入居中に大家さんが変わることになりそうなのですが・・・

今年の6月から3年契約で入居中の借家なのですが、大家さんが物件を売却するようで大家さんが変わるようです。
現在は大家さんと直接契約をしているのですが、新しい大家さんの不動産屋のほうから家賃や契約年数の話し合い、新しい契約をしたいので日曜日に会うことになっています。
このような場合新しい契約が必要なのでしょうか？
私にとって不利な契約になってしまう気がします。
というのも新しい大家さんは自分が住むために買ったということと
大家さんの事情であと1年半以内にはここに移りたいようです。
今の大家さんとの契約で家の中を自由にしてもいいとなっていたので、
入居時に壁紙を張り替えたり、床を張ったり、鍵交換　などしていたので万が一家賃を上げられたり、後1年で退去などの契約にされたら・・
（１）新しい契約を拒否して現在の契約ではだめなのか？
（２）こうなった以上無理に居座るのもいやなので、損害分を少しでも取り戻せないか？
乱筆乱文ですみませんが、どうかご教授ください。

No.6 ベストアンサー 回答者： regedit 回答日時： 2007/11/30 09:46

補足です。

法律論になるのですが、貸主の地位が引き継がれるということは、新大家に対して今までの契約の内容が引き継がれるということです。従って貴方は、新大家に対して建物賃貸借契約に基づいて借主としての義務を果たさなければならないということです。通常の建物賃貸借においては現状を維持・保存する義務はありますが、借主にそれ以上の家の中を自由にしても良いとする権利はありませんので、その辺のところを突っ込まれ、場合に債務不履行責任を問われる可能性もありますので、旧大家との関係で取り決めがあったという事実を証明した方が（現状変更についての同意書のような形）、貴方が今後の新大家との交渉に有利になると思われるからです。新大家に今後も家の中を自由にしても良いと主張するのも、どの程度かにもよりますが、壁紙を貼ったり、床を貼ったり、鍵を交換したりした程度であれば、貸主としても、とりたてて大きな問題ではないのでは？と個人的には考えます。壁紙や床や鍵交換については、大家がやらなくてはいけないというものでもないですが、賃貸の場合現況だと中々借り手がつかないという現実もあり、それを借主負担にするということにして客付けするケースもよくあるからです。
最後に、今後について。
貴方は、現在借地借家法で守られていますので、新大家としても、これに反して正当な事由なく1年以内に追い出すことはできないはずです。借地借家法では、貸主の借主に対する正当事由がない解約は、許されておりません。一応判例では正当事由に代替するものとして立退料の提供があれば可能とするのですが、通常6ヶ月の家賃分ぐらいだと思いますが、反論されたらいかがでしょうか？以上法律論に固執するのも好ましくありませんが、あくまで話し合いを中心に、円満な解決を期待しております。

この回答へのお礼

とても丁寧な説明で感謝しております。
まったくの素人がプロと話し合いをするのに、法をまったく知らないで話し合いなんて無理です。
このようにわかりやすく説明していただけると本当に助かります。
これで安心して話し合いができそうです。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/01 01:37

No.5 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/11/30 08:54

退去に関する新大家の言い分は、一方的な都合によるものなので、応じる必要はありません。

応じるなら、だったらいくら出してくれるの？ってはなしになります。一般的には、敷礼の返却と引越し費用の全額負担、原状回復義務の免除あたりからでしょうね。

この回答へのお礼

そうですよね。タダでは出て行けないです。
今の大家さんには礼金も敷金も払っていないので引越し費用だけですね。日曜日に不動産屋に会うことになっていますので交渉してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/01 01:25

No.4 回答者： detekoiya 回答日時： 2007/11/30 00:47

任意の売却ならば買主は賃貸借契約を継承しなければなりません。

もちろんあなたが同意すれば新たな内容で締結することは可能です。
もし競売であれば全く異なりますのでご注意を。

この回答へのお礼

専門家からのご意見とても心強いです。
任意の売却ですので、問題ないですよね。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/01 01:40

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/11/29 10:52

大家してます

１．貴方が新しい契約を拒否すれば以前からの契約が有効です

契約時に今までの内容と同じなら契約者の名前が変更されるだけですので応じてください

＞私にとって不利な契約になってしまう気がします。

嫌なら契約しなければ良いだけです

＞新しい大家さんは自分が住むために買ったということと
＞大家さんの事情であと1年半以内にはここに移りたいようです。

おそらく大家の勝手な言い分でしょうから貴方がそこが気に入っていればいつまででも住めるでしょう

２．貴方の気に入った条件が出るなら引っ越しなども検討されれば良いでしょう

２０万円貰えるなら出て行っても良いのかな？
５０万円なら考えるかな？

そう言った事ですので出て行っても良いのなら条件交渉をして下さい

この回答へのお礼

早速のご返答ありがとうございます。
これで安心して話し合いができそうです。
引越しの条件交渉もしてみたいと思います。
最低でも引越し費用等は負担してもらいたいです。
丁寧に答えていただきありがとうございました。

お礼日時：2007/11/29 23:58

No.2 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/11/29 09:47

相手が変わりますから、契約のやり直しは必要です。

しかし、契約内容は、あなたが了承しない限り、従前のものがそのまま適用となります。この気に乗じた一方的な変更は、たとえば家賃が近隣相場と著しく乖離してるなどの特別な要件がない限りは、できません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
話し合い前に近隣相場も把握しておいたほうがよさそうですね。

お礼日時：2007/11/30 01:27

No.1 回答者： regedit 回答日時： 2007/11/29 05:01

結論として貴殿は、現在の契約を破棄して新契約に応じる義務はありません。

大家が、物件を売却するということは、新大家に物件の所有権が移転するといううことですので、新大家は、法律上物件の新所有者として貸主の地位も引き継ぐからです。従って貴殿は、新大家との関係で借主当事者として借地借家法によって保護されます。よって新大家との関係は、原則として現在の契約がどうなっているかによりますが、お手持ちの契約書を確認しましょう。壁紙を張替えたりした等の点ですが、それらが契約書に記載されず、口頭での約束に過ぎない場合は、新大家にそれを主張するのは難しいかと思いますが、今の大家さんに頼んでその辺の事情を一筆とって置いたらいかがですか？最終的には新大家との話し合い如何になりますが、円満に解決するには貴殿も何らかの譲歩が必要だと考えます。

この回答へのお礼

詳しいご返答ありがとうございます。

＞口頭での約束に過ぎない場合は、新大家にそれを主張するのは難しい　かと思いますが、

それとは今後も家の中を自由にしてもいいという契約内容のことでしょうか？
契約書には記載されていなかったのですが、大家さんに一筆もらうときの書き方としては　借主が自費で行うのであれば、建物の内装等の変更をしてもかまわない。　こんな感じでいいのでしょうか？
そして、日付をいれて署名押印　してもらえばいいのでしょうか？

どちらにしても、新大家さんの言う1年半以内には引っ越すつもりでいますが、せっかくお金を掛けたのに出て行かなければならなくなったわけですから少しは負担してもらいたい。そんなときにも上記契約内容がないと問題はあるのでしょうか？

まったくの素人ですみませんが、再度ご教授いただけたらと思います。


















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お礼日時：2007/11/30 01:58