住宅購入後の海外転勤

Question

１年前に新築戸建を神奈川に購入しましたが、半年後に海外駐在が決まりました。家族構成は夫婦２人のみで30代です（子供をもつ予定なし）。

持ち家については、日本帰国後も住み続ける予定ですので、できれば、賃貸にし、その家賃収入を住宅ローンの補填にあてるつもりです。

家内はせっかくの新築なのにと嫌がっていますが、家は人がすまないと痛むと聞きますし、なにせ、住宅ローンがその分負担が減るという魅力は大きいですので、駐在期間中空家ということは避けるつもりです。

私の会社の場合、海外転勤の期間は定まっておりません。平均は４年ですが３年の場合も６年の場合もあります。このような条件の場合どのような条件を不動産屋にいって借り手を見つけてもらえばよいのか検討しておりますが、私の場合、４年間の定期借家を考えています。（私の会社では社宅制度がないので会社の社宅としては貸すことができない。）

ちなみに、ネットで不動産の情報で調べましたが、だいたい私の持ち家で同地区で同様の物件で毎月２０万円程度で戸建の賃貸を募集しています。（毎月１０万円のローンを組んでいますので、１５万円程度の家賃収入があれば、うれしいのですが。）

質問１．
４年間の定期借家については、４年間という制限がつくことにより、通常の借家に比べ家賃収入は相場でどの程度さがるのでしょうか？（２割程度？）

質問２．
４年間の定期借家とした場合、３年で帰国となるとどうなるのでしょうか？残り１年は、日本に帰国しても一戸建を所有してても、賃貸で１年間は過ごすしかないですよね？

質問３．
４年間の定期借家とした場合、今度は４年で帰国とならなかった場合、どうなるのでしょうか？そのまま帰国するまで空き家としておくしかないですよね？

質問４．
私と同じような場合で、定期借家でなく、不動産屋の家賃保障制度というものを利用された方はいますでしょうか？

質問５．
借り手側に「現状回復義務」があるといっても、通常の壁のくすみなどは仕方がなないとあきらめています。ただ、最低でも、室内でのペット飼育とタバコはNGとい条件もつけたいと思っていますが、このような条件は常識の範囲内でしょうか？

当然ケースバイケースであり、抽象的な質問ばかりですいませんが、実際に国内、海外転勤等で、自己所有戸建に数年間住むことができなかった方から、どのようにされたか経験談などをお聞かせ願えませんでしょうか？

popngogo · Accepted Answer

不動産仲介業従事者です。
購入後すぐに転勤になる方って割りと多いんですよ。
長期空室よりは、住宅ローンの補填にできるメリットがありますから、
賃貸したほうが良いとは思いますが、入居中、退室後の補修費の負担
などのデメリットがありますからそこのところは注意したほうがいいと思います。
ご質問の件ですが、
（1）通常は相場より２割～３割程度下げるように不動産業者が助言します。
　　期間が決まってるので近隣より割安にしないと決まりにくいからです。
　　でも、値段を最終的に決めるのはあくまでも貸主の判断です。　
　　私の経験からすると割安にすると集客が多くなり、滞納の心配
　　などが少ない優良顧客がつきやすくなるように思います。
　　期間が決まっていても安くていい物件に入居したい方はいます。
（２）定期借家契約は原則として貸主、借主とも「期間中は解約ができない」契約です。
　　　借主には、転勤などのやむをえない事情がある場合は中途解約は
　　　認められていますが、貸主からの解約は原則できません。
　　　なので４年で貸した場合、３年後に帰国しても明け渡しを
　　　求めることはできません。但し申入れして借主が了承すれば
　　　双方の合意ということでそれはＯＫです。拒絶された場合は、
　　　立ち退き料を払うか期間満了まで他を借りて待つしかありません。
（３)期間満了後、貸主借主の合意で１年や２年など任意で「再契約」することは可能です。
　　　但し、期間満了前の最低６ヶ月前までに貸主から通知する必要が
　　あります。なお、再契約も通常は定期借家契約としますので（２）の
　　ように貸主からの途中解約は原則はできません。
（４)　定期借家契約でも家賃保証をしている業者はあると思いますが、借主へ貸し出す月額賃料の１割～２割程度の委託料的なものを
　　不動産業者へ支払う必要が出てくると思います。取扱の不動産業者で
いろいろシステムが違うと思いますのでお問合せしてみたほうが良いと
思います。借上保証と家賃（滞納）保証は意味が違ってたりしますので
よくお話を聞いてみてください。なお、定借ではない普通借家契約では
期間満了でも明け渡しを求めることは難しくなりますので問合せする際は取り違えないように気をつけてください。
（５）ペットもタバコも条件はつけられます。割と多いです。
　　でも禁止事項でも退室時にはペットもタバコも室内に痕跡が・・・
　　というケースは少なくありません。その時は補修する覚悟を。。

戸建ての場合、駐車場の有無、ペットの飼育可否で決まり方は
変わってきます。それによって設定する家賃の金額も変わります。
また、退去時の補修面積がマンションより多くありますので、
補修費用は結構かかると思います。入居者はきれいに使ってくれる
方ばかりではありません。短期間でもとても汚していく方もいます。
（もちろんキレイに使うかたもいますが）今は借手へ原状回復費用を多く請求することは難しい現実があります。状況によっては、
相当な費用がかかる場合もありますのである程度の予定をしておいた
ほうが良いと思います。

海外へ行かれるわけですから、依頼する不動産業者が信頼できるかどうかがポイントになってきます。
会社で紹介などはないのでしょうか？社宅等の窓口業者があったりしますから
そこでそのようなサービスがないか、また購入された不動産業者の関連などでやっているところがないか、あとは知人などの紹介とか・・・
賃貸業者って「営業会社」では「賃貸管理」はノウハウがなかったりしますから依頼するにはある程度見極めが必要と思います。

良い出会いがありますようお祈りしています。

popngogo · Answer

No３です。

1点大事なことを思い出しました！
海外転勤ということなので補足です。
海外転勤者の場合、たしか家賃収入の20％が源泉納税する義務があります。
よって、家賃の20%を除いた金額が手取り収入になると思われます。
借手が法人の場合は、借手が貸主（所有者）の変わりに納税する義務が
発生します。
借手が個人の場合は、所有者の代理人を置いて納税または
帰国時に確定申告でもよかったんじゃないかと思います。
（申告してない人もいるみたいですが・・・）
会社によっては、相談できる部署があったりするようですから
そのような部署があるなら会社の担当の方に聞いてみてください。
または国税庁のHPに詳細がありましたのでご参考ください。

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/gensen/gensen36.htm

ma_h · Answer

元業者営業です。

＞質問１

これははっきりとした基準はありませんが、概ね１０％～２０％減位です。

＞質問２

これは決まりはありません。全て契約次第です。しかし、常識として契約期間内の解約に対しては、不動産に限らず相手に非がない一方的な解約申し入れに関してはペナルティを課せられます。

実際、不動産の賃貸借契約はそれ（正当事由なしの貸主からの一方的な解約）を認めておりません。その場合、「立退き料」を支払って退去していただくことになりますが、少なくとも６ヶ月前の通知が必要ですし、相手が退去の条件を拒否すればそれに対抗できません。

賃貸を借りるかどうかはそれらを総合的に判断してください。

＞質問３

これも先方との契約次第ですが、「定借契約」は更新がありません。引き続き住んでもらう場合は「再契約」という形になります。
ただし、相手が「そのつもりはありません」となった場合は新たに賃借人を募集するか（定借か普通賃貸借かは状況次第です）、空き家にする他ありません。

＞質問４

これはあまり無いと思います。少なくとも私の経験上はありません。
不動産会社の「家賃保証」はその前提として「転貸借（いわゆる「又貸し」）」を認めることが条件になります。不動産業者は貴方へ支払う「保証賃料」と入居者から受け取る賃料との差額が利益になりますので。それが認められなくては家賃保証なんて不動産会社がただ貴方へお金を払うだけでただの「慈善事業」です。

だからといって普通賃貸借契約で転貸されると、入居者に貴方の都合で出て行ってくれとは言えませんし（先述の理由で）、家賃保証の上に定借では住宅ローン支払いとの収支が問題になります。貸すだけ無駄となることも十分可能性があります。

故に、定借契約の上、不動産屋の家賃保証という場合は「ウイークリー・マンスリーマンション」以外は現実的ではありません。今回の場合はマンションではなく戸建ですからこれは無理でしょう。

＞質問５

どんな条件をつけるのも貸主の自由ですが、それだけ借り手は少なくなります。
まあ、ペット不可は常識的に問題ありませんが、タバコ不可はどうでしょうか。そもそもタバコに関しての汚損（臭い、ヤニ）は借主負担と国交省のガイドラインでも認められている数少ない項目です。
故に、堂々と請求できますのでタバコ不可は条件としては如何なものでしょう。

色々と書いてまいりましたが、マンションと比べて「貸し戸建市場」は現在大変厳しい状況です（借り手が少ない）。なぜなら、毎月１５万円～２０万円の家賃が払える人は普通？は家を買ってます。この支払いが可能なら３０００万以上の物件が買えますから。

厳しいことを言いますが、言うほど簡単じゃないですよ「大家業」は。

以上の事を総合的に判断してどうするかお考え下さい。

以上、ご参考まで。

guguku2 · Answer

こんにちは。不動産やで営業していました。

（１）定期借家の場合はtakashitakさんのおっしゃる通り2割程度下げてる場合が多いですね。
別に2年しか住まなくても4年と限定がついている事自体が賃借人の気持ちを揺るがせる事になりやすいのです。
その気持ちを一押しするのが賃料、といった所ですかね。
でも最初は相場通りにつけておいて、反響が少なければ下げると言う事もできます。
時期にもよりますが、管理してもらう不動産会社に頼むとよいと思います。

（２）定期借家契約の場合は、出て行って欲しい時期の６ヶ月前に賃借人に通告することにより退去してもらう事が可能です（いやちょっとあやふやだぞ）
先日特約で2ヶ月前っていう強気な物件がありましたが、多分借り手はつかないな、という印象をもちました。

（３）4年の定期借家で契約が終了した場合でも再契約が可能です。
また再契約なので、その後は1～2年の定期借家にする事ができたと思います。

（４）不動産屋の家賃保証制度ってサブリースですね。
サブリースって家賃保証をする以上、相場の6割くらいしか賃料を出してもらえませんよ。
takashitakさんの試算から行くと多分10万円をきる可能性もありまsね。
ただ不動産やももうけてなんぼですから、ちょっと難しいでしょうね。

（５）ペット飼育とタバコはNGの条件ですが普通です。普通賃貸借契約でもついてる物件ありますよ。

私の経験では、転勤留守宅のオーナーってすごく自分勝手な人が多く、オナーの都合優先にされる方が多いので
賃借人がつきづらい傾向にあります。
いない時にちょっと貸す、ではなくあくまでビジネスだという事を心得られた方がよいと思います。

あと、案外家を貸すというのは案外お金のかかるもんなんですよ。
まずはお願いした不動産会社に「仲介手数料」がかかりますし。
転勤留守宅の場合これを出さないオーナーって結構いますが、不動産営業は手数料が収入源ですので、
モチベーションが相当下がり、つきにくくなります。
また海外なのであれば、何か故障とかトラブルがあった場合に、対応できないので、通常、どこかの不動産会社に管理をお願いします。
この管理費は不動産会社や管理メニューによっても違いますので、何社かにお話をもっていって確認された方がよいでしょう。

一部あやふやな所があってすみません。
何か質問があれば、補足ではなく、回答のお礼に書いて下さい。（補足だとメールがこないので気づかないので）
参考になれば幸いです。

住宅購入後の海外転勤

不動産仲介業従事者です。

No３です。

元業者営業です。

こんにちは。

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