積和不動産（中部 ）独占禁止法抵触の疑い（限りなく黒）

賃貸住宅新築に当たり、積水＋積和不動産（中部）とサブリース（家賃保証：９０％）で3ヶ月交渉。つまり、家賃60000円なら、90%の54000円がオーナーの取り分。別に共益費を積和がとり、これで管理（受水槽の点検や共有部分の電気代等）との約束。

ところが、数日前、オーナーには（60000＋4000)x90%=57600円払う、その代わり、管理は積和が実施するので、その代金4200円（消費税込み）を請求する、と言ってきた。自動的に600円損するので、私の取り分は57000円、これは64000円の89%にしかならない。90%でない理由をただしても、積和は「これで他のオーナーはやってますから」

今までは、共益費は関係なかったから調べなかったが、１Rの共益費の相場を調べた。半分は「家賃込み」4000円以上は、208軒の内、７軒、3.4%。それでいて、家賃の60000円は相場そのもの。

さらに、4200円の管理の内容を確認しても、大和リビングでやっている他物件＝2000円と変わらず。他候補も1912円、実に倍の価格。

とんでもない話なので、当初の通り、サブリースと管理を分離するよう要求すると、「一緒でないとダメ」。明らかに独禁法19条、不公正な取引の禁止：抱き合わせ販売に抵触すると思い伝えても、全く理解せず、「他のオーナーはこれでやっていますから」

公正取引委員会（名古屋）へTELすると「限りなく黒に近い」との事。但し、TELでは判断できないので、申告（告発）してほしいとの事。
税金を投入しでも、会社ぐるみの不正は正す必要はあると思うが、誰か正しい知識のある人、アドバイスお願いします。

公正取引委員会HP抜粋：

ある商品を販売する際に，他の商品も同時に購入させる抱き合わせ販売は，取引の強制であり，不当に行われる場合には，不公正な取引方法（抱き合わせ販売）として禁止されています。問題となるのは，取引の相手方に対して不当に不利益を与えたり，競争者を市場から排除するおそれのあるような場合です。

積和不動産の管理業務の価格設定は、4200円（税込み）で仕入れさせておいて、3600円で買い取るもの。これはまさに「取引相手方に対して不当に不利益を与えたり・・・」に該当する。告発はだれでもできる。現オーナーとの管理委託契約をみれば、「不当利益」は一目瞭然。

補足：　家賃の90%と共益費の90%は全く別モノです。前者は空室保証・家賃回収等に対する対価。共益費は、店子から家賃と一緒に回収し、それをオーナーに入金するだけ。管理業務は、4200円（税込）と、原価（当然2000円以下）との差額で利ざやと取っている（高い安いは別として、これは対価だから認める）。但し、共益費から１０％取るのは、明らかにオーナーに損させる「搾取＝なんら労働を伴わない」である。

No.1 回答者： _ltd 回答日時： 2007/12/12 18:14

すみませんが独禁法に抵触するかどうかの判断は他の専門家に任せますが一点だけ余計なお世話を書かせてください。

＞但し、共益費から１０％取るのは、明らかにオーナーに損させる「搾取＝なんら労働を伴わない」である

物事が万事スムーズに行けばそう言えるかもしれませんが、賃料でも共益費でも賃借人が全うに支払う保証はどこにもありません。
賃借人がまともに支払うかどうかとは無関係に質問者には入金されるはずですから、賃料滞納・取り立てリスク等を考えれば「何ら労働を伴わない」とは言い切れません。

間に入る者（積和）は管理委託先業者には委託料を支払う必要があるし、質問者にはサブリース賃料を支払う必要があります。
賃借人からまともに賃料入金が有ろうが無かろうが、です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

サブリースはリスク保証ビジネスです。物件の立地等によりリスクは異なり、手数料が１０％になったり、１１％になります。リスクは全て家賃に対する手数料で解決すべきです。共益費は、「店子が心地よく住ままう為に必要」な費用で、その対価は店子なりオーナーが払います。その対価が管理業務のコストと4000円（消費税別：上記例）の差額です。管理委託業者への委託料も、この差額＝対価から支払われます。サブリース賃料の支払手数料は、家賃の１０％の対価から捻出します。繰り返しますが、ここには労働が伴いますので、１０％（物件によっては１０％以上）を支払います。

私が問題としているのは、共益費を店子から回収し、オーナーの口座にいれるだけで１０％と取るという構図です。これは家賃と同時にやるわけですから、コストは掛かっていません。つまりお金を右から左へ移すだけで１０％上がりをオーナーから搾取しているのです。

オーナーが、こんな馬鹿げた仕組みを厭うのであれば、選択しなければ良い訳ですが、ここで問題なのが「抱き合わせ販売」です。明らかに「取引の相手方に対して不当に不利益を与え」る「管理業務」を「サブリース」に抱き合わせ販売しているのです。

だから、当初の提案のように、オーナーには「家賃の９０％」だけ入金させればいいわけで、店子から受け取った共益費は全額積和不動産が管理業務に使えばいいのです。（勿論4000円が理不尽に高いという、別の問題もありますが・・・）

問題のポイントをご理解いただけましたでしょうか？

お礼日時：2007/12/12 19:12

No.2 回答者： NG-Wave 回答日時： 2007/12/12 18:57

である。

と締めくくっていますが質問内容は何でしょうか？
ただの主張ですか？
主張なら削除要請しますが・・・・・。

この回答へのお礼

積和のひとですか？

＞税金を投入しでも、会社ぐるみの不正は正す必要はあると思うが、誰か正しい知識のある人、アドバイスお願いします。と書いてあるでしょ！

最後の「である」は補足、と書いてあるでしょ。

脛に傷が無ければ、「削除要請」する必要ないでしょ。やはり関係者ですね。関係者なら、独禁法に抵触するか、自分で判断しなさい。自分の会社の問題ですよ。

お礼日時：2007/12/12 19:18

No.3 回答者： NG-Wave 回答日時： 2007/12/12 20:58

＞誰か正しい知識のある人、アドバイスお願いします。

について見落としていたのは謝罪します。

ですが切れられる覚えはありません。
主張では無い事と前述の「～アドバイス～」だけ
返答頂ければ済む話かと。
単に主張にしか見えなかったもので
伺った上で主張ならば削除要請しますと申し上げました。
「～アドバイス～」を見落とした事については
重ねてお詫び申し上げます。
でも殆どの内容が主張なのは間違えないですよね。

ちなみに積水積和の人間ではありません。
わたしが積水積和の人間なら
いちいちお伺いはたてず削除要請します。
関係者かといわれれば元関係者です。
以前積和の物件を借りていました。
その際積和と揉めて嫌な思いをしたので
タイトルに惹かれ拝読しました。
積水積和の立場で脛に傷はありません。
むしろ店子の立場で心に傷があります。

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。

私も多少言い過ぎました。誤ります。
私はこの場を2チャンネルのようなつるし上げを目的としているのではありません。中部公正取引委員会　総務課の○○さんが言ったように、「かなり黒にちかい」ようですので、もう少し「正しい知識を持ったかたのアドバイス」があれば、誤りのない「申告」が出来ると思った次第です。

アドバイスをお願いします。

お礼日時：2007/12/12 22:05

No.4 回答者： _ltd 回答日時： 2007/12/12 21:14

＞問題のポイントをご理解いただけましたでしょうか？

質問の本旨から逸れる書き込みを何度もするのは大変気が引けるのですが・・ご容赦ください。

＞自動的に600円損するので、私の取り分は57000円、これは64000円の89%にしかならない＜

まずこの部分ですが、「私の取り分は53,400円、これは64,000円の83.4%にしかならない」というのが正でよろしいでしょうか？他の回答者の為の正しい理解として・・。

それはともかくとしまして私が回答1で書きたかったことは、
賃料であれ共益費であれ店子からきちんと回収するリスクは積和が負うわけですから、「単に右から左で労働力なく利ざやを抜く」とまでは言い切れないのではないか？という点です。
ただし共益費はあなたから積和へ4,200円支払うわけですから賃料部分とのリスク度合いが違うのは理解できますよ。4,200円支払うのに店子からの共益費でも利ざやを抜くのか？と憤慨するのであれば、それは尤もだと思います。

＞共益費は、「店子が心地よく住まう為に必要」な費用で、その対価は店子なりオーナーが払います

この点に関しては仰る通りだと思いますので、共益費も利ざやの対象にして儲けようというスタンスが気に入らないという意味では同意です。

積和のスタンスとして「その共益費の部分も含んで全体として成り立つ」という前提があるとすれば、独禁法云々というよりもビジネス上の交渉事のように感じるのですが・・。（ただ、途中から話が変わったとすればその点は相手の姿勢に問題があるとは思います）

私見ではありますが、賃貸住宅におけるサブリース（ソフト面）というビジネスと賃貸住宅の施設管理（ハード面）のビジネスとをセットにすることが不当な抱き合わせ販売に該当するかどうかは微妙な話であるように感じます・・。
管理業界でもソフトとハードの両面を受託することを内容によっては条件に付する会社もあると思いますが、それも分離して受託しないならば独禁法に抵触することになってしまいますよね・・。

ちょっと考えたこともないケースなので自信ありません。「正しい知識」を持ち合わせていないのに横槍を入れたことを反省しつつ、このへんで失礼致します。

この回答への補足

回答へのお礼から続く・・・

積水（積和の親会社）は今年9月に、「中部の現場に監督を派遣していなかった」罪で、2週間東海地域の営業停止の行政処分を受けています。これはある意味、一つのチョンボが東海地域に波紋を広げたといえますが、積和不動産の場合は、上記をシステム的（営業は、分離できないシステムと言い放った）・全社的にやっており、悪質と思います。

ちなみに、その営業の担当する戸数は３３００戸、一軒400円（税別）を搾取しているなら、「一年で1584万円の搾取か」と聞いたら、「空室２％ありますから」だって。全くもって何が問題か理解していない奴だった。

補足日時：2007/12/12 21:57

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。

私も即座に「53400円（83.4%）じゃないか」と思いました。但し、これには「管理業務」が（望みもしないのに）ついてきます。そこで、一応管理業務は「させない」ベースで８９％と試算しました。

まず、家賃だけ考えて下さい。空室リスク・募集コスト・回収リスク、そういったリスクの対価が家賃の１０％なのです。場合によっては、共益費込みの家賃でもかまいません。その場合は、共益費も９０％が手取りとなります。しかし、この場合、管理はオーナーの自由裁量で、共益費の９０％の範囲で、赤がでないように管理業務を遂行します。

「（別立ての）共益費も回収できないリスクがある？」のも事実ですが、100歩譲ってそのリスクは、やはり家賃の１０％（結果として10.5%でもいい）で回収されるべきです。共益費の回収に１０％を払うのは筋違いです。だから、その回収には何ら労働が伴わないから搾取している、と申し上げているのです。儲けは家賃の料率のみです。（管理会社は、効率よく管理業務を遂行し、コストとの差額を利潤としてもそれは労働の対価ですからぜんぜんOKです。）それ以前に、共益費は当初の説明通り、「積和が回収し、積和が使う」でいいのに、それをOKしない（どうしても共益費の１０％が欲しいのか、本当に理解できない）

抱き合わせ販売の禁止、の趣旨ですが、(1)本来、2つのものが分離して販売可能であること（ハードとソフトが合体して一つのモノ/サービスである場合は除かれます）、(2)一方を買うことにより、もう一方で不当な不利益を与えないこと、(3)抱き合わせ販売することで、ユーザーの利便性が増す場合は、ユーザーがOKすれば認められます（レンタカーの保険がその例）。（←この辺の解釈につき、「正しい知識のある型のアドバイス」をお願いします。）今回の事例では、(1)サブリースと管理は別モノ、勿論他候補者は別々に提案している＝選択できる、(2)管理業務を押し付けられることで、自動的に１０％の利ざやを取られる、(3)抱き合わせにすることで、何らメリットはない、となります。

もう少し、皆さんの意見を聞き、自分の意見がまとまりましたら、公取に再度連絡とって見ます。

補足に続く・・・

お礼日時：2007/12/12 21:55

No.5 回答者： _ltd 回答日時： 2007/12/12 21:27

ごめんなさい。

ハードとソフトの両面を受託しないと独禁法抵触云々ではなく、ポイントはその抱き合わせる一方の内容が「不当」であるかどうかですよね。
回答4の後半部分は無視してください・・。
以上

No.6 回答者： mahopie 回答日時： 2007/12/13 10:53

以下公正取引委員会についての知識は皆無の立場からなので、内容が無意味・不本意でしたら読み飛ばしてください。

（補足もお礼も不要です）

１．まず支払・受取の状況を整理します。
店子負担　　６０Ｋ＋４Ｋ＝６４Ｋを管理会社へ振込（以下Ｋは単位千円）
管理会社　　５４Ｋ＋３．６Ｋ＝５７．６Ｋを大家へ送金（総額の９０％）
大家　　　　５７．６Ｋ受取後－４．２Ｋ支払＝５３．４Ｋ（手取額）
　　　　　　５３．４Ｋ／６０Ｋ＝８９％
全体の理解として、店子負担の共益費（大家へ支払）と大家負担の管理費（管理会社へ支払）とを区別して考えた方が良さそうに考えます。

２．管理契約は大家と管理会社との間の契約なので、税込支払４．２Ｋは管理契約上の所与の数値として大家が受け入れるか否かの問題。その上で管理費実額負担を店子へ転嫁するか否かも大家の判断事項。本件では税抜き４Ｋの共益費として転嫁するので＋消費税０．２Ｋ部分が大家の持ち出しになる。（税込で店子に転嫁すればこの部分は消える話）

３．共益費での転嫁によって管理費対価額の実負担者が大家から店子に移るので、近隣対比・他社対比での金額の高低の議論は無意味になる。（管理費が高い為に入居率が悪くなっても家賃保証をするのであれば近隣対比割高の部分のリスクは大家側には無い）

４．その上で、店子側の共益費支払４Ｋに対して、９０％の保証掛け目で３．６Ｋを受取る部分については、この共益費部分にまで保証が掛かっている（店子未入居でも管理費は当然発生するが、この部分の９０％は保証されている）のであれば、これも保証付のサブリース契約の範疇に収まる話かと考えます。（店子支払６４Ｋに対して９０％の５７．６Ｋの受取）

５．従来のやり取りが、店子と管理会社が個別・直接に契約を結んで管理費＝共益費として大家の預かり知らぬ所とする内容ならば、大家側の採算は５４／６０＝９０％で想定通り（店子に税負担が２００円増加）としていたなら、この場合未入居分の管理費リスクは１００％管理会社が負担する話。そもそも、共益費＞管理費と設定して差額も大家の収入とするのが通常事例。

６．あくまでも、正味９０％に拘るのであれば、店子負担の共益費を４．６７Ｋに設定すれば、９０％保証後の手取額が４．２Ｋになり支払管理費と一致することになる。（保証する側が了解するか否かは不明ですが）

７．「税金を投入しでも、会社ぐるみの不正は正す必要はあると思うが」　
単純な私利私欲が根底に持ちながら、社会正義を振りかざす意見には賛成しかねます。個人的には、私自身が負担する税金が、他者の利己目的に使用されないことを願いたいです。
最後になりましたが僅かばかりの所得税を負担しております日本の国土の片隅から、質問者の賃貸事業の先行きに幸多かれ、と祈っております。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3571936.html

この回答へのお礼

御回答ありがとうございます。大変よくまとめていただき、感謝しております。

１．どっちにしても「当初の約束」通り、９０％を守れない訳ですね。

２．話しがややっこしくなるので、「消費税」の話しは避けていましたが、「非課税事業者」であるオーナーに「消費税」を発生させるのは愚の骨頂。プロならその辺も勉強して欲しいものですが、積和の担当者は「消費税」の「し」の字も分からなかった。

３．それがあるのです。空室が続けば、積和は家賃引き下げを要求してきます。64000円と相場の62000円を比べれば、3.2%店子は高い家賃（共益費込み）を支払うことになります。それでも空室にしない説明を積和はできません。（なんせ、4000円の共益費をとっているのは、3.3%ですから）

４．共益費まで「空室保証」など要らないんです。だから分離しろ、といっているのです。選択の自由が独禁法で認められているのです。

５．店子にも、「家賃の一部」として回収するので、非課税、200円は発生しません。空室の管理リスクも家賃の料率でリスク負担すべきと思います。

６．算術あわせはダメですね。リスクを料率にちゃんと反映させられるのかが、会社のノウハウですから。商品の適正な値付け・その説明ができなけりゃ、商品なんて売れません。

７．私は当然積水は切りました。だから私利私欲は全くありません。勿論私も善良な納税者ですから、無駄な税金は使いたくなく、積和に自浄作用を期待し、問題点を指摘しております。しかし、それでも法律違反の疑いがある場合には、他人（現オーナー）の利益のために申告するつもりです。
（サブリースと管理を分離することで、管理が適正価格：4000円→2000円となることで、この担当者が担当している3300戸だけで、▲7920万円/年オーナーの収入が増えることになります。オーナーの税率が３０％として、約2400万/年の税収が期待できます：勿論積和の納税は減りますが・・・）

応援、ありがとうございます。とにかく積和の営業は「今までの経験でオーナーには満足いただいている」との態度で、私がサラリーマンの感覚で質問しても、何も答えられません。3300戸のオーナーのうち、何人が積和の仕組みを正しく理解し、支払う必要のない消費税（792万円/年）を支払っているのでしょうか？（オーナーの勉強不足の罪で、納税、というのもありとは個人的には思いますが・・・・）

お礼日時：2007/12/13 13:18