離婚と住宅ローンの清算

離婚の原因を夫が作り本人も自認。居住マンションのローンを夫、無理なら保証人が支払い妻に渡すことを条件に離婚する場合、妻にはどんな税金がかかるのか？税制面で安くするにはどの方法が良いか教えて下さい。

保証人
義母。
妻は保証人ではない。

所有物件
(1)居住マンション
ローンの滞納があり、交渉先が銀行→債券回収センターに移っている。
任意売却すれば残債が返せる。
(2)賃貸マンション
居住マンションの抵当に入っている。
家賃を充当すれば月々のローンが返済できるが老朽化しているため、修繕費用が必要。
これのみの売却では居住マンションのローンは返せない。
保証人である義母と夫の共有名義。

方法
(1)妻に賃貸マンションの名義を移した上で妻に居住マンションを任意売却。妻は賃貸マンションの家賃をローンに充当する。その際、慰謝料の意味合いも込め、極力安価な金額で売却するのに妥当な金額はどう計算するのか？余りに安価だと贈与になるのか？

(2)妻に慰謝料として賃貸マンションの名義を移す。居住マンションは他者に任意売却し残債を返済後、余れば慰謝料として請求する。ゆくゆく賃貸マンションの売り手がつけば手放す事も考える。

慰謝料に対する税金はかからないと思うのですが、不動産が絡むとどうなるか分かりません。そもそも、賃貸マンションの名義を妻に移した段階、ゆくゆく売却した段階、或いは持っているだけでかかる税金がどんなものでどれくらいかが分かりません。要するにどれが安いのでしょうか？
具体的な相談は弁護士になるのでしょうか？電話相談したらまずは銀行と交渉しなさいと言われ困っております。
銀行には誰が払おうが滞納せずローンを払い続けるか、一括返済すれば良いと言われました。

No.1 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2008/01/17 05:22

＞離婚の原因を夫が作り本人も自認。

居住マンションのローンを夫、無理なら保証人が支払い妻に渡すことを条件に離婚する場合、妻にはどんな税金がかかるのか？税制面で安くするにはどの方法が良いか教えて下さい。

まず本件の基本的要素として「財産分与」という言葉（法律用語？）を覚えてください。つまり「財産分与」は「財産分与」であって「贈与」でもなく「譲渡」でもないのです。ということは離婚場合、財産名義を夫から妻に移しても、原則として高額の贈与税も譲渡所得税もかからないということです。但し、極論として成田離婚のような場合には、離婚に名を借りた贈与、譲渡というべきでおかしい」と税務署に「何癖」というか、「当然の論理」はあり得ます。一般的には婚姻期間が10年とか20年程度ですと問題はないと思いますが、１，２年とか２，３年ですと、私は？？？。

質問者さんはGoogleをご存じでしょう。このHPに入って「財産分与　離婚」をキーワードに検索すると読み切れないほどHPが出てきます。これを２０頁位までじっくり読んでみることです。専門家になれること請け合いです。以下の私の回答は、その予備練習、該論的回答とお考えください。

＞銀行には誰が払おうが滞納せずローンを払い続けるか、一括返済すれば良いと言われました。

ならば、一般論としては質問者さんに名義をすべて書き換えてしまうのが良いと私は思います。しかし滞納の事実から夫がローンを払えるとは思えませんから、賃貸マンションの賃料で払うのが合理的でしょう。

＞老朽化しているため、修繕費用が必要。
賃貸マンションは、老朽化していなくとも修繕費はかかります。壁紙全部張り替えて、その他すべて手入れしても数十万円でしょう。（普通のマンションでしたら20万円前後が大体の目安です。ワンルームでしたら？？？）スケルトン・リフォームという奥の手があって2,3百万円もかければ、中身をすべて壊し台所、浴室、トイレ、間取り含め全面改装も可能です。実際にやるかどうか別にして、電話帳やGoogleで業者を探して見積もってもらえば済む話です。

家賃でローンが払えるなら、こうすべきというのが私の意見です。修繕費用（リフォーム費用）は、１前夫に慰謝料現金支払い分として請求する。２義母の方から、借りる、３銀行から借りる（リフォームローン）４質問者さんの預金を取り崩す、等々資金調達の方法は沢山あるでしょうから、とにかく資金調達を頑張ることです。その最大メリットは質問者さんは離婚後も、何の心配もなく何十年もこのマンションに住み続けられることです。

＞慰謝料に対する税金はかからないと思うのですが、不動産が絡むとどうなるか分かりません。そもそも、賃貸マンションの名義を妻に移した段階、ゆくゆく売却した段階、或いは持っているだけでかかる税金がどんなものでどれくらいかが分かりません。要するにどれが安いのでしょうか？

上記私の回答が非現実的なら、賃貸マンションは売却せざるを得ませんが、離婚成立後６か月以内に売却しないと、財産分与にはならない制限があるようです。（詳しくはGoogleで調べてください）こうなると、希望価格で売れるかという問題、不動産業者、買いたい人に足元見られて「徹底的に買いたたかれる」というのが不動産市場の現実でしょう。よって、私は、歯をくいしばっても、賃貸マンションは手放さないのが良いと思うのですが？？？

＞(1)妻に賃貸マンションの名義を移した上で妻に居住マンションを任意売却。妻は賃貸マンションの家賃をローンに充当する。その際、慰謝料の意味合いも込め、極力安価な金額で売却するのに妥当な金額はどう計算するのか？余りに安価だと贈与になるのか？

一般論ですが贈与にはなりませんが、成田離婚以外なら、ああでもないこうでもないの屁理屈を考えてみればよいでしょう。心配ならHPで良く調べて理論武装したうえ弁護士さんに相談・依頼するのが良いです。（残念ながら、勉強しないで弁護士さんに依頼すると、「法外な弁護士料請求」が質問者さんを待ち構えているでしょうね。現実は厳しく、お金があって困っている人は弁護士さんでなくても、誰でも質問者さんは「カモがネギしょっている」人です。これがいやなら、手間暇、努力を怠らないと良いです。）

＞(2)妻に慰謝料として賃貸マンションの名義を移す。居住マンションは他者に任意売却し残債を返済後、余れば慰謝料として請求する。ゆくゆく賃貸マンションの売り手がつけば手放す事も考える。

慰謝料ではなく、「財産分与として」と協議離婚書にかくべきでしょう。（たとえ慰謝料であっても、というのが私の意見です）こうしておいて税務署がどういう攻撃を掛けてこうるか待っているべきです。この戦いは負けて元々です）

「余れば慰謝料として請求する。」という作戦は不可能でしょう。慰謝料の額を決めないと、離婚が成立しないからです。「協議離婚書」がすべての前提条件でしょう。

「ゆくゆく賃貸マンションの売り手がつけば手放す事も考える。」はOKと思います。とりあえずは、業者に足元をみられないようにするべきでしょうね。（（年間賃料収入-平均年間修繕費用）÷売却価格）×１００の不動産収益率を計算してください。この比率は普通なら５％前後になるがずです。この利益率を銀行預金利率とか、ローン利子率と比較してみてください。質問者さんの物件の状況判りませんが、一般的には売ったら損になると私は予想します。

この回答へのお礼

丁寧なご回答を有難うございます。こちらの回答を本筋に、今後明確にすべき事がはっきりしました。自身で知識をつけ、不明点をはっきりさせた状態で専門家に相談します。

お礼日時：2008/01/19 18:24

No.3 回答者： teinen 回答日時： 2008/01/17 23:21

　住宅ローンと離婚に関しては，このサイトにたくさんの質問がありますが，私はいつも，ローンの残っている不動産を財産分与として受け取るべきではないとアドバイスしています。

　名義人は離婚する夫，保証人はその夫の親であるにせよ，返済が滞れば，金融機関は保証会社や債権回収センターに債権を移します。
　本件では，既に銀行から債権回収センターに債権が移っているようですので，猶予がない状態です。
　居住マンションに住み続けたとしても，強制執行等で追い出されるのは時間の問題です。
　居住マンションも賃貸マンションも任意売却した上で，金銭で財産分与や慰謝料を受け取り，新しい住処を求められた方が賢明です。
　
　私は仕事上，賃貸住宅の家賃滞納整理をしておりますが，滞納家賃は元夫が分割で支払い，当月分家賃は実際に住んでいる元妻が支払うと，元夫と元妻が合意し，これを前提に，簡易裁判所で当方と和解しましたが，結局は元夫が滞納家賃の分割払を滞らせ，今月，強制執行により，元妻を追い出すことになりました。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。裁判所まで話し合いしが無駄になる事もあるんですね。家賃滞納の罪の重さが分かりました。財産分与とするときは完済を前提すべきこと痛感しました。

お礼日時：2008/01/19 18:30

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2008/01/17 09:25

１．ローンの管理が「債権回収センター」に移っているのであれば時間的な猶予はありません。

おそらく半年以上の返済延滞、銀行から債務者本人・保証人へ返済履行の督促状が出ている状況でしょう。担保不動産（自宅と賃貸の2件が共同担保と推測）には担保処分競売の為の差押が既に入っている・今後入ってくるという段階です。

２．この状況では、自宅マンションを自分の名義に移すということだけに拘るよりは、ローン残債務をどこまで圧縮して自身のコントロール可能なレベルに収めるか、自宅へのこだわりをすてて回収可能なＭＡＸ現金を確保することに作戦変更するか、ということになりそうです。

３．具体的には、
(1)売却前提の賃貸マンションの名義を移す意味は無いので、即刻第三者売却・売却金で夫名義のローンを返済（銀行の同意が必要だがローンの延滞分の解消にはなる筈）
(2)自宅は離婚による財産分与で妻名義に移転（ローン担保付のまま）
(3)妻が夫から安価な価格で購入を予定していた資金については、銀行への繰上げ返済に充当（物件の新所有者として妻の立場で返済・財産分与の差額調整・夫への貸付といった資金移転の理由付けをどう付けるかは不明）
(4)圧縮後の残債務は妻自身の資金のコントロールで返済する。夫はあてにしない、安易な賃貸収入を期待しない、自身勤労収入がベース
(5)上記手続の上で、全体の調整分は慰謝料名目で公正証書契約にして、夫から長期間に渡って回収する方法を検討する。但し住宅ローンを長期延滞する夫が慰謝料を素直に長期間分割返済する、とは期待できない
(6)残債務額が大きく、自身の今後の収入では返済継続ができないのなら、自宅はスッキリと諦めて、現時点での現金確保と将来に向けた夫との慰謝料の問題だけに特化する（賃貸・自宅療法売却で残った金をもらう）

この回答へのお礼

そうですね。何より滞納分の一括返済が最優先ということが分かりました。ローンを滞納する人間が慰謝料を分割できないと思いますのでご指摘いただいた方法も検討しながら進めて参ります。有難うございます。

お礼日時：2008/01/19 18:27