行政書士と司法書士の土地売買仲介

知人と土地の売買で合意しました。
お互い素人なので、手続きは専門家にお願いしようということで
A事務所(行政書士・土地家屋調査士）
B事務所(司法書士)
に色々とお願いしています。
現状は、土地の測量と地目変更・合筆が終わったところです。

取引の交渉や書類作成、契約手続きはA事務所でしていますが
「重要事項説明書」「売買契約書」は、
宅地建物取引主任者でないと取引が出来ないと聞きました。
A事務所には、宅地建物取引主任者がいないようですが
この場合法律的に問題はないのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： tokyometro 回答日時： 2008/08/27 12:39

＞「重要事項説明書」は無くても良いんですね

重要事項説明は業法で定める宅建業者の義務ですから、宅建業者が取引に係わらないのであれば無くても良いです。
しかし「無くても良い」というのも変な表現で、重説がないということは、その説明が受けられない買主にとってあまりありがたい話ではありません。ローンを使いたい場合に金融機関から断られる可能性もあります。

＞逆に「重要事項説明書」をA事務所が作るのは場合はダメ？媒介業務をしてもダメですか？

宅建業免許がなければ媒介業務は違法ですから出来ません。
重説に関しては、業法第35条を真似て好意で物件説明するのは構いませんが、何ら責任を伴わない説明になるのであまり意味はないです。

繰り返しになりますが、AB共に宅建業免許がなければ実務的に可能なのは、
・土地の測量、境界確定
・契約書の作成
・所有権移転登記（及び抵当権設定登記）
という範囲になりますので、取引自体を媒介するという役割は出来ませんし、媒介名目での報酬を得ることも出来ません。

No.2 回答者： tokyometro 回答日時： 2008/08/27 11:28

＞「重要事項説明書」「売買契約書」は、宅地建物取引主任者でないと取引が出来ないと聞きました

重要事項説明書というのは宅建業者の業務ですから、AB事務所共に宅建業免許が無いのであれば、宅建業法で定めている重要事項説明をする義務はありません。そして媒介業務もできません。

売買契約書は宅建業者が作成する必要もありませんので問題ありません。

宅建業者（不動産業者）を入れずに取引するのであれば、売買契約書を交わすことと司法書士に移転登記をして貰うことで終了です。（土地家屋調査士が測量関係はするのでしょうけど）

この回答への補足

なるほど。よくわかりました。

「重要事項説明書」は無くても良いんですね。
逆に「重要事項説明書」をA事務所が作るのは場合はダメ？
媒介業務をしてもダメですか？

補足日時：2008/08/27 12:12

No.1 回答者： naocyan226 回答日時： 2008/08/27 10:38

「知人と土地の売買」なら、不動産業者に媒介を頼む必要は無いでしょう。

若し、売買に関し不安が有れば、専門家たる不動産業者に媒介を依頼し、法律上とかの諸問題、手続きを任せ、若しの場合にそれなりの責任を持ってもらうことになるのですが、知人との信頼関係次第ですね。なお、測量や登記はA,B事務所でOKです。契約書は行政書士であるA事務所で作ってもらえばいのではないでしょうか。ただし、これは文書の作成だけで、内容や当事者同士のトラブルには責任はもちません。

>宅地建物取引主任者でないと取引が出来ない
これは宅建業者が業とし不動産取引を媒介をする場合に「宅建主任者」に重要事項の説明をさせることを、宅建業法で業者の義務として決められていることです。ですから、媒介をして貰わねば関係ありません。契約書も同様です。契約書は当事者同士が同意したことを文書にするだけのことですから。
宅建業者は当然のことながら宅建業の免許が必要です。従って、今回の知人が「業として」土地売買をするのなら、その免許が必要となります。しかし、質問者さんだけと知人同士としての１回だけの売買なら「業として」では有りませんから、必要ありません（念のため）。

この回答への補足

回答ありがとうございます。とりあえず一安心です。

ただ、質問の内容を教えてくれた人に言わせると、A事務所が不動産売買の仲介(不動産業)をしているのでは？という話でした。

今回の場合は、売主と買主(私)が、売買の手続きをA事務所に依頼したということでＯＫなんだと思いますが
これが、売主がA事務所に土地の売却を依頼して、A事務所から買主に取引の話を持ちかけた・・・という場合でも問題ないのでしょうか？

なお、今回、売主・買主(私)とも契約には合意して早く取引を完了したかったのですが、A事務所の仕事が遅く、約束の期日までに売買できませんでした。(もう３ヶ月以上待たされています)
売主さんも早く資金が欲しかったこともあり、お互いA事務所に対してかなり迷惑を被っています。手数料などの不払いや損害賠償などを主張してかまいませんよね？こういう場合(代行業者の責による期日超過)って、どのような対応になるのでしょうか？

重ねての質問になりますがよろしくお願いします。

補足日時：2008/08/27 12:09