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先日父が死亡しました。  
年金だけの生活で、預貯金はわずかで、
30坪に満たない家を所有しているのみです。
郡部ですので、土地・家の評価格は低いでしょう。
母は健在で独りで住んでおり、当方・弟は一家を構え、別の場所で暮らしています。将来、母が亡くなったら、やむなく売却する予定でおります。

土地・家の名義は父ですが、これを誰の名義に替えたらいいのか、また どんな手続き・税金が発生するのか、簡単にお教えいただけますでしょうか。

A 回答 (5件)

お母様が相続する場合、名義変更(相続登記)をしてしまうと、登録免許税を余分に払うことになるため、名義変更はしない方が良いと思います。

名義変更(相続登記)は義務ではありません。

お母様が相続して名義変更をすると、まずそこで登録免許税がかかります。さらにお母様がお亡くなりになった場合、売却する際には必ず名義変更が必要ですので、もう一度登録免許税がかかり、結局2回登録免許税を払うことになります。
お母様が相続して名義変更をしない場合、お母様がお亡くなりになった後に1回だけ名義変更をすれば済みますので、登録免許税を1回分節約することができます。
なぜなら、1回でお父様名義から貴方・弟様名義に直接名義変更することができるからです。

お母様の心情を考えますと、夫婦で築いてきた財産ですので、とりあえずはお母様が相続するのが良いのではないでしょうか。

遺産分割協議書は必ず作っておく必要があります。
お母様が相続して名義変更をしない場合、お母様がお亡くなりになって貴方・弟様名義に名義変更をする際、お父様のご相続の時の遺産分割協議書も必要になります。

登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%で計算できます。
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お母様が他界されて、売却する時点で同時に相続登記をすることも可能です。

お母様が健在の今、一度ご家族、特にご兄弟で話し合われた方が良いかもしれません。「相続税の基礎控除は3000万+法定相続人の数×600万」の範囲の確認なども。また、土地価格の上昇でもなければ、何十年も前に建てられた家であれば、土地建て物の譲渡益ではなく譲渡損が発生するかもしれません。また、売却に際し更地渡しでなければ売却できないケースもあります。この場合は、お家の取り壊しや廃棄の費用が必要です。
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1.誰の名義に変えたらいいのか


遺産分割協議は、相続人全員が同意したのであれば、どのような分け方でも有効です。
一般的な考え方としては、不動産は共有を避け、そこに住んでいる人(ご質問のケースだと母)の単独の名義にするのが無難ですが、ケースバイケースですので、弁護士又は(相続人間に争いがない場合に限り)司法書士に一度ご相談されることをお勧めします。

なお私としては、母名義にした場合、次のようなメリット、デメリットがあると思います。

・メリット
例えば母が施設に入るための費用捻出のために不動産を売りたいと思った時に、自分の思ったタイミングでできるなど、自分で住む家を自分の名義にした方が理にかなっている。

・デメリット
家の売却の必要性が出た場合でも、母が認知症や体が思うように動かない状態だと、円滑に手続を進めることができない(登記手続、成年後見人選任や家庭裁判所の許可など)

デメリットへの対策として、任意後見契約※1を結んでおく、家族信託※2しておくなどの方法が考えられます。
こうした目先の手続だけでなく、将来を見据えたアドバイスももらえるのが、専門家に相談する大きな利点です。

※1 任意後見とは
ご本人が判断能力のある間に、「自分が将来認知症になったら財産管理を任せたい人」と契約しておく仕組み。家庭裁判所の職権で後見人を選ぶ法定後見と違い、ご本人が予め後見人を指定できるのが特長。

※2 家族信託(民事信託)とは
名義上の所有者(受託者)と実質の所有者(受益者)を分けること。
売買や管理などの「面倒なこと」は受託者が行い、売った場合の売買代金や賃貸した場合の家賃収入など、「おいしいところ」は受益者のものとなります。
(一般の方向けに簡略化した説明です。また受託者や受益者の権利・義務は、契約内容によります)

2.手続・税金について
(1)相続登記・登録免許税
不動産の名義を移すために、管轄の法務局で相続登記を行うことになります。
必要なものは、登記申請書、父の住民票除票と出生から死亡までの戸籍、相続人の現在の戸籍、遺産分割協議書、印鑑証明書などです。
これらの手続は時間と手間、一定の専門知識が必要になりますので、司法書士に依頼することをお勧めします。
この相続登記申請時に、不動産の固定資産評価額×0.4%の登録免許税が必要です。

(2)その他の税金について
ケースバイケースですので、詳細は税理士にご相談ください。
ごく一般的な情報のみ提供します。

・不動産取得税
相続の場合はかかりません

・相続税
遺産額が基礎控除内の場合はかかりませんので、申告不要です。
ただしこの計算における遺産には、死亡前3年以内の生前贈与や、一定額以上の生命保険金・死亡退職金も含まれること(みなし相続財産)、取引相場のない株式は価格の評価が複雑であることにご注意ください。
期限は、死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。

平成27年1月1日以降に死亡の場合の基礎控除額
3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

平成26年12月31日以前に死亡の場合の基礎控除額
5000万円 + 1000万円 × 法定相続人の数

・所得税
父の1月1日から死亡日までの所得について、相続の開始があったことを知った日の翌日から4カ月以内に準確定申告をします。
こちらも必要な場合のみ行います。
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>これを誰の名義に替えたらいいのか


相続する人の名義に変えます。
お母様にしてもよいし、ご質問者や弟さんにしてもかまいませんよ。
あるいは全員の共同名義にしてもかまいません。法定相続割合だと母1/2、ご質問者と弟さんで1/4ずつです。

>また どんな手続き
相続登記になります。
専門家は司法書士になります。依頼すると手数料がかかります。

自分で行う場合には法務局に相談窓口があるので何度か足を運んで相談しながら進めます。時間があるのであれば、出来ないことはないです。

>税金が発生するのか
相続登記で登録免許税という税金がかかります。

いずれ売却するのであれば、今のうちに登記しておいた方がよいでしょう。
相続登記していないと売却できません。
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将来は売却される予定でもいったんは相続で所有権移転しておくほうがいいのではありませんか 相続税は控除がけっこう大きいから課税はないでしょうし



売却したときの課税は 住んでいない土地建物にはマイホーム譲渡の控除が受けられませんから 土地・家の評価格は低くてもそのほうが節税になるように思います

それと土地建物の取得価格を調べておくと良いと思います 建物は解体して土地だけなら土地だけでいいですけど

譲渡した場合の課税計算で取得価額が必要になるからです 分からなければ譲渡価額の5%で計算しますから

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/souzoku.htm

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm
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