マンション管理会社の不正

私はマンション管理組合の役員をしていますが、マンションの管理会社(第３セクター）が一部の組合員と結託して、組合員の資産であるマンションの一部スペースを外部マンションのため営業使用しておきながら、使用賃料を払っていません。また電気を外部マンション管理の為営業使用しておきながら、住民の立替払いしている電気代の支払を3年以上に亘って不払いしています（500万円ほど）。（現在も不払い継続中）　マンションの管理規約にはスペースの無償使用や、他マンションの為の使用電気代不払いを容認する規定はありません。

No.1 回答者： arashi1190 回答日時： 2008/12/12 16:57

で、ご質問の内容は？

今まで管理組合としてどのように対応してきたのでしょうか？
管理会社及び「一部の組合員」は何と言っているのでしょうか？

どういう状況で何をどうしたいのかわかりません。

この回答への補足

このマンションはいわゆる下駄履きマンションで、しかも施設（商業）部分の専有面積が住宅部分の3倍強となっています。
総会でも施設部分の発言力が強く、理事長も施設の代表者が創設以来毎年独占しており、　また施設部分には、管理会社が区分所有者として管理組合員となっているため、民主的運営がなされておりません。
　管理会社は我々のマンションの防災設備を利用して、我々のマンションの防災業務をするとともに、隣の別マンション（管理組合、管理規約も別）の防災業務を実施しています。隣の別マンションのこの業務により管理費を取っておりながら、我々防災設備所有者になんらの対価（賃料など）を払っていません。　

補足日時：2008/12/18 23:22

No.2 回答者： LandMaster 回答日時： 2008/12/12 18:19

とりあえず臨時総会を開催すべく1/5以上の有志を集めるとか、理事らとも相談しつつ次回総会のときの議題にするとか、マンション管理上の問題は管理組合員で解決していくようなレールに乗せないと仕方ありませんね。

この回答への補足

このマンションはいわゆる下駄履きマンションで、しかも施設（商業）部分の専有面積が住宅部分の3倍強となっています。
総会でも施設部分の発言力が強く、理事長も施設の代表者が創設以来毎年独占しており、　また施設部分には、管理会社が区分所有者として管理組合員となっているため、民主的運営がなされておりません。
　管理会社は我々のマンションの防災設備を利用して、我々のマンションの防災業務をするとともに、隣の別マンション（管理組合、管理規約も別）の防災業務を実施しています。隣の別マンションのこの業務により管理費を取っておりながら、我々防災設備所有者になんらの対価（賃料など）を払っていません。　

補足日時：2008/12/18 23:00

No.3 回答者： toshiohiro 回答日時： 2009/10/01 13:49

一部の組合員以外はマンション管理に関して無関心ということはないでしょうか。

問題があっても一部の組合員以外は面倒なのでかかわりたくないという雰囲気ですと、解決しません。あなたが矢面にたって、管理費・修繕積立金を積み立てないとマンションの維持管理に支障をきたすこと。不正流用を見逃すと、自分たちに不利益になることなど、文章にして組合員に配布して、多くの組合員に問題を理解してもらうことからはじめないといけないように思います。まず、あなた自身がマンション管理についてよく勉強して、今、マンションを牛耳っている連中のどの点が違法か。管理規約、管理委託契約書、区分所有法、マンション管理適正化法を熟知して、問題点を多数の組合員にアナウンスすることがいいと思います。

この回答への補足

ご意見を戴きありがとうございます。
私はマンションの住宅部会長を勤め、前期までは管理組合の監事になりました。　管理組合の総会では、管理会社が我々の資産を使用しておきながら賃料の不払いを10年間続けていること（年間300万　10年で3000万）、また使用電気料金を別マンションの管理組合と結託して4年間500万円強の不払いがあることなどを監事所見として訴えました。
残念ながらご指摘のように区分所有者のマンション管理への無関心があり、面倒なことに深入りしない風潮があります。　また管理会社は第3セクター（UR住都公団、尼崎市が主要出資先）であり、一部住民と結託しており、管理会社とともに区分所有者の立場も兼ねていて、巧みに
自社の不当利得（支払うべきものを支払わないで得る利益）を隠すよう画策しており、例えば理事長を10年来自社の息のかかったものに独占
させたり、別マンションから得ている管理費収入を隠す（毎年約1000万）、総会での書面による議決権行使を妨げる、など管理情報不開示や規約違反を続けています。　我々のマンションは住宅部分が１０５戸ですが、施設部分がスーパーマーケットなどその占有面積が住宅の３倍程となっており、住宅の意見が無視されています。　今後大規模修繕などを控えて　問題が多いと思っています。
※　我々のマンションには防災センターがあり、我々の資産（規約上も固定資産税払いも払っている）であるにもかかわらず、管理会社はその防災センターを使用して、隣の同規模マンションの防災管理業務を受注して実施しております。

補足日時：2009/10/05 21:22

No.4 回答者： toshiohiro 回答日時： 2009/10/16 20:20

＃３です。

監事は理事長に不正がある場合、総会を招集する権限があるそうです。この手を使って、来期あなたが監事になり、理事長が不正を正すまで何度も総会を開くというのはどうでしょうか。他の区分所有者にも迷惑がかかりますが、管理会社と一部の組合委員も辟易して折れてくるかもしれません。管理会社の不正を理事長が黙認しているわけですから、不作為の不法行為が成立するのではないかと思います。私は弁護士ではないので詳しいことは知りませんが、今のところ思いついたのは以上の方法です。

参考URL：http://www.wendy-net.com/faq-new/03/n-128.html

この回答への補足

監事として理事長や管理会社の不当利得、規約違反、管理情報の隠匿など８項目に渡り監事所見としてしるし、総会議案書として区分所有者に配布されました。　残念ながら数名の組合員から事情を確認する意見がでましたが、多数の無関心層に無視され追求が出来ていません。
　管理会社の不当利得、規約違反、管理情報の隠匿などは、管理会社の営業指し止めなど出来ないのでしょうか。

補足日時：2009/10/21 17:37

No.5 回答者： toshiohiro 回答日時： 2009/10/19 19:52

＃3です。

何度も失礼します。区分所有法4節25条第2項「管理者に不正な行為・・・・各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。」これを使って、理事長が管理規約に無償で管理会社に貸すと規定がないにも係わらず、適正な賃料をとっていない。として、理事長の解任を裁判所に請求してはどうでしょう。その他、管理会社と一部の組合員の不正を事細かに裁判所に報告すれば、解任を認めてくれるかも知れません。そのかわり、現理事長の後任には質問者さまが就任する必要があると思います。そうでないと、管理者のいないマンション。ついにはスラム化すると思います。

参考URL：http://www.houko.com/00/01/S37/069.HTM#s1.4

この回答への補足

ご教示ありがとうございます。
このマンションでは理事長の解任決議が以下の理由で困難です。　
(1)このマンションでは、施設関連の管理組合施設部会に管理会社が区分　所有者として入っており、現理事長と結託している。
(2)このマンションは住宅部分と施設部分があり、各々管理組合があり各々一部共用部分を管理しています。マンション全体では管理組合があり全体の管理をしています。問題の防災センターは（賃料不払い）全体共用部分としてこの全体管理組合で現理事長のもと管理しています。
(3)このマンションの区分所有者の構成
　住宅所有者　議決権１０５　区分所有者数１０２
　施設所有者　議決権２６７　区分所有者数１4　といびつな構成です

補足日時：2009/10/21 17:07

No.6 回答者： toshiohiro 回答日時： 2009/10/21 19:07

#３です。

理事長を総会で解任するのではなく，裁判所に解任してもらうということはできないのですか。

この回答への補足

理事長解任を裁判所に提起するためには、総会での決議が必要になると思います。総会での決議は先の理由でこんなんです。
不正のある管理会社を営業停止する方法はないものでしょうか？

補足日時：2009/10/23 22:00

No.7 回答者： toshiohiro 回答日時： 2009/10/26 08:11

#3です。

区分所有法によると「管理者に不正があるときは各区分所有者は解任を裁判所に請求できる」とあります。これによると，管理者つまり理事長に不正があるときは，総会決議を経なくとも，各区分所有者が単独で裁判所に解任を請求できるのではないでしょうか。組合運営の最高議決機関は総会です。総会で認めてしまっている以上，管理会社の責任は問えないのではと思います。管理会社の不正を黙認してしまっている管理者（理事長）の解任を請求することになると思います。自分は今，マンション管理について勉強中で，確実な返答はできませんが，今のところ私が思いつくのは以上です。また，勉強が進んで新たなことが分かれば報告します。

この回答への補足

たびたびご意見ありがとうございます。
　管理会社の管理情報非公開　管理会社の不当利得　管理会社の規約違反の運営、　管理会社に呼応する（結託する）理事長他一部区分所有者
多数の区分所有者の管理に対する無関心。事なかれ主義。一部組合員への懐柔工作。　管理会社が市や旧公団などで構成する第3セクターであり、一種のお上意識を持つ居住者などに阻まれ苦戦しています。裁判にもって行きにくいのです。電気代の支払や使用賃料の支払など当たり前のことが実行されず管理会社の不当利得につながっています。　つまり当たり前のことをマンションの仕組み（管理組合、総会、理事会など）を使って、正当化しているのです。

補足日時：2009/10/29 20:17