離婚後の共有名義マンションローンと名義変更

Question

現在、妻と離婚に向けての話し合いを進めている状態です。
そのうえで、マンションの扱いについて悩んでおり、
質問をさせていただきます。

マンションは、購入価格４２００万円で、結婚前から二人で
貯めていた８００万を頭金、残りを銀行ローンとしました。
ローンの残額は、手持ち預金を差し引いて３０００万円です。
共同名義で、持分は夫（私）と妻、それぞれ１／２ずつです。
元々、子供はおらず、また先々も作らずに夫婦共働きで
なるべく早くローンを完済する方針でこれまでやってきました。

詳細は割愛しますが、離婚の原因は完全に妻の側にあり、
そのことは妻も認識しています。慰謝料の意味合いも含め、
離婚にあたって以下の内容でとりあえず妻の同意を得ました。

・マンションには私だけが残る。
・ローン完済までは、私だけでなく妻もお金を払い続ける。
・マンションの権利は私に譲る。（名義変更する）

１．ローン支払い

妻から受け取るローン支払い額は恐らく年２００万近くになりますが、
離婚をしてしまうと、妻から私への贈与＝課税対象になると思います。
課税対象となるのはなるべく避けたいと思うのですが、そのためには
離婚はせずに別居だけし、これまで同様に実質的夫婦共有口座である
ローン引き落とし口座に、妻の収入を振り込んでいくようにしていく
くらいしか道はないのかと思っているのですが、いかがでしょうか？

２．名義変更

上記の点より、ローン完済までは結局離婚はせずに籍は入れたままで、
ローン完済したところで名義変更することになるのかと思っています。
いろいろと調べてみたところでは、「居住用財産を譲渡した場合の
３０００万円の特別控除」というものがあるようで、譲渡所得税が
控除されるらしいのです。それを当てにしたいのですが、私の場合も
それに当てはまる（控除対象となる）と考えてよいのでしょうか？

譲渡時の時価が、取得時の４２００万を超えた場合に、その差額が
譲渡となる（？）ようなのですが、正確なところがよく分かりません。
例えば、譲渡時時価が仮に１億２００万まで値上がりしたとしてみて、
取得時との差額は６０００万、その持分（１／２）である３０００万
が譲渡対象額（３０００万以内で控除対象）ということでしょうか？
まず間違いなく取得時より譲渡時時価は下がると思っていますし、
仮に上がったとしても、１億２００万以上なんてまずありえないので
十分に控除対象の範囲なのかなと思っているのですが。

また、上記の「３０００万控除対象」とするために、譲渡は離婚後に
行わなければならないらしく、それは別に問題にはならないのですが
「居住しなくなった日から３年目の１２月３１日まで」というのが
ネックになりそうです。妻と離婚せずに別居だけしてローン完済まで
お金を払い続けるとして、その別居から３年以上経過してしまうと
特例の対象外になってしまうのではないかと思うのです。もちろん
ローンは３年ではとても完済できません。

残された道としては、妻の実質的な居住地はマンションの外に移すが、
住居変更手続きなどは一切行わず、郵便物等は取りにこさせるなどし、
ローン完済までの間、役所手続き上では「同居していたことにする」
くらいしかないのかなと。（ちなみに妻はマンションから遠くもない
妻の実家に戻る予定です）


素人がネットで調べたりしただけなので、誤った認識があるのではと
大いに不安です。後日、税務署にも聞ける範囲で聞いてみるのですが、
その前にこちらでお伺いしてみたく、質問をさせていただきました。
ご意見・ご指摘等々お願いします。必要でしたら、補足説明なども
させていただきます。

masaaki509 · Accepted Answer

補足しときます。

持分半分は奥様のだから、離婚しても払えと言う考えですよね？

っと言う事は、マンションの半分は奥様の物ですから、質問者様は離婚してローンを半分払ってもらうなら、マンション半分に対する賃貸料を奥様に払わないといけないのでは？半分は奥様の所に住ませて貰ってる事になります。

結局、こうすると色々ややこしいです、離婚して持分が半分だと、遺産相続まで引きずりますよ？家の半分しか遺産相続分がありませんから。勝手に売却もできませんし、ローン借り換えも、一人ではできませんし。一番揉めそうなのは、奥様が無くなった時に、相続者は持分の半分に対してどうするかですね、法的に売却・質問者様が買い取り・相続者に対して賃貸の選択となるでしょう。

よって、離婚時は名義を1人にするか、売却処分にするかです、競売よりは自ら売却した方が、高いですよ。
通常は、住む人が払うもしくは売却処分です。

＞ローン完済までは結局離婚はせずに籍は入れたままで、
ローン完済したところで名義変更することになるのかと思っています。

奥様が離婚裁判を起こすでしょう、そして、ローンを払い終わってから持分半分を質問者に奥様がくれると思いますか？
自分の財産を他人になる人あげると言う発想がわかりません。

持分があるのですから、奥様は連帯債務者でしょう、主契約は質問者様である以上、支払う義務は質問者様です、質問者様が払えなくなると奥様が払う責任を問われます、競売・自己破産ですね。連帯債務者も連帯保証人も同じようなもんです。
もちろん質問者様はブラック登録です。

＞妻から受け取るローン支払い額は恐らく年２００万近くになりますが

これだけ払える奥様なら普通弁護士雇いますよね。質問者様が質問内容を知らなくても問題ないですよ？質問内容通りにはなりませんから。無駄な知識です。

ちょっと女性をなめてませんか？奥様の収入を当てに結婚したのですか？離婚したいのですか？やり直したいのですか？
それとも、マンションがほしいのですか？読めば読むだけ矛盾してきます。

今の質問内容では、だれも同情は出来ないでしょう、こう言う掲示板っていいですよね？第三者が双方にひいきせずに、判断してくれますから。厳しい意見もあれば同情の意見もあります、今回は厳しい意見となっただけです。今の時点ではの話です。もちろん、補足回答あれば読まして頂きます。

質問者様が無料の法律相談もしくは離婚ですから司法書士の方でも相談に乗ってくれます、考えの甘さをよく聞いてくる事がいいでしょう。

やっぱりね、家を買う時って嫁の収入は当てにしてはいけないのですよ？子供生まれたりすると、収入が無くなったりします、やはり家を買う時は、旦那一人でも払える金額でローン組まないとね、収入合算はローン組む手段ですがね、嫁の収入がないと払えないローンって何かあれば直ぐに破産ですよ、ちょっと無理し過ぎたのでは無いでしょうか？生活に余裕がないと、いつか疲れてしまいます。ご自分の収入に合った買い方をしないとね。

奥様の心の言葉に耳を傾けていますか？女性の人って結婚したら子供早くほしいと思う人多いのではないでしょうか？それを我慢さす事はやはり間違ってるでしょう。ローン(家）＞夫婦の子供では男として世帯主として奥様の人生を預かってる旦那としてはどうなんでしょうかね？
よく考える余地はありそうな気がします。一度振り返ってみてはどうですか？

masaaki509 · Answer

質問者様は妻＝お金の価値ですか？
あまりに自分勝手な自分の都合ばかりですね。こんな条件に妻側が弁護士たてて、すぐに潰れますよ？

・マンションには私だけが残る。
　
　質問者が済むなら、ご自分で払えば良い

・ローン完済までは、私だけでなく妻もお金を払い続ける。

なぜ離婚して住んでもない、夫でもない人に妻が払う必要があるのですか？

・マンションの権利は私に譲る。（名義変更する）

離婚と同時に売却して、－になれば、負の財産も財産分与です。
もしくは名義だけを、移動させてもいいです。

質問者様にとって妻は何なんですか？そう言う考え方が夫婦崩壊を招いた様にも思えます、いくら妻が悪いと言っても、失礼ですがそう言うふうに見えてしまいます。

叩かれない内に板を閉め、誠意ある質問をしなおす方がいいのでは？
質問者様の収入では払い続けられないんでしょ？むりなローンを組んだという事ですかね？嫁に強制的に払わす手段はありません、質問者様が払えなければ、
奥様に返済が行きますが、奥様も払えなければ競売となります。その後は自己破産ですかね。
無理して家を残すより、売却してローンは残ってもすっきりするかと思います。

私は婚約中に家を買い、婚約破棄となり、自分でローン払ってますよ？
今では3人家族になりましたがね。

弁護士に相談しても、自分ではらうか売却かどっちかです。

manno1966 · Answer

> 離婚の原因は完全に妻の側にあり
他の方も言っていますが、全文読むと、妻が何らかの事を行ったにしても、それを行う土壌が夫の側にあったと感じさせますね。

> 離婚をしてしまうと、妻から私への贈与＝課税対象になると思います。
ローン契約の内容による。
連帯債務者なら、契約により双方が支払義務を負う。
そうなら、義務を負っている者がその義務を履行しているのであって贈与ではないから。

> 当てはまる（控除対象となる）と考えてよいのでしょうか？
利用するには結婚年数等の制限があるはずだが不明なので明言できない。
離婚時に行うなら、素直に慰謝料と財産分与で片づけた方が良いと思うのだが。



色々おかしな所が有るし、穴があるけど、条件は先の方が言っているので私は別のことを。
妻が別居翌日にでも破産申請したらどうなるかとかを考えたりした方が良いと思う。
一人暮らしで賃貸等に住む女性が、年額200万の支払は難しいと思う。
申請すれば認められる可能性があり、破産を禁ずる念書を何枚書かせても禁じる効力はない。

離婚後の共有名義マンションローンと名義変更

質問者様は妻＝お金の価値ですか？

> 離婚の原因は完全に妻の側にあり

補足しときます。

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