大手ハウスメーカーとの間取りの設計について

Question

積水ハウスや住友林業、三井ホームを中心に、
注文住宅の購入を検討中です。

商談を進めていく中で、ハウスメーカーと間取りについて
考え方が食い違ってきており、皆さんにアドバイスを
お願い致します。

まず、前提として、私たちは間取りにこだわりを持っており、
間取りを作り、それに合わせた土地を探していきたいと
考えております。

つぎに、状況として、
何社かに私たちの考えている間取りを見せて意見を求めた
ところ、方角は余り気にしなくても大丈夫、間口は１１ｍ
確保しておくほうが良さそうなど、いくつかの土地選びの
基準も定まってまいりました。

そこで、ハウスメーカー各社に間取りの設計プランを
お願いしたところ
　１）三井ホームは、建築家との打ち合わせの場を設定
　２）住友林業、積水ハウスは、
　　　間取りから、それに最適な土地を見つけられたという
　　　話は一度も聞いたことがない。
　　　したがって、土地をきちんと決めてから間取りを
　　　設計しなければ、建築士との打ち合わせの場を設定
　　　しかねるということです。

　　　そのため、私たちの考えを次のように伝えました
　　　１つは、良い土地が見つかった時に、購入を決断できるよう
　　　　　　　私たちの理想とする間取りのおおよそを
              把握しておきたい
　　　　　（土地の形状、必要な間口、方位など）
　　　２つ目は、理想とする間取りが、どれくらいの面積に収まるか
　　　　　　　　をシュミレーションしておきたい
　　　３つ目は、間取りを把握し、総額のうち建物本体で
                どれくらいのコストが必要かを知り、
                購入できる土地価格を検討したい
　　　ですが、住友林業と積水ハウスの営業は、土地探しが先決で、
　　　さきに土地を決めないことには間取りの提案には
      応じられないと頑なに断られます。
よって、住友林業、積水ハウスに請負契約の前に、間取りの設計をしてもらうには、どのように進めていくと宜しいでしょうか？
皆さんにアドバイスをいただきたいです。
個人的には、ハウスメーカーからすれば、
(1)土地を先に探させ、その上に建物をたてさせるほうが
　労務費を抑えられる
(2)社内の建築士（もしくは設計士）を打ち合わせの場に
　参加させるには、土地が決まっていることが前提となっている
など色々、商談を進めていく上での制約があるのかなと
思っています。

nonbay39 · Accepted Answer

申込み金をとっているのは住林でしょう。
　あとの他メーカーは契約までは無料でしょう。

　三井ホームはスタンスが少し違います。
　あとの２社は住宅メーカーらしい考えです。住宅メーカーは土地屋では無いので土地無しのお客には冷たい場合があります。土地無しのお客はなかなか土地を決めきらないのが実情でしょう。競合を挟むと余計に相手してくれなくなります。

　要は営業サイドと設計部門がきっちり分かれているメーカーは、土地が確定しないと設計部門が動かない可能性があります。メーカーを多少騙すつもりならば、形が気に入る土地さえあれば嘘でもここでやってみたいと言う土地を適当に選べば、住林もセキスイも動くでしょう。

　質問の２つですが
１．前述のとおりそんな難しい理屈ではなく、部門が分かれているから設計を動かすにはルール通り土地の確定が必要なのでしょう。労務費というよりは土地を決める能力の無い客はいつまで経っても土地が決まりません。住宅屋の困る文句に「良い土地があったら」というフレーズがあります、これを言う客は土地に妥協が無く結局いつまでも決まらない可能性が高いです。
２．そのとおりなのでしょう。

＞良い土地が見つかった時に、購入を決断できるよう
　土地は１００点満点中６０点で買いということが理解できなければいつまでも土地は買えないでしょう。
　まあ、メーカーに土地を探させて気に入る土地を持ってきたところと契約する手もあります。こうなると住宅メーカーでは無く土地屋になってしまいますけどね。
　
　あなたの場合３社の中では三井があっているのではないでしょうか？私的には三井は嫌いですけど。

yossy47 · Answer

どの程度の広さでどんな形状の間取りなのかわかりませんが、
それを建てられる土地を探すということは、北は北海道、南は沖縄まで探し回るのですか？
そのような希望する土地が見つからなければ、一生家は建てられないということになりますね。。。
建ぺい率・容積率、玄関の方向、その土地によって全く違いますよ。
土地の南側に道路があるのに北玄関にするわけにはいかないでしょ。。。
考え方が逆だと思います。このままでは先へは進みません。まずは土地です。

binbouoyaj · Answer

田舎の一軒家のような広い土地でもお探しでしょうか？
そうでなければ日当たりは関係ないということになりますね。

間口１１ｍで方角が関係ないなんてありえません。

冷やかしであると捉えられる事は当然でしょう。
書き込みから見ても建てないと言っているようなものですから。
結果的に単なる冷やかしより面倒なお客様であることでしょうから。
営業や設計担当者もただで無駄に働く訳がありません。

土地がただ同然の地域だったり予算が建売の３倍くらいあるようでしたら杞憂ですが。


常識的な順序ではまずい理由でもありますか？
わざわざ遠回りする必要はないと思います。

普通に土地を選んで、ここにこんな間取りで建てるとおよそいくらですかと聞いていけば良いでしょう。
土地はＨＭで探してもらってもいいし広告等でも良いでしょう。

お客ならただで何でもしてもらえるという事はありません。
ただでＨＭに働いてもらいたいのですから相手の言うことを聞き入れるのが当然ですね。
但し今回既に冷やかしと判断されているでしょうから正確な価格は期待できません。
ざっとこのくらいという価格か、その気にさせるような安い価格を提示される可能性大です。
他のＨＭに依頼されたほうがいいかもしれません。
時間を置いて、きちんとした契約が出来るようになってから再度訪れる方がいいような気がします。

nabituma · Answer

間取りから先に考えるのはおかしいですね。
よほど広い土地でどこにでも向けられるならともかく、間取りはまわりの環境、土地の形状などとあわせて総合的に決めていくものです。

それから間取りにこだわりをもっているということですが、
失礼ですが、所詮素人が間取りソフトで平面図を作ったくらいのものではないですか。（建築士とか持っておられる方でしたらごめんなさい）
そういう家が建てられるかどうかもわかりませんし（技術的にも法律的にも）今の時点でそれを詰めるというのはやりすぎです。

むしろその間取りでどういうことを実現したいのかを明確にして
HMの建築士の意見を聞いてそれを実現する方がよいと思いますよ。
こちらの作った間取りプランも、こんなことを考えていますという意味で参考にしてもらえれば。

100点満点は難しいですがいろいろ議論する中でアイデアが生まれてくるものです。

hiyokko333 · Answer

そうですね～^^;普通は土地を決めてから、上物でしょうね。
だって、土地には性格みたいなものがあって、日当たりとか風通しとか、近所の家との兼ね合いとか・・・いろいろ考える事がありますから。
それに、場所によって違うかもしれませんが、自分たちの理想とする土地に出会えるってかなり「運」が左右してくると思います。
広さであったり値段であったり位置（場所）であったり、不動産屋さんも１００％の土地と出会える事はないって。
そういうことで、いくら間取りを考えても、土地が決まらなければ、ＨＭだって商売ですから、いつ売れるか分からない相手にダラダラ付き合えない。という本音もあると思います。

家を建てる時期など、すぐでなくてもいいという事でしょうか？
ＨＭもいつ売れるか分からないお客は正直困ると思います。
自分でも土地を探しつつ、ＨＭでも土地を探してもらいながら、平行して間取りなど話を進めていってはどうでしょうか？
土地を探してください。といえば、営業だって頑張るはずです。

takupiyo1 · Answer

#1の方が言っているように土地を決めるのが先決です。
お住まいの地域によっては地域規定もあり、建物物の高さ・緑を植えなければならない・建ぺい率等の制限もあります。
固定資産税も建物も面積によっては高くなります。私の所では38坪以上だったっかな？（自信がなくすみません）
ご自信にて間取りが決定させれいるとの事ですがどの位の坪数をお考えですか？建ぺい率は土地の広さは地域によって違いますので確認してください。お買い上げの坪数の建ぺい率も考えて購入されないと理想の家も建てれなくなってしまいます。
まずご自身が何坪の家がほしいのか？
それに伴い何坪の土地が必要か？建ぺい率も考えてください。
（建ぺい率は土地の面積の何パーセント迄建物を建ててもよいですよ言う条件です）
土地改良が必要な所なのか？南道路があった方がよいのか？
いろいろあると思いますががんばってください。
わたしも最近経験しましたから...

goodliving · Answer

元ハウスメーカー営業です。

わたしも間取りが先でというのは経験ありません。間取りを相談されたことがきっかけで商談が始まるのはありでしょうが、普通その場合、土地探しを同時進行でします。

間取りだけ先に決めても、土地の特性によって100パーセント間取りが変更になると思います。

それに、間取りだけ先に、しかも完全フリー設計となると、時間と労力がかかるわりには、契約が先になるのが見えています。

ハウスメーカーの営業はとにかくめちゃくちゃ忙しいですし、ましてや積水の営業なんて毎日深夜2時とかまで働いています。

ですので、通常は、建築士が登場するような綿密なプラン打ち合わせは、土地も決まっていて、今月もしくは来月の契約見込みのお客さんでなければしないと思います。

建築士が出てくるということは、設計事務所ならば図面を引くのに設計料がかかるレベルの話ですし、大手ハウスメーカーでも、専門の部署で見積を積算するのにコストがかかります。

土地が見つかったら必ずあなたの会社で契約します！と言い切らないと、なかなか難しい話だと思います。

vfr400r · Answer

間取りにこだわっており・・とのこと。
だったら、既に間取りが決まっているのではないのですか？

漠然と「間取りにこだわっている」「その間取り優先で家を建てる」と言っても、絵に描いた餅ですね。
あるいは、どんな間取りでも収まるような土地を買えば、問題は丸く収まります。

間取りが収まるような土地だったら、地盤改良が必要だった、住環境（周りの環境、公共機関など）が良く無かったと言う事でキャンセルはないんでしょうか？
そのまま家を建てたら、お隣の窓と向き合っていたとか。

まずは住みたい区域・土地があって、そこに「頭（建築士も交えて）」を使って自分の住みたい家の間取りを落とし込む物でしょう。

概算なら、そのこだわっている間取り（ゾーニングでもおよその面積は出せるはず）に各ハウスメーカーの坪単価（挙がっているHMなら60万～）を掛ければ算出できます。

あるいは、だいたいの建築面積は打ち合せで要望を伝えればHMの方で概算を出してくれるでしょうから、その段階でだいたいの上物の金額も知ることが出来るでしょう（あとはオプションと削れる妥協点との駆け引き）。

なんか一般的な順番とは間違っているような気がしますが。

大手ハウスメーカーとの間取りの設計について

申込み金をとっているのは住林でしょう。

どの程度の広さでどんな形状の間取りなのかわかりませんが、

田舎の一軒家のような広い土地でもお探しでしょうか？

この回答への補足

間取りから先に考えるのはおかしいですね。

そうですね～^^;普通は土地を決めてから、上物でしょうね。

#1の方が言っているように土地を決めるのが先決です。

元ハウスメーカー営業です。

間取りにこだわっており・・とのこと。

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　申込み金をとっているのは住林でしょう。