姉妹と親の名義の土地に娘が家を建てれますか？

Question

私と妹と母親の名義の土地があるのですが、嫁に出た娘夫婦が、家を建てることはできますか？
今は母が住んでいますが、横に1件家を建てるだけのスペースがあります。
3名の承諾がなければて建てられれませんか？
承諾が取れた場合、地代などは払う必要は、あるのでしょうか？
払わないと税金などの問題があるのでしょうか？
わからないことばかりなので、お教えいただくとうれしいです。

noname#121701 · Accepted Answer

この件はネットでの相談は無理です。
問題点のみ書きますので専門家と相談してください。

新築代金が現金にせよ住宅ローンにせよ、新築建物の土地は分筆して権利関係をしっかりしなければなりません。
ただ分筆すればいいのでなく、建築基準法に適合する接道をしてませんと死に地になり土地の価値はなく当然住宅ローンはとうりません。
建築士と相談のうえ分筆を検討してください。
分筆をしませんと住宅ローンの抵当権は土地全部に設定され、妹と母親がそのことを承諾するのは難しいと思います。
仮に承諾しても、将来土地のことで必ずトラブルが発生します。

土地が分筆され接道もしっかりとし、１筆の上に建物が出来ました。
土地所有者との関係は普通無償使用貸借となります。
なぜかというと借地契約をするには権利金として土地取引価格の６割か７割のお金を払わなければいけないからです。
そうした膨大な金銭のやりとりがなく借地権となりますと贈与税が発生します。
贈与税を回避するためには土地の無償使用貸借として地代は払わないことになります。

お母様の相続が発生した時は、税理士とよく相談したうえ、両方の土地に二人が共有で相続し、等価交換により、それぞれの土地を単独名義にする形となります。

建物だけが建てられればいいとお考えでしょうが、土地の名義の問題が将来必ず発生します。
その時になって接道出来ないとなると、建物と土地はあなた一代限りのものとなってしまいます。
建物を建てれば土地も自分の物にしたいのは人間心理として当然のことですので、将来の相続をみすえて土地の等価交換出来る状態でないと、新築がトラブルの原因となります。

以上は現場を見ずに答えたものですから、建築士か土地家屋調査士に現場を見てもらい接道及び市区町村の条例等を調べて決めてください。
等価交換については税理士とも相談してください。
建築業者に相談しますと目先確認申請がおり、建築するのが先行し、会社が利益を上げることが優先され、将来のトラブルについて一切口を封じますので気をつけてください。

jkowt3lfe · Answer

地権者への承諾や地代等については、１番の回答者のおっしゃられる通りだと思います。
以下は建築基準法上の注意事項

＜同じ敷地に新たに建てる場合＞
新しい建物と既存の建物との可分・不可分の違いで建築基準法の考え方が異なります。
可分・不可分とは、それぞれの建物を分けることが可能か可能でないかということです。
本件の場合は、娘夫婦の住宅に浴室や台所等、一般的に居住に必要なものが全て揃っていて、母親住宅と別棟で建てるならば、娘夫婦の住宅と母親住宅は可分の関係にあることになります。
逆に不可分とは、例えるなら娘夫婦が入浴をする場合、母親住宅で行うなどのような場合に該当します。（お住まいの地域により、法の運用が若干異なると思われます。）

＜可分の場合＞
娘夫婦住宅を母親住宅とは別敷地として計画しなければいけません。
別敷地はとはあくまでも建築基準法上のことで登記とは関係ありません。しかし、長期的には財産の相続などで問題が発生する可能性があるため、利害関係を整理しておいた方が無難だと思います。

敷地を分割すると、娘夫婦住宅及び母親住宅のそれぞれが、別物として建築基準法上適法でなければいけません。
娘夫婦の敷地は道路に２ｍ以上接する用に敷地を分割しなければいけません。又、母親住宅は敷地が狭くなるのですから、建ぺい率、容積率、居室の採光等が適法になるように分割しなければいけません。

＜不可分の場合＞
母親住宅敷地内に一般的な増築として建てる事になります。

建築基準法上は、敷地の名義等の問題よりも上記の可分不可分の問題で建てられなくなる恐れがあります。
質問内容だけでは、その他の法規制については良くわからないので、お近くの建築士などにご相談なさることをお奨めします。

ivy556 · Answer

承諾は、基本的には必要だと思います。
承諾がないと工務店が着工してくれないと思います。

承諾なしに着工した場合、所有者の一人から、建物の撤去を要求された場合、工務店は困ってしまうからですね。

地代や権利金（借地権の設定の対価）を払うことが一般的ですが、親の土地に子供が家を建てる場合などにはそのような金銭は払わないこともよくあることですね。そのような場合には、借地権の設定の対価相当額の贈与があったようにも思えますが、使用貸借契約という借地借家法の保護の対象外の契約になりますので、贈与税の対象とはならないようです。

しかし、使用貸借は、先ほど書いたように借地借家法の保護の対象にならないし、所有者が３人もいるということですので、出来ることなら借地権を設定して建てるか、建築地を分筆してあなたの単独名義にするなど考えられた方が良いかと思います。さらに詳しいことは私にはわかりません。

あと、建てられるスペースがあるというのは、建築上の規制をクリア出来てのことでしょうか？敷地の面積や道路付など様々な規制をクリアできないと、建物は建てられませんので、それも良く御調べになった方が良いと思います。

姉妹と親の名義の土地に娘が家を建てれますか？

この件はネットでの相談は無理です。

地権者への承諾や地代等については、１番の回答者のおっしゃられる通りだと思います。

承諾は、基本的には必要だと思います。

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