自宅建替えに伴う登記についてご教示ください。

自宅建替えに伴う登記についてご教示ください。
建築設計事務所による自宅（東京23区内）建替えのため、旧宅の解体が完了したところです。建築は長期優良住宅の認定を受け、来年早々を工期末として始まるところですが、設計事務所や施工工務店は年内竣工を見込んでいます。そこで登記手続きの質問なのですが、設計事務所は滅失登記は建物竣工の際に全部一緒にやれば良いとの考えですが法的な問題はありませんか。また、登記は年内・年明けのどちらが固定資産税などにおいて有利に働くのでしょうか。滅失・表示（保存）登記のタイミングについて教えてください。なお、登記において名義変更や住宅ローンの関連はありません。素人ではありますが、節約のため自分で登記申請するつもりです。設計事務所は専門家への依頼を勧めますが、参考書程度のかじった知識だけで可能でしょうか。以上、よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： shorun 回答日時： 2010/08/08 19:18

>登記において名義変更や住宅ローンの関連はありません。

自己資金で自宅の新築を工務店に発注する場合と理解して、回答します。
>法的な問題はありませんか
>滅失・表示（保存）登記のタイミング
　順序は1.建物滅失登記　2.建物表題登記　3.所有権保存登記
時期は　不動産登記法の定めで
1.は解体日から１ケ月以内・・・違反１０万以内の科料
2.は完了検査日から１ケ月以内・・・違反１０万以内の科料
3.は任意・・・登記しなくても罰則なし。
ただし現実的には
1.と2.は遅れても、科料を取られる例はほとんどないらしい？
3.は登記しないと自己の権利が保証されないので危険性あり、なお、登記の有無に関係なく固定資産税は賦課される。
以上のことから、手間を省くため「設計事務所は建物竣工の際に全部一緒にやれば良い」といっているのではないかと推察します。
しかし、2.と3.は同時でもよいですが、ご自分で初めて登記申請をするなら、1.は解体完了しているので早く申請する方がよいと思います。
理由は、添付書類として必要な取り壊し業者が印鑑証明付きで発行する建物滅失証明書に記載された「滅失日」から滅失登記申請日が１カ月以内なら合法的なので、法務局で素人が審査を受けるときトラブルが少ない可能性があります。

>登記は年内・年明けのどちらが固定資産税などにおいて有利に働くのでしょうか。
　毎年１月１日現在の課税台帳によって課税されるので
登記日ではなく、新築取得日(検査済み証に記載の完了検査日)が23年１月２日以降なら新築の家屋税は24年度から納付することになる。
解体と新築の家屋が同規模なら明らかに新築の税金が高くなる。

>参考書程度のかじった知識だけで可能でしょうか
　私も、自分で全て実行しました。
法務局に平日の昼間に１回限りで完璧は多分無理なので、 数回行って添削指導してもらう時間的余裕と、やる気さえあれば、大して困難なものではありません。
先ずは、新築の住所と敷地面積、新築の概要を持って、法務局へ行って記載例をもらって指導を受けてください。多少待ち時間はあるかも知れませんが親切に対応してもらえますよ。

次に、質問事項としては記載されていませんが質問文頭によれば
竣工時期について、業者(設計事務所と工務店)と施主(質問者)との間で年末と年初に分かれていて結論が不明ですが、「年内に残金集金したくて早く竣工させて、完了検査も年内に済みました」となると、23年度から新築家屋の固定資産税が賦課される可能性があります。
もし、24年度から納税を希望する場合は、新築入居日が年明け早々でなくてもよいなら、完了検査を年明けに受けるように業者と早急に交渉しておく必要があります。

最後におことわり
最近はエコカー対策などいろいろな減税制度がありますが、新築に関するその種の制度の有無を含めて全く理解しておりませんので、年末竣工と年明け竣工とで、減税の対象・非対称の差別がもし存在すると上記回答が矛盾するかも知れませんので、勝手ながらそのような減税制度の有無は別にお調べ願います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。いただいた詳細なアドバイスを参考に、業者との交渉や法務局への申請協議に入ろうと思います。また、固定資産税を始め各種住宅減税制度も活用できそうですので、併せて税務当局とも調整してみます。また何かありましたら、アドバイスをいただければ幸いです。ありがとうございました。

お礼日時：2010/08/11 22:48

No.1 回答者： qwe2010 回答日時： 2010/08/07 22:12

固定資産は年末12月31日に有る物に対して税金がかかります。

登記上は関係有りません、

登記申請は、法務局に行って相談してください、親切丁寧に教えてくれます。
（書き方の見本を私は2ヶ月前に法務局でいただきました）
割と簡単にできます。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。まずは法務局で相談してみようと思います。

お礼日時：2010/08/11 07:00