相続不動産（土地・家）所有移転登記について

Question

母が亡くなり遺言公正証書で甥Aに全て包括して相続させるとありました。
相続人は甥Aと法定相続人の長女、私Bと次女Cの計3人です。
遺言公正証書で遺言執行者として弁護士が指定されてました。

BとCは遺留分減殺請求を甥Aに対して個別で行います。

先日遺言執行者の弁護士から任務終了報告書が届き、
預貯金・不動産（土地・家）全て甥Aの名義に変更済みの報告がありました。

甥Aは、不動産について売り先が見つかればすぐ売るつもりの様です。
売れるまでは不動産の遺留分を支払えないと言っております。
（預貯金の遺留分についてもすべてが終わって払うという言い方をしてます）

私の懸念は甥Aが自分の知合い不動産に安く売ったと見せかけて
相続額を少なくし、法定相続人の取り分を少なくするかもしれないという事です。

不動産は現在甥Aだけの名義ですが、遺留分減殺請求を内容証明で通達した時点で共有の持ち物となり法定相続人にも不動産の権利が発生すると聞きました。

よって法定相続人の名前でも登記しておくのがよいと言われましたが、
登記といっても調べてみると自分で簡単にできる事ではなく
司法書士に頼まなくてはいけなくある程度の費用がかかる様です。

法定相続人名でも登記して売り先が決まった時にまた登記移転手続きと2回費用がかかる事になります。
そこまですべきかどうか迷っています。

明らかに安い値段で販売した時は家庭裁判所に申し立てをする事もできると思いますが、
何分心身ともに疲労困憊してるので裁判にならずに進めたいとも思ってます。

甥Aに対して不動産売却時には法定相続人への確認と承諾をする様内容証明で送っても法的拘束はない様に
思えます。

不動産販売を甥Aの自由自在にさせない為にはどの様な策があるがアドバイスをお願い致します。

路線価は調べ済みです。
固定資産評価証明書も取得予定です。

自分で不動産屋に見積もりを頼む事も考えてますが、相続の家が私が住む場所から遠方にあるのと、鍵を持っておらず内覧してもらえないので価格がでるかどうかといった所です。

何をどうしていったらいいか迷い困っております。
経験者、知識をお持ちの方よりアドバイスを頂けます様お願い致します。

frfggrgggg · Accepted Answer

なんか意味のない登記の話がでているけど、
所有権仮登記の免許税は10/1000ですよ。
しかも、買主に所有権移転した場合短期譲渡所得税が39%かかるの。
不動産取得税もかかる。
テクニカルなことばかりいって実際どのぐらい費用が膨らむのか理解していない。

現実にやすく売ると見せかけるといっても、小さな不動産屋ならともかく
まともな不動産屋はそんなことできない。へたしたら免許停止。

しかもそうゆうことするやつらは、登記していようが裏でお金のやりとりするでしょ。
登記がまったく無駄。

安く売るといってもそんなことしたら、確定申告で相手が贈与税がかかるし。

現実的な話が全然でてなくてかえって質問者が混乱するでしょ。

質問者が指定の不動産屋に売却依頼するか、

売買契約書のコピー、確定申告書の写しもらうぐらいしかできない。
後、インターネットで近隣相場確認等

実際相場なんてあって無いもの、早く売ろうとしたら安くなるし。
常識的な安さならしょうがない。問題は甥を信用していないだけなんだから。

http://profile.allabout.co.jp/ask/q-49523

noname#121701 · Answer

参考までに

私は、病気のため６年前に引退しましたが、息子が下記アドレスで業務をしてます。
連合会の無料相談ということは、東京にお住まいと思われます。
東京でしたら、息子が無料で相談に応じます。
よろしかったら、メールしてみてください。

参考URL：http://www.kidooffice.com/form/index.html

noname#121701 · Answer

返信いただきました。

遺留分の減殺請求は意志表示のみで成立しますので、権利としては確定してますが、先にも書いたとうり、その権利は全く保全されておらず、先方が知らないよと言われれば、裁判をするしかないのです。
ですから、第三者に売却される前に、あなたへの所有権一部移転が必要なのです。
費用のことを心配してますのて、所有権仮登記・根抵当権仮登記という数万円で出来る例外のやり方も書きました。
しかしながら、先方が素直に登記に応ずる可能性は低いと思われます。

話し合いがつかない場合は調停と進みます。
これは専門家に頼まなくても、裁判所という場を借りての話し合いですから、ご自分で出来ます。
調停調書は判決と同じ効力がありますので、調停調書を添えればあなたの単独申請で登記が出来ます。

しかし、そうしている間に不動産を売却してしまうようなたちな悪い人ですと、仮処分をかけなければいけません。

こういうことは相手方の人間性により手法が異なりますので、ネットではここまでが限界なのです。

費用を安くする、所有権仮登記や根抵当権仮登記も私が考えついたもので、経験薄い司法書士では分からないでしょう。
まずは原則に立ち戻り、所有権一部移転を先方が納得するということです。
経験的には確率は低いと思われます。
登記に協力しない人は、不動産売却代金から遺留分のお金をあなたの口座へ振り込むとは考えられません。
早急に司法書士に登記の依頼をして、先方の出方をさぐるのが第一です。
先方の人間性が悪い時は、弁護士です。

lawlawlawlaw · Answer

#1の方へ
回答ありがとうございます。

色々お書き頂き非常に恐縮しておりますが、内容を拝見し思うところを書かせていただきます。質問者様にはご迷惑をおかけして、非常に申し訳ありません。

１）
>専門家に相談しないということは、法律を知っていて自分で出来ると判断しています。

一般の方にすれば、わざわざ出かけて「専門家」に相談するというのは、敷居が高いことですし、仮に相談するとしても、その前に「事前知識」を得たいがために、こういうサイトを利用する質問者の心理は理解できませんか？

2）
>こうした当たり前のことに疑問を持つ法律的無知が分かりません。

法律を学んだ人間はさておき、一般の方ならば当然の気がいたします。
そもそも、登記とは何か？対抗要件とはどういう意味か？について、一般の方の多くは答えられないと思います。ご自分でも「登記の対抗要件という学者の説明とは、全く違う効力が現実世間では発生する」とお書きになる位ですから。まして共同申請とその例外について、十分な知識を持ち合わせている人が、そう多くいるとは思えません。

専門家にとっては当たり前のことであっても、一般の方には縁遠いことが多く、そのために、「専門家に相談すること」＝「難しい話をされて、理解できない」として、相談することに、敷居の高さを感じる面もあるのではないかと思いますがいかがですか？

（少し穿った見方をすれば、所詮「無料の掲示板」であり、どこまで回答を信用できるかは大いに疑問があるところ。そのために、自分は知っている質問もしておき、その部分の回答をみて、その回答者を信じるべきか否かの判断を下す、ということもありうるとも思います。）

3）
>質問者様がこの学説及び判例を知り、その立場をとるなら危険なことです。(中略）この場合、既に売却された売買代金から遺留分相当の金額をもらうためには、裁判手続きをしないとまずもらえないでしょう。

学説の対立については十分な知識は持ち合わせていませんが、判例の結論だけは知っています。実体法上の権利が実現されない場合に、いわゆる裁判になるのは当然でしょう。

4）
>仮に遺留分請求の持分の所有権一部移転という本登記でなく、仮登記にすればわずか数万円で登記が出来ます。わずか数万円はもったいないことなのでしょうか。

そもそも本登記と、仮登記について、それぞれいくらかかって、どういう意味があるのか？から説明が必要と思いますが？

5)
>しかし、遺留分減殺請求を原因としての、所有権移転請求権仮登記もしくは所有権仮登記が出来るのかという疑問があります

これについて、自分も非常に疑問に思っていたので、専門家のmk1946氏に伺いたかった点です。

また、もし所有権仮登記が出来た場合、その後甥Aが第三者に不動産を売却し、（仮登記されている不動産を買う人間は少ないと思いますが、いたと仮定します。）、甥AがB及びCに遺留分減殺請求に対する金銭を提供した場合、その仮登記の効力はどうなるのか、教えて下さい。
（B及びCは、その金銭を受領せずに、所有権を主張することはできるのかどうか）

6）
>質問者様の法律理解が私の方では全く分かりませんので、ある程度法律を理解していることを前提にしています。

自分がどこまで理解をしているのか、説明するのは難しいです。お手すきのときにでも、私が作ったサイトをごらん頂ければ、ある程度は推測できるものと思います。
（ただし、数人で編集しているサイトであり、少し矛盾がある箇所もあるかもしれませんが）
http://www37.atwiki.jp/gyouretulaw/pages/25.html

長文かつ、ばらばらとした書き込みになってしまい恐縮ですが、再度ご回答頂ければ非常にうれしく存じます。

noname#121701 · Answer

追伸

所有権仮登記が出来ないのであれば、根抵当権設定仮登記を依頼すれば、これまた数万円で出来ます。
どんな形式にせよ、あなたの登記が入れば、あなたの了承なくして先方は不動産の所有権移転が出来なくなります。
ここが一番重要なところです。
今の状態ですと、あなたの遺留分は裸でなんにも保全されてません。
純粋法律ではあなたの権利はありますが、登記実務上あなの権利が登記されてませんので、第三者はあなたの存在に気がつきません。

そして口頭での約束が本当なのか否かは登記を先方が協力するか否かで分かります。

あなたは性善説で先方との約束を信じているようですが、私のように長年不動産関連とつきあってますと、性悪説になってしまいます。
口約束・私文書での書面、これらは信用してません。
登記に反映し、あなたの氏名を登記という公のものに記載することのみ信じられます。

登記は自分の権利の保全にとってかなりの効力を発揮します。
登記は単なる対抗要件であると法律書には説明されてますが、現実の世界では、登記されていますと、その人の協力なくして、何も出来ません。
ここに登記の対抗要件という学者の説明とは、全く違う効力が現実世間では発生するのです。
こうした現実社会での出来事は、法律書には書いておらず、ネットでも書かれておりません。
不動産を扱う業界では常識ですので、常識をあえてネットに書く人はいません。
不動産業界の常識と一般人の常識は異なりますが、こうした初歩的なことは誰も説明いたしません。

noname#121701 · Answer

私の回答への疑問が記載されていますのでお答えします。

＞B又はCが単独で、遺留分減殺を原因として、所有権移転登記を申請出来るように読めるのですが
B又はCが単独で登記できるわけがありません。
B又はCとAとの共同申請で登記するのは不動産登記法の原則であり、これは当たり前のことです。
こうした当たり前のことに疑問を持つ法律的無知が分かりません。
単独で申請出来るのであれば、登記は危険きまわりなく、ですから登記義務者の申請意志の確認を法律で厳格に規定しているのです。
質問者様は、既になされた他の回答者様の疑問に対して、私が説明している意味が分かるでしょうか。
この部分が分かりませんと、全く前に進めません。
質問者様の法律理解が私の方では全く分かりませんので、ある程度法律を理解していることを前提にしています。
それは専門家に相談しないということは、素人ではないと判断しているからです。
専門家に相談しないということは、法律を知っていて自分で出来ると判断しています。

更に説明すれば、質問者様が遺留分請求により自分の権利が確定していると思っていること自体に問題があります。
遺留分請求とは何かという学説に３つがあり、裁判所の判決では遺留分請求により遺留分権利者の権利が形成されるという立場をとってます。
質問者様がこの学説及び判例を知り、その立場をとるなら危険なことです。
裁判をおこして遺留分請求の判決が出れば、上記のような論理展開となりますが、現実はＡが登記名義人ですから、Ａの書類で第三者に所有権移転できることは簡単です。
この場合、既に売却された売買代金から遺留分相当の金額をもらうためには、裁判手続きをしないとまずもらえないでしょう。

質問者への質問です。
仮に遺留分請求の持分の所有権一部移転という本登記でなく、仮登記にすればわずか数万円で登記が出来ます。
わずか数万円はもったいないことなのでしょうか。
仮に数百万円安く売却し、Aが裏で金銭をバックされたらもう裁判もおこせません。
数百万円の被害と数万円の出費を比較して、どっちをとるでしょうか。

しかし、遺留分減殺請求を原因としての、所有権移転請求権仮登記もしくは所有権仮登記が出来るのかという疑問があります。ここに、所有権移転請求権仮登記もしくは所有権仮登記と書きましたが、これは全く違う法律原因に基づく登記でかなり専門的なので、説明を省きます。１号仮登記・２号仮登記と呼ばれ、ネットで説明されているか分かりません。
かなり専門的な不動産登記法の本を読めば解説されております。
法務局に行って説明を受けても、法務局は回答出来ない問題ですので、司法書士の専門性で解決するしかありません。

話しを元に戻し、共同申請ですから、Ａの署名捺印と印鑑証明書が必要になりますが、常識的には口頭で遺留分減殺請求を承認しても、登記に応ずるかはなはだ疑問です。
その場合は家庭裁判所の調停ということになります。

あなたの回答に対し返信がないため、私の投稿は無視されたと解釈します。
遺留分減殺請求が学説で分かれ、実務でも難しいので気になり質問を再度見たところ、私の投稿に疑問がかかれていましたので、あえて再度投稿いたしました。
この文書が理解できるか出来ないか分かりません。
遺留分減殺請求というものが簡単でないことを承知してください。
まずは司法書士に登記の相談をすることです。
先方が素直に登記に応ずるのであれば、簡単に処理されます。
常識的には拒否するものと思われます。
その場合は弁護士に委任するようになると思われます。

lawlawlawlaw · Answer

回答者が他の回答者に質問するのは、掟破りかもしれませんが、＃1の回答の内容につき、疑問を持ったので失礼します。

＃1さんへ
長らく司法書士としてご活躍なさったであろう＃1さんに、質問するのは少し腰がひけますが。。。

＃1の回答を素直に読めば、質問のケースにてB又はCが単独で、遺留分減殺を原因として、所有権移転登記を申請出来るように読めるのですが、この理解で正しいですか？

実体法上はいったん遺留分減殺の意思表示がなされた以上、法律上当然に減殺の効力を生じる（最判昭41.7.14）とされていますが、、相続なり遺贈をされ、その旨登記もなされた後において、遺留分を侵害された遺留分権利者が、遺留分減殺を原因とした所有権移転登記をする場合には、相手方（本質問であれば甥A)と共同申請するか、または判決によって相手方の意思表示が擬制される必要があると思うのですが、いかがですか？遺留分減殺を原因とした所有権移転登記は、単独申請でも良いとする、特別の規定でもあるのですか？

noname#121701 · Answer

まずは遺留分減殺請求による所有権一部移転の登記費用を司法書士に見積もってもらうことです。

登録税と司法書士の報酬と、安く売られた時の被害額を比べてください。

当然登記した方が格安です。

登記をすれば取得税もかかりますが微々たるものです。

なにしろあなたが売り主になるのが一番安全です。

相続不動産（土地・家）所有移転登記について

なんか意味のない登記の話がでているけど、

参考までに

返信いただきました。

#1の方へ

追伸

私の回答への疑問が記載されていますのでお答えします。

回答者が他の回答者に質問するのは、掟破りかもしれませんが、＃1の回答の内容につき、疑問を持ったので失礼します。

まずは遺留分減殺請求による所有権一部移転の登記費用を司法書士に見積もってもらうことです。

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