離婚後の土地と家の名義変更について

離婚後の土地・家の名義変更について
質問させてください。
この度夫と離婚したのですが、元夫名義の土地と一戸建て(ローンが残っています)を私の名義に変更したいと考えております。
ただ、元夫は自己破産の手前、個人再生法の処理を受けようとしています。
私には子供も二人おりますので、私と子供たち3人でこの家に住みたいのですが、個人再生法の処理を受けようとしている元夫から、ローンの残った家と土地の名義を変更してもらうことはできるのでしょうか？
抵当権が銀行にあるので、審査が必要だと思うのですが…新規で私がローンを組み直すことはできるのでしょうか？
ローンは3300万円残っており、私の年収は450万円以上あります、現在の家の査定額は2500万円です。


離婚後の名義変更ですし、個人再生法という処理のことも絡んできているので…。
どうか知恵をおかしください。
お願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2011/07/17 12:18

ＮＯ３です。

■住宅ローンの名義変更は難しいと思います。
ご相談のような事例は決して少なくないと思いますが、
債務者の破産などローン契約に所定の事実が発生すると、
銀行の住宅ローン契約は、銀行は債権を保証会社に移管してしまいます。
個々の銀行員は事情を理解できないわけではなくても、
面倒なこと(になりそうな)ものは避けられるように最初から仕組みができているのです。
（お金は銀行から借りていても、抵当権はみずほ信用保証(株)など保証会社名義になってるはずです）
相談してみるとしても、当初からリレー型のローンでないものは、
事実上相談者が返済しているとしても、ローンの承継は認めてもらえない、
と考えておいた方が良いと思います。
ローン事故になりそうな案件として考えるみずほより、
新規案件として検討する別の金融機関の方が、先入観なく相談にのってくれると思います。

多分、みずほは「一括完済か自宅の処分をしてもらうことになります」と言うでしょうから、
相談者が購入されることにして、そのお金を他行から借り、
「相談者の借入額＋手持資金+資金援助」で3,300万が用意できるなら、
みずほは完済できるということなり、みずほの要求(？)にかないます。
通常の中古物件の売買と同じで、既存の抵当権は抹消され、
購入者(相談者)が借りた金融機関が新たに抵当権設定することになります。
お金をいくら借りられるかは、収入・仕事・信用調査・担保価値等によって審査されます。
（元夫→元妻への売買だと難色を示す金融機関もあるかもしれません。）
ただ、これだとトータルで3,300万必要になってしまいます。

「相談者の借入れ可能額＋手持資金+資金援助」で3,300万が用意できない場合は、
みずほはローンを事故扱いとして、債権を保証会社に移管し、
保証会社が住宅所有者(＝担保提供者)に自宅の処分を求めてくるでしょう。
ご自宅の市場価格は2500万とのことなので、処分しても残債が残ることになりますが、
この残債は破産予定の元ご主人に連帯保証人がいれば、そちらに請求がいきます。
いなければ元ご主人の破産確定とともに貸倒償却処理になります。

また、相談者が連帯保証人になっていないのでしたら、住宅が競売あるいは任意売買で処分される場合、
相談者自身が購入するという方法もないわけではありません。
競売だと入札者に持っていかれる可能性があるのと、時間的に融資手続がややたいへんですが、
ご主人の受任弁護士（あるいは破産申立後の管財人弁護士）が物件を任意売却にしてくれるなら、
可能性は高まると思います。
銀行のローン残高に売買金額に達しなくても、市場価格で物件を購入することが可能なので、
ご主人と弁護士の理解・協力が得られるなら、この方法が最も現実的かもしれません。


なるべくわかりやすく書いたつもりですが、元々ややこしい内容なのでご容赦ください。

この回答へのお礼

ありがとうございました！
何度も申し訳ありません、非常に分かりやすい説明でした。

なるほど、そういう手があるのですね。
名義変更はやはり無理そうだと、夫の弁護士が言ってたそうなので、教えてくださった方法が一番可能性が高そうです。

なんとか任意売買にしてもらえないか、苦しいですけど頑張って動いてみます。
知恵をお貸しくださり、本当に助かりました！
心から感謝しております、ありがとうございました！

お礼日時：2011/07/18 04:24

No.3 回答者： kita52326 回答日時： 2011/07/15 22:28

離婚に伴う財産分与で所有権の移転登記すること自体は可能だと思いますが、

抵当権と住宅ローンの問題に解決の見通しがたたないと、
結局住宅を失うことになってしまいますので、十分な検討が必要です。

■抵当権
今の抵当権が外せないと、元ご主人名義のローンが返済できなくなった場合、
銀行は抵当権を行使し、ご自宅は売却されることになってしまいます。
相談者が別の銀行で住宅ローンを組んで、元ご主人から住宅を買い取り、
今のローンを完済するのがベストですが、残債の金額や相談者の収入等を考えると、
失礼ながら十分な手持ち資金または親族の援助等がないと難しいように思います。

そうすると、次善の策としてはローンは元ご主人の名義のままで、
元ご主人自身が慰謝料代わりに払い続けるか、
相談者が元ご主人の名義で払い続けるなら、継続可能と思います。
また、住宅の所有権移転登記をしても、問題にされることはないでしょう。
（オフィシャルにはダメですが、延滞がなければ黙認してくれると思います。）
ご相談のような事例では、このようにされているのも多いように思います。

■個人再生
元ご主人が住宅特例付の個人再生をする予定なら、今の住宅ローンは継続可能ですが、
住宅特例付個人再生にするにはいくつか条件があり、少なくとも形式上は、
住宅の所有者、ローンの名義人は元ご主人であることが必要です。
つまり、所有権を移転してしまうと住宅ローンではなくなってしまうので、
個人再生が完了するまでは所有権移転はできない、ということです。
（こっそり移転してしまうのも可能でしょうが、どうなるかはわかりません。）

元ご主人が住宅特例付ではない個人再生をするつもりの場合は、
住宅ローンも債務整理の対象になるので、ご自宅は失うことになってしまうでしょう。
相談者が住宅ローンを借りるなどして、元ご主人のローンを肩代わりできないなら、
個人再生ではなくて、特定の債権だけを整理する「任意整理」にして貰い、
住宅ローンは継続させた方がよいと思います。


ややこしいことをいろいろ書きましたが、
現在、借金関係で連帯保証人になっているなどのややこしい状況にないのなら、
実質的には債務超過状態のご自宅からは出て、
ご自身の力で可能な暮らし方を探される方が良いのではないかな、と思います。

この回答へのお礼

返信ありがとうございます！

私が他の銀行から新たにローンを組んで…というのは可能なのでしょうか？
いえ、この家のローンはみずほ銀行で組んでいるのですが、抵当権は今みずほにありますよね。とすると、ローンが残っていますし、抵当権はまずみずほにありますから、ローンごと貰って名義を変えるには、私もみずほで借り入れしなくてはならないのではないかな…？と思いまして…
（今現在みずほに抵当権があるので、別の銀行が介入する隙間は無いのではないかと思いまして）

手持ち資金は一応貯めていたのがありますので、あとは援助もしてもらえなくは無いので、あまり心配はしていないのですが…。

夫が払い続ける、との次善策のことなのですが、それが出来ない状況にあるのです。
名義人の元夫が、家を維持できない状況なので、このままでは競売にかけられてしまう・・・という事で、それなら私が払い、娘と息子と３人で暮らそうと考えました。
（元夫は全ての手続きが終わり次第、故郷の北海道に帰る予定です）


それから、初めは私も家を出るつもりで、マンションや一戸建ての借家を探しました。
けれど、娘の持ち物にグランドピアノがあるのですが、このグランドピアノを置くことができないからという理由で、どの物件にも断られてしまったのです。
かろうじであっても、駅からとても遠い不便な（しかも古い）一戸建てで、家賃10万位…とか。


現在の家も月々10万払っていて、年２回のボーナス払いが苦しいですが、それでも払えないわけでは無いのです。同じ位の値段をどうせ払うなら、古くて不便な借家ではなく、この家に住みたいと思い、名義を変更してもらおうと思った次第です。
引っ越すとなれば大変ですし、それに娘のグランドピアノには深い思い入れがありますので、処分するのが忍びなくて…。


ですからどうにかして名義を変更したくて、こうして質問させていただきました。
下の方へのお礼にも書いたのですが、私が直接、みずほ銀行に名義変更の相談をすることは出来ないのでしょうか？弁護士を介さないと駄目なものなのでしょうか？

決して「財産隠し」などではなく、これこれこういう理由で名義を変更してローンを払いたいのだ、という旨を、私から直接話したいのです…。
（元夫の弁護士はそこを理解してくれていないらしく、信用できないのです）



長々と大変申し訳ありませんでした。
知恵をお貸し頂き、本当に感謝しております！
ありがとうございました。

お礼日時：2011/07/16 17:42

No.2 回答者： oska 回答日時： 2011/07/15 14:18

＞個人再生法の処理を受けようとしている元夫から、ローンの残った家と土地の名義を変更してもらうことはできるのでしょうか？

出来るとは思いますが・・・。
元旦那が自己破産・個人再生を計画している！との事ですから、債権者から見ると「悪質な財産隠し」と看做される可能性があります。
ですから、元旦那名義の土地・家屋は「離婚の慰謝料としてもらった」事を強調する必要があります。
元旦那も「慰謝料の代わりに、元嫁に譲渡した」と主張する必要があります。
「慰謝料だ！」と双方が主張する事で、名義変更は可能です。
マンション構造計算事件を起こした設計士などは、嫁さんと偽装離婚して「全財産を、嫁に慰謝料として嫁名義」にしています。
その後、彼らは予定通り自己破産。今は、分かれた嫁の家で悠々自適の生活を送っています。
質問者さまの場合、偽装離婚でなく本当の離婚ですよね？
元旦那が個人再生・自己破産を申請する前に、名義変更手続きを終わらせて下さい。
申請後だと、土地・建物は債権者の管理になりますよ。

＞抵当権が銀行にあるので、審査が必要だと思うのですが…新規で私がローンを組み直すことはできるのでしょうか？

これは、銀行次第。
「誰が借金を返済しても、気にしない。決まった日時に、回収する事が必要」
これが、銀行をはじめとする債権者の本音なんです。
土地。建物の名義が変わっても、（根）抵当権は無効になりませんからね。
イザとなれば、抵当権を行使して「競売」にかける事も出来ます。金融機関は、損をしないのです。
正当な理由があれば、組み直しは可能です。
先ず、既存の住宅ローンを組んでいる銀行と相談して下さい。
同時に（ここが重要）、別の金融機関と「借り換え」の相談を行なって下さい。
ポンコツ菅首相だと、善後策が無いまま突然行動を起しますよね。
が、通常は「もしも？の場合」を考慮して対策を準備する事が必要なんです。
相談と融資契約は、全く別物です。
引き出しは、多いに越した事はありません。

この回答へのお礼

返信ありがとうございます。
あぁ、やっぱり「財産隠し」だと取られてしまう可能性があるのですね…。

銀行への相談は、弁護士をたてて、弁護士を介さなくては出来ないものなのでしょうか。
私が直接、ローンを組んでいる銀行に相談することは出来ないのでしょうか。

私は偽装離婚などではなく、もうきちんと離婚届を出し、他人となりました。
「財産隠し」だと疑われる理屈はわかります。けれど離婚という決断に踏み切った以上、それなりの理由があり、もう一緒には生活できないと思ったから普通は離婚するのですよね。
そうしてもはや他人となった夫の為に、今更「財産隠し」をする必要があるのだろうか？と、そういう風に銀行は考えてくれないものなのでしょうか。


その辺のことを、夫の弁護士はどうも理解してくれていない様なのです。
ですから、私から銀行に直接相談したいのですが、やはり不可能なのでしょうか…。
（私が雇った弁護士ではないので、口を出すことが出来ないのです）


長々とすみません。
知恵を貸していただき、ありがとうございました！

お礼日時：2011/07/16 17:11

No.1 回答者： sutorama 回答日時： 2011/07/15 05:45

(1)他人なのですから、個人同士で売買契約を結ぶだけだと思います

なので、その意思を相手側に伝え、司法書士さんに相談してみてはいかがでしょうか？

※つまり、他人から土地を買うだけの話です
※自己破産されたらローン会社（銀行？）も損をするので、あなたの見方になると思います、相談するのも手です

(2)別の方法としては、相手側がお子さんへの遺産相続として考え（生前贈与）、その資産（ローン）をあなたが贈与目的で貸す、あるいは資産管理という名目で、ローンを肩代わりしていく・・・・などの方法あるかと思います

※お子さんの年齢などが分からないので、推測で書いています

http://www1.kepco.co.jp/e-patio/category/living/ …

この回答へのお礼

返信ありがとうございました。
売買契約ですか。なるほど…。
元夫の弁護士は、どうも贈与で話を進めようとしているみたいだったのですが、売買という手もあるんですね。
（私がお金を出して弁護士をたてている訳ではないので、口出しできず、詳しいことはまだあまり知らされていませんでした）

参考にさせていただきます！
本当にありがとうございました。

お礼日時：2011/07/16 16:58