テナント家賃の値上げについて

Question

不況な今、家主さんから店舗家賃を3万円（税別）の家賃値上がりをお願いされたのですが、金額や理由が妥当かどうかわかりません教えてください。

家主さんは4階建てマンションのオーナーさんで、以前一階部分を事務所に使用されていたのですが
8年前に貸し出しを決意され、私がタイミングよく借りることになりました。
当は24万（税別）で貸したいと言う家主さんの要望でしたが、地元である不動産屋の担当の方が、ここは裏通りで人通りも少なく、飲食不可物件なので22万が妥当でしょうと交渉してくれました。

そんな不動産屋の担当の方は、同家主の（うちの店舗含め）マンションごと担当していたのですが、
4年前にマンションの入居者が引越しの際、家主に不当な請求をされた為、裁判になり、不動産屋もさすがに不当と判断した証言をした為、入居者の勝訴に終わりました。それに腹を立てた家主さんが不動産屋さんを切ってしまい、4年前から仲介者もいないまま、更新も家主さんと直接手続きをしておりました。
今回の値上げについて、不動産屋さんの元担当に相談したところ、あくまでも、今の家賃は相場に合っているし、土地の値段は下がっているので、値上げは応じることは無い。と言われたので、家主さんに値上げは厳しいことを伝えたところ、
家主さんは、うちも経営が厳しく、土地の値は下がっているのに、税金は上がり、マンションを立ててから10年経ったから、修繕費やら経費が増えた為赤字続きで、新しい税理士から、今の店舗賃料は安すぎるので26万税別にしなさいと言われたが、それではいくらなんでもかわいそうなので25万（税別）にしてあげようと思っている。
それと、貴方が借りる前はうちが自営で使っていたから税金も安かったと。
本当は前から値上げはしたかったけど、今までしなかったんだから十分サービスしてきた。
とも言われました。
とりあえず、値上げの理由を書類でくれとお願いしたところ、「それは税理士が提案したことだし、そこまでしなくても・・」と曖昧な返事をされましたが、書類で貰う必要は無いのでしょうか？

そして、このような話が家賃値上げの理由になるのでしょうか？

aki-o2011 · Accepted Answer

原則としては値上げの根拠がないので、
あくまでお願い、あるいは契約変更の申し入れ、ですね。

家賃というのはそう簡単にほいほい変更できるものではなく、
周辺相場からかけ離れているなどの理由なしに
一方的に変更できるものではないです。
よく契約書に家賃の変更についての項目がありますが、
これが認められるのは、
あくまで周辺家賃相場との著しい乖離や
新たな付加価値を付け加えたことによる相場との差を埋めるなどの
根拠がなければ認められません。

今回の大家さんの家賃値上げの言い分は
完全に大家さんの都合のみですので、
あなたが否、と返答すれば
無理やり賃上げ等の措置はとれません。
（周辺相場に沿っているとのことなので、
　仮に裁判になっても認められる可能性は
　極めて薄いです。）
昨今の賃貸物件事情を考えれば、
いまだに借り手市場ですし、
家賃の値上げなど、大家側の甘えでしかないと感じます。

それから、大家の主張は書面でもらっておいたほうが、
あとで何か揉め事になったときに使えますし、
仮に今回値上げに応じたあとで、新たな値上げを要求されたときに
それを拒否する有効な根拠書類になりますので、
相手の言い分を書類で証拠の残る形でもらっておくのは
良いことだと思います。
逆に書面も出せないような要求は聞く耳持つ必要ないですしね。

ただ現実的に考えますと、
あまり相手の要求を法律を根拠に拒否していると
相手もかなりひどい手段を取ってくる可能性もありますので、
（わずかの滞納でも契約解除を通告してくる等）
余裕があるならば
新たな物件を検討したほうがいいのかなとも思いますが。

poolisher · Answer

あなたが値上げに納得しないのであればその旨伝えればいいだけです。
大家が値上げを理由に受取を拒否した場合、家賃を法務局に供託すれ
ば、契約は有効に継続（保護）されます。

過去の経緯等を読むとややアウトローな大家のような感じがします。
そういう人間からは余計な書類は受け取らない方がいいと思います。
受け取った瞬間に「同意した」と錯覚してしまうタイプかも知れませんから。

交渉は、穏やかに拒否し続けることと、余計な突っ込みはいれないこと
（「赤字の証拠見せろ」とか）がポイントです。

家賃交渉は以上ですが、大家の経営が苦しくてローン返済の債務不履行
を起こしてしまうような場合、マンションが競売に付されてしまうよう
な事があると、強制的に契約解除され、敷金も戻ってこないという
可能性があります。
対策となると難しいのですが、取り敢えず不動産屋に経営状況を聞いた
り、ご自身でマンション登記簿取って抵当権付着などリスクを確認して
おいたほうがいいかも知れません。

fujic-1990 · Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

家賃の値上げ、値下げは交渉ごとですので、互いに相手を説得できるかどうかだけです。

つまり、まあ・・・ 脅迫はいけないと思いますが、そうでなければ筋は通っていなくても、泣き落としでも、理由なんてなくても、なんでもＯＫです。

ただ、交渉事でなくなる場合もあります。一方が家賃の値上げや値下げを求めて訴訟をおこした場合です。その場合は、しっかりした理由を示して裁判官を納得させなければなりません。

いまの段階では交渉事ですので、質問者さんが納得されなければ値上げを拒否して、家賃を毎月供託されるのがよいでしょう。

供託を忘れると家賃滞納となり、それを口実に契約を解除される危険がありますが、供託してあるかぎり正当事由といいますが、よほどのことがないかぎり契約解除はできません。

ちなみに、値上げ理由を書類でもらおうと、口頭で説明をうけようと、全然違いはありません。ポイントは質問者さんが納得できるかどうかです。

まあ、相手が書類を拒んでいるということから推測できるのは、言っている値上げ理由に自信がない、ということですね。

テナント家賃の値上げについて

原則としては値上げの根拠がないので、

あなたが値上げに納得しないのであればその旨伝えればいいだけです。

不動産賃貸業を営んでおります。

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