建ぺい率についてお聞きします

ある場所で、建ぺい率60％、容積率200％の地域があるとします。

そこの200m2の土地に、法律に従って家を建てたとします。
何年後かに、隣の土地200m2を買いました。

この場合、建ぺい率・容積率がどのように適用されるのか？

(1)新たに購入した200m2に対して適用される。

(2)最初に買った土地と合わせた400m2に対して適用される。

ちょっと頭が弱いんですが、(1)でも(2)でも
新たに購入した200m2に建てられる建物の建ぺい率・容積率は同じなんですか。

(2)のほうが、新たに購入した200m2に建てられる建物の建ぺい率・容積率が
大きいように感じます。

No.3 ベストアンサー 回答者： kei1966 回答日時： 2011/10/27 01:57

建築敷地の設定をどうするかの問題です。

1つの建築敷地に1つの建物です。

新たに購入した敷地に家を建てるなら、となりには既に建蔽率容積率いっぱいに家を建てていれば、後で買った200m2の土地を建築敷地として建蔽率と容積率をかけます。

もし、はじめの敷地と建物関係に余裕があって後から買った200m2の土地に50m2付け加えて建築したければ建築敷地250m2に対して建蔽率容積率をかけます。

全て壊して400m2を建築敷地として1棟建てるなら400m2に対して建蔽率容積率をかけます。

ま、「率」は「割合」なので面積がどれだけでも変わりませんから広い方が得な「割合」とは普通はいいませんね。割合としてはいつも一定です。建築敷地の大小があるので割合をかけた面積の大小があるということです。

分筆と建築敷地は原則関係ありません。「101番と100番地の一部」なんて土地でもOKです。
開発行為や銀行融資など筆をちゃんとわけないと権利関係が明確にならないという理由のあるときには敷地に対して分筆行為が必要です。

No.5 回答者： inon 回答日時： 2011/10/27 14:05

簡単に言うと、（２）になります。

４００m2に対して、けんぺい率　容積率が適用されます。

ちなみに土地の登記は確認申請に絡んできません。極端な話、人の土地を自分の土地として勝手に確認申請が出せます。（勿論犯罪ですがね）

No.4 回答者： dr_suguru 回答日時： 2011/10/27 06:26

＞(2)最初に買った土地と合わせた400m2に対して適用される。

用途上の過分不可分があるが
一敷地に一住宅が基本
将来に別途購入した土地に
住宅建築を考えなければ
２でＯＫ

No.2 回答者： foomufoomu 回答日時： 2011/10/27 01:38

確認申請は、2筆のままで１つの敷地として出して問題ありません。

（いつもそうやって確認申請しています。）
つまり合筆などしなくても（２）が正解です。

No.1 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/10/27 00:40

連続した土地でも別々に登記してあるとそれぞれの建蔽率が適用されます。

（１）ですね。

ところが、合筆という手続きで登記上の二つの土地を一つに合併することで（２）が可能になります。

（１）の建蔽率に対して、実際の建物の建蔽が少ない場合は、合筆によって、追加の土地において残余を利用することができるようになります。建蔽率だけでなく、容積率や北側傾斜制限など色々な規制が掛っておるために小規模な土地は利用しにくく、大規模な土地の方が利用価値が大きくなります。

一般に200m2の土地よりも400m2の土地の方が価値が上がります。
都市部では複数の小規模地主の土地をまとめる”地上げ”が巨万の利益を生む理由でもあります。
「隣家が売りに出たら借金してでも買え」という”ご先祖様の教え”はそこから導き出されているのでしょう。