居抜き物件の退去で困っています

はじめまして。
知り合いである前経営者から飲食店を買い取り、テナント大家との賃貸契約を新たに結び直し（居抜きということになるのでしょうか?）、内装などはほぼそのままですが店名も変え別の店として営業しておりましたが、この度閉店することになり、大家にその旨を伝えたところ、前経営者が変えた入り口のドア、ぶち抜いた壁を元に戻せと言われました。
契約時にも説明も全くなかったですし、契約書を見ても、”契約締結時の原状復帰～”と書いてあるので、私が造作した部分以外に対してそんな義務はないじゃないか?と言っているのですが、話が通じません。
ここがやっかいなのですが不動産屋を通しての契約ではないので話の通じない大家本人と直接やり取りせなばならずとてもストレスです。
形としては引き継いだということかも知れませんが、会社を買い取った訳ではなく個人事業ですので前店舗とは全く関係ないと考えております。
この場合私にそこまでしないといけない義務はあるのでしょうか?
とても困っているので多くのご回答を頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 2000shou 回答日時： 2011/11/29 20:44

もう出ることが決まっているんですよね？

それでしたら、上記の申し上げた内容を言って出ればいいと思います。

質問者さんは渡した敷金や保証金の返金を求めているのでしょうか？
それでしたら金額にもよりますが訴えればいいのではないかと思います。
６０万円以下でしたら少額裁判もできますし。

現状回復をしなければ逆に、大家が訴えるしかなくなりますので
訴えてから対応すればいいのではないかと思います。

現状回復の費用と保証金の金額によります。

この回答への補足

出ることは決まっています。
契約期間内での退去なので保証金の返済は求めていません。
原状回復の基準が契約した時点とい解釈は自分が間違っているのでしょうか?
契約書には確かにそう書かれているのですが、大家が言うには、不動産屋を通さずに適当によくある例文みたいなやつで契約書を作ったからそう書いてあるが現実は違う、とよくわからない主張をしているのですが。

補足日時：2011/11/30 05:06

No.6 回答者： onbase 回答日時： 2011/12/06 17:19

●回答者様もこの部分へ言及されないのはなぜでしょうか?

○回答はしてます。
　私の回答でいえば『「造作譲渡料」を支払って造作部分を引き継いだなら撤去・原状回復の義務を質問者さんが負うことも不合理ではない』ですし、No.3の回答であれば『貴方にはその買い取ったものの所有者責任が有ります』、No.5の回答であれば『あなたが壁やドア、内装などの財産を引き受けたと同時に原状回復させなければいけない債務も引き継いだとみなされてもおかしくはありません』の部分です。
　何度も書いていますが「造作料と備品代を支払っている」なら「前経営者が設置したもの」を質問者さんが引き継いだのですから契約解除時にそれを撤去するのは質問者さんの義務です。
　造作料と備品代を支払わず「賃貸契約」を締結しただけであれば「借りた時点への原状回復」ですから「付け替えたドア」と「撤去した壁」の原状回復義務は負いません。
　造作料と備品代を支払って「賃貸契約」を締結したのであれば「造作・備品の所有権」は質問者さんにありますから「付け替えたドア」と「撤去した壁」の原状回復義務を負います。

いずれにせよその当時の契約書の詳細が分からなければ最終的な判断はできません。
契約書を持って弁護士や法テラスに相談に行ってください。

この回答への補足

再度ご意見ありがとうございます。

>○回答はしてます。

とありますが、

『私と大家が新たに交わした契約書には”乙（私ですね）との契約成立時の状態への原状回復”という主旨のことしか書いていないのに、なぜ私が前経営者の造作部分についてまでの義務を負う必要があるのか?ということなのですが。
その部分に対しての大家の言い分も、一般的な例文を引用して簡単に作った契約書だからそう書いてるが実際は違う、という、到底納得のいくようなものではありませんでした。』

この部分への明確な回答をどこでされたのでしょうか?

>いずれにせよその当時の契約書の詳細が分からなければ最終的な判断はできません。

ですから原状回復の条項に関しては何度も書いている通り”乙（私）との契約成立時の状態への原状回復”という主旨のことしか書いていない”というのが全てです。

>契約書を持って弁護士や法テラスに相談に行ってください。

ならば貴方の憶測での意見など何の意味も持たないということですよね?

>私の回答でいえば

失礼ですが貴方の個人的見解をお聞きしている訳ではありません。ことがことだけに、私が求めているのはプロの方とまでは言いませんがある程度専門知識をお持ちの方の意見なのです。
他人に上から目線でアドバイスをして気持ちよくなりたいだけの回答マニアの方の回答など誰も必要としていないことをそろそろ自覚されてはいかかでしょうか。
節操なく気になった質問に片っ端から回答されているようですが、せめてご自分の得意なジャンルだけにされては?
貴方の個人的意見を垂れ流すのはブログの中だけで十分でしょう。

補足日時：2011/12/08 18:32

No.5 回答者： akkimunyo 回答日時： 2011/12/03 18:54

お話を聞いているとどちらともとれる話かと思います。

そのため方法も複数存在するかと思われます。

まず一つはご自身で原状回復をされる。

後は前経営者にドアと壁の費用を立て替えてもらう

回復をしないということはないと思いますので
基本はそのどちらかかと思います。

大家との話の前にあなた様と前経営者との譲渡の際の
契約内容が重要になるかと思います。

あなたが主張している会社の買い取ではないということでしたら
あなたが引き継ぐ前に一度前経営者が現状回復をさせなければ
いけないはずなのにそれをせずに引き継いだ時
どのような契約で引き継がれたのかが重要です。

その契約があいまいなものであるのなら
あなたが壁やドア、内装などの財産を引き受けたと同時に
原状回復させなければいけない債務も引き継いだと
みなされてもおかしくはありません。

前経営者かあなたのどちらかが回復させなければいけない
ものなので双方で話し合って解決してください。

この回答への補足

ご意見ありがとうございます。
何度も書いていますが元々会社組織ではありません。居抜きということになると思います。

『私と大家が新たに交わした契約書には”乙（私ですね）との契約成立時の状態への原状回復”という主旨のことしか書いていないのに、なぜ私が前経営者の造作部分についてまでの義務を負う必要があるのか?ということなのですが。
その部分に対しての大家の言い分も、一般的な例文を引用して簡単に作った契約書だからそう書いてるが実際は違う、という、到底納得のいくようなものではありませんでした。』

どの回答者様もこの部分へ言及されないのはなぜでしょうか?
私が主張していることの根拠になる部分ですし、一番知りたいのはここなのですが・・・


引き続き大勢の方からのご意見をお待ちしておりますのでよろしくお願いします。
尚、大変申し訳ございませんが憶測等で書かれる方ではなくある程度専門の知識を持った方からのご意見を戴ければ幸いです(No.5さんに向けて言っている訳ではないのでお気を悪くされないで下さいね）。

補足日時：2011/12/04 15:16

No.4 回答者： onbase 回答日時： 2011/12/01 03:02

●何か不明な点がありましたでしょうか？

○「状況がわかりにくい」です。質問文では「飲食店を買い取り」としているので一般的には「会社を買い取って経営権とテナント契約を引き継いだ」としか捉えられません。
また「造作譲渡料」は「居ぬき料」に含まれるものですが、必ずしも支払われるものではないようなので大家さんとの賃貸契約内容、前経営者との譲渡契約内容を詳細に検討しないと「原状回復の義務」がどこまであるかは最終的にはわかりません。ただ「造作譲渡料」を支払って造作部分を引き継いだなら撤去・原状回復の義務を質問者さんが負うことも不合理ではないですし、「前店舗の造作・備品を譲渡された」なら「前店舗とはまったく関係がない」とは言い切れないでしょう。

契約書を持参して法テラスなどの法律の専門家に相談された方が良いかと思います。

この回答への補足

再度ご意見ありがとうございます。

>「状況がわかりにくい」です。質問文では「飲食店を買い取り」としているので一般的には「会社を買い取って経営権とテナント契約を引き継いだ」としか捉えられません

とのことですが、会社の買取ではないこと、テナント契約は引継ぎ（貴方が仰っているのは名義変更のことでしょうか?）ではなく新たにし直したことは説明文中に明記しておりますが?
会社組織の引継ぎであれば、会社の名義を変えれば賃貸契約を結び直さなくてもいい代わりに、前経営者が手を加えた造作部分に対しても私に責任が生じることは当然承知していますよ?
そうではなく、個人事業主同士でのやり取りですし、（大家次第では例外もありますが）賃貸契約の名義変更はできない為、前経営者が契約を解消した後私が新たに契約し直したということです。
その際交わした契約書には”乙（私ですね）との契約成立時の状態への原状回復”という主旨のことしか書いていないのに、なぜ私が前経営者の造作部分についてまでの義務を負う必要があるのか?ということなのですが。
その部分に対しての大家の言い分も、一般的な例文を引用して簡単に作った契約書だからそう書いてるが実際は違う、という、到底納得のいくようなものではありませんでした。

引き続き広く大勢の方からのご意見をお待ちしておりますのでよろしくお願いします。

補足日時：2011/12/01 15:19

No.3 回答者： liar_story 回答日時： 2011/11/30 08:41

『前経営者から買い取ったのは造作料と備品等ですね。

』と言うことは貴方にはその買い取ったものの所有者責任が有ります、所有者のものが賃借物内に有れば家賃相当額の損害金が発生致します。速やかに撤去するべきです。

この回答への補足

ご意見ありがとうございます。
撤去ではなく、前経営者が改装した際に付け替えたドアと取り払った壁を元に戻せということです。
契約書に書いてある、”契約締結時の原状復帰～”というのは無効ということですか?

補足日時：2011/11/30 14:44

No.2 回答者： onbase 回答日時： 2011/11/29 22:41

「テナント契約を結びなおした」と言っても「前経営者から飲食店を買い取った」ならその飲食店を引き継いだわけですから「前経営者時代の飲食店」と「大家」との「テナント契約」も引き継いだとみなされる部分もあるように思います。

店名を変えたとしても、買い取って経営を引き継いだのであれば「別の店」ではなく「継承」でしょう。
よって「原状復帰」というのは「前の飲食店が入る前」というのは不当ではないかと思われます。
「会社を買い取った訳ではなく」というなら「飲食店を買い取り」というのは何を買い取ったのでしょうか？

この回答への補足

ご意見ありがとうございます。

>「会社を買い取った訳ではなく」というなら「飲食店を買い取り」というのは何を買い取ったのでしょうか？

前経営者から買い取ったのは造作料と備品等ですね。
店名を変えていると書いたのは、前店舗名から生じるネームバリューなどは一切受け継いでいないし全く別の店という意味ですね。
自分で調べたところ居抜きではよくあるパターンのようですが、何か不明な点がありましたでしょうか？

補足日時：2011/11/30 04:55