境界標が見当たりません・・・。

昨年、宅建に合格したので、未経験ながら不動産屋に転職しました。

　知人のツテで自宅を売却したいという人を紹介してもらい早速、媒介契約を締結しました。
　そして査定の時に、境界標を確認していなかったので後日改めて敷地の境界を拝見したのですが、境界標が1個も見当たりません…。しかも売主の手許にも法務局にも地籍測量図すらありません。

　売主に境界標のことを聞くと、
　「境界標が有るのか無いのかわからん。ブロック塀の向こう側にあるというようなことを死んだ先代から聞いたような気もするし・・・。でもたぶん無いんじゃなかろうか。」というように曖昧です。
　加えて、この売主さんが一方的に主張する境界線を超えて片方の隣地から建物が越境しています。しかも、連棟物件では無いのですが、隣地との建物とほとんどくっついている状態で境のスペースが無いような状況です・・・。民法の規定で50cm以上、離さなければならないのではと思いつつ、このことについても特に隣人と何ら合意も覚書も無いようです…。

　このような状態で土地を売却するにあたり、まず何をしたらよいのでしょうか？

　隣地の人を訪ねて、境界標の有無について確認をとるべきでしょうか？
　それとも、「公簿取引」とかいう方法で、境界を確定せず売却する方がよいのでしょうか？

　また、確認をとるにしても隣地の人が不在や居留守で連絡がつかない場合はどうしたらよいのでしょうか？

　わからないことだらけで、ほとほと困ってます。どういう方向性で動き、買手の探索から成約に結び付けるべきでしょうか？どなたかご教示願います。
　

No.1 ベストアンサー 回答者： misawajp 回答日時： 2012/01/04 23:29

今までに習ったことを復習しながら上司に相談するしかありません

独断で行なうことは厳禁です（すでに独断専行しているかも知れませんね）

媒介契約でよかったですね、売買契約だと良くて費用過多、普通だとかなりの損失となるケースです

功をあせっての調査不足、判断ミスを肝に銘じましょう

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2012/01/05 16:53

できれば測量して境界確定したほうがいいですが、売主の意向次第ですね。

そんな事せずに売りたいということであれば、仕方ないのでそのまま売りに出すのもアリかと思いますが、買主には境界確定しないこと、隣地の建物が越境している可能性がある事を説明しなければなりません。
そんな状態でも売れるような土地なのかどうか、ですね。すぐにでも売れそうな地域、値段なのかどうか。

No.3 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/05 12:39

まず、法務局で公図を閲覧。

写しをもらう。（コピーをとる）
次に売主に見せて、売主に
(1)隣地境界確定の立会い
(2)境界杭設置
(3)測量実施・・・測量図、求積図の作成
を依頼する。
それがないと売却できませんとご説明する。
隣地立会い等は土地家屋調査士の仕事。仲介は立ち入るべきではないし
立ち入っても報酬はありません。
売主が測量図作成を拒むなら、この仕事なかったものとあきらめるべきです。
餅は餅屋。自分の職務領域を超えて仕事をすると責任がとれなくなりますよ。
仲介がやるべきことは、重要事項の説明、（境界標石はまさにこれにあたりますが
ないものは「入れてください」とお願いするしかない）契約書の作成。
買い手の紹介、ローンの斡旋。などやることはやまほどあるのですから。

売主がやるべきことは売主にお願いすべきで自分でやったら怪我しますよ。
というか境界の問題は、仲介が抱えてこじれて売主が違約金払うなんて結果に
なった話が他にもありましたよね。

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2012/01/05 08:32

原則は土地家屋調査士が測量図を作る事です

聞くとか、曖昧にしたまま、手数料稼ぎしても
後日にしっぺ返しが来る