公共事業による立ち退きに関し、借家人補償に該当か？

公共事業で、立ち退きを要求されております。
家屋・土地の所有が義父である一軒家を借りて家族で住んでおります。平均より安いですが家賃を払っております。
立ち退き後、義父は建て替えを行わない予定であります。
通常の場合は借家人補償として、新たに借家を借りる費用(敷金・礼金・引っ越し経費・当面の家賃増分)が手当されると思いますが、
事業者は「親子関係であり“賃貸借は継続可能”とみなされるので、借家人補償は出ない。　新居を建てる・建てないは義父の判断であり、建てないから継続不可能ということにはならない」「義父が建てた家に直接引っ越しすることになるので、仮住居補償も出ない。」　との回答でした。
　実際のところ、私の今後は、一般の借家又は自力での不動産購入となるので、今後は月々の出費がかなり増額となり、非常に困惑しているところです。
　収用の用地補償基準では、私のような場合は借家人補償は本当に対象外なのでしょうか。ご教授頂きたく、宜しくお願い申し上げます

No.3 回答者： kzsmz777 回答日時： 2012/01/26 17:39

いくつかポイントがあると思います。

まず第一は、本件はおそらく任意契約を前提とした話し合いであること。
契約するかしないかはあくまで当事者の判断にゆだねられるのだから、納得できなければ契約に応じなければよいだけ。

第二は「賃貸借の当事者間の関係が親族関係、会社とその構成員等のように、賃貸借の実態があるとしても借家人が家主と行動を共にすることが通常一般的であるような場合は、賃借りを継続するものと認められることになろう。」⇒「だから借家人補償はなし」、という文言が補償基準のどこに書いてあるのか？ということ。
補償基準にはあらゆることがもれなく規定されているわけではありませんし、上記の文言は、あくまで解説本に書いてある「用地補償実務を行ううえでの指針、方向性、考え方」みたいなものを示したに過ぎないと思います。従って、個々の具体的な案件の取り扱いの根拠として持ち出すには甚だ弱いものだし、用地担当としては説明不足もいいところだと思います。
第三は補償はあくまでもこれまでの経緯、現在の事実関係に即して常識の目をもって判断すべきこと。
つまり、「借家人が家主と行動を共にする」を単に「親子関係だから」という理由だけで決めつけるのではなく、もっと事実関係を積み上げて考察、協議すべきではないかと思います。なぜ本件が「借家人が家主と行動を共にする」と断定できるのかをもっとしつこく問いましょう。

義父様はなぜ建替を行わないと言っているのでしょうか。その理由を確認して先方に説明したらどうでしょうか。
例えば、義父様とすれば、「老朽化した建物だが、有効利用したい。しかし、きちんと第三者に貸すとすればそれなりにお金をかけて修繕しなければならないし、他人だとわずらわしいから、義理の息子に相場より安く貸すこととした。そのかわり建物の修繕費は息子もちとした。という経緯があって現在に至っているとすれば、土地買収を機にこのまま建て替えずに自分のために売却代金は使いたいと思っている。」という理由があるかもしれません。普通に考えれば、生計が別で、双方ぎりぎりの生活をしているような状況があれば、お金のやりとりは親子といったって厳しいものだと思いますし、義理の親子なら、他人なのだからなおさらでしょう。

では、「借家人が家主と行動を共にする」場合というのをあえて想像してみると、
例えば「一軒の二世帯住宅あるいはニ区画ある区分所有建物の一区画をもう一区画に住む高齢の親から安く借りて住んでいる。」とか、「別棟でも隣り合っている家屋に安い賃料で賃借して住んでおり、一緒に収用の対象になった」とか、「空き家に大学生の息子をタダで住まわしている。」とか、「店舗併用住宅の1階店舗で八百屋を法人で経営しており、店舗について法人から家賃をとっている」とか。
つまり、解説本で言っているのは、このように客観的にみて当該借家人が移転後、第三者から賃借すべき必然性がほとんど認められない場合のことではないかと思います。

「親族は行動を共にする。と解説本に書いてあるから。」という表面的な部分だけで安易に判断するのではなく、「もっと事実、経緯をみて常識で判断してください。」と主張すべきだと思います。
それでも自分の納得のいく結論がでなければ、収用事業ならば、収用委員会に判断してもらうまで待つ手もあるかもしれませんが…。

この回答への補足

非常に鋭い解説、心から感謝申し上げます。
第一について、事業者に「間に合わない」と言われ、自然と焦っていました。冷静になります。

第二について、用地対策連絡協議会？のマニュアルみたいな本に同文章が記載されているのも見せられました。しかしその文章はご指摘頂いたように考え方のようで、細かい条件は書いてありませんでした。
事業者は「補償は仮定を組み立てて算定するものであり、実際にはそれと異なった行動を被収用者が行ってもかまわない。基準で「行動を共にする」となっているので、そう算定している、という説明でした。

第三について、義父として建て替えないのは、「退職後に移り住もうと思い購入した中古家屋であり、実際に住む時に自分用に建築する」という理由であります。事業者には伝わっていないので、説明します。
列記して頂いた「借家人が家主と行動を共にする」場合は、とてもわかりやすく、行動を共にするのが一般的だと理解できます。それと比べると、私の場合は「行動を共にする」とは想像できませんね。

来週事業者とお会いすることとなったので「事実、経緯をみて常識で判断」を念頭に話しをします。
完全に落ち込んでいたのですが、解説をいただき勇気が出ました。ありがとうございました。

補足日時：2012/01/27 05:22

No.2 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/25 23:51

追記です

今回の作戦は、義父様と一体で戦う姿勢ですね。事業主はとにかく土地の収用
が先決ですから、ひとつひとつ説得にかかる。
義父様が
「移転するのは困るな。あそこは可愛い娘が婿と住んでいる。あそこを追い出して
どこかに住めというのも引っ越し代もかかるし家賃も高くなる。
そりゃ気の毒だから、わしは土地は売りたくない。」といえば
「お父様、そこは私どもで保障を考えますから」
となりますよ。

「そうか。娘は先週うちにきて、えらそうな役人が「用地取得と補償」をみせて
　ここに書いてあるからあんたのところには保障はないと言われて泣いておったぞ」
「お父様、そこはやりようでなんとでもなりますから。」
「おまえなぁ。そういういい加減なことでいいのか」
「はいわれわれも、お宅の土地が無事収用できれば、事業にはずみがつき
　ますので、まぁ役人とはいえ運用の妙といいますか泳ぎしろはもってますから」
「そうか。娘にはお前はもよそに嫁にやった人間だからあくまで他人だ
　借家人だからわしの補償金をあてにするなと言ってある。」
「左様でございますね」
「だったら、役所のほうで娘が引っ越してもこまらんように考えてくれるんだね」
「土地の買収に応じていただけるのでしたら、そちらの保証など安いもので」

　収容でも、立木保障だのなんだのいっぱい盛り込んでもちろん借家の再築価格（老朽劣化分は控除）もつけて保障をもらいましょう。強気で粘れば相手は折れます。
大家が借家人が納得しないから判を押せないといえば、借家人補償は出てきますよ。
むこうも最初は建前をならべてけん制しているだけだと思いますよ。
用地買収・立ち退きはマニュアル通りやっていたら終わりません。

この回答へのお礼

度々アドバイス、ありがとうございます。
これまでは事業者は「一度決めたら、変わらない。交渉の余地は無い」ということをおっしゃておりました。
検定だか会計検査？もあり、融通は利かないような雰囲気のこともおっしゃっておりました。
しかし、用地交渉の裏の？様子がよくわかりました。
どこまで当方の意見を通して良いのかも検討つかなかったので、大変参考になります。

当件で考えすぎてたのか、知人から「顔色悪いよ」なんて言われてました。アドバイス頂きそれも治った気すらします♪　ありがとうございました！！

お礼日時：2012/01/27 05:40

No.1 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/25 11:47

おそらく、用地担当者が一般の使用貸借（無償貸借）と誤解しているのでしょう。

まず、賃貸借契約書があればそれを示し、なければ家賃の支払い証明を示し
一般の賃貸借であることを伝えます。
家賃を払っていれば「借家権」がありますから、立ち退きに際して居住権を主張し
補償を得る権利を主張してもおかしくないでしょう。

原則としては、近くで次に移ることとなる一般的な借家との家賃との差額や敷金（権利金）の差額が補償金として支払われます。もちろん、引越し費用などは別に支 払われます。【基準34】〔細則18〕
http://www.aideal.jp/saisoku.htm

第１８　基準第３４条（借家人に対する補償）は、次により処理する。
１　本条第１項の賃借りを継続することが困難となると認められるときとは、次に掲げるときとするものとする。
　（中略）
２　本条第１項の補償額は、次の（一）及び（二）に掲げる借家の際に要する一時金の区分に応じて、（一）及び（二）に掲げる式により算定した額を標準として定めるものとする。ただし、当該地域において一時金を支払う慣行のない場合は、補償しないものとする。
　（一)賃貸借契約において借家人に返還されないことと約定されている一時金
標準家賃(月額)×補償月数

以下略

ポイントは、「賃借人」であること。その証拠を示すこと。

この回答への補足

迅速かつわかりやすいお答え、ありがとうございます。かなり悩んでいたところ、糸口が見え、心より感謝致します。

実は、家賃を支払った証明も提示済みでした。

事業者は、文献「用地取得と補償」第6版P446、9.1.4借家人に対する補償「賃貸建物を構外移転工法と認定したときは、賃借りを継続することが困難と認められるものである。ただし、賃貸借の当事者間の関係が親族関係、会社とその構成員等のように、賃貸借の実態があるとしても借家人が家主と行動を共にすることが通常一般的であるような場合は、賃借りを継続するものと認められることになろう。」という記述を提示し、「これに基づき借家人補償は対象外」と言いました。
この文章においてはどのように対抗すると良いでしょうか。

ともかく、ご指摘いただきわかりましたが借家権を用いて居座りの主張もできますし、当初の賃借契約書は提示しておりませんでしたので、それを提示し「通常の賃貸人である」という観点で次回交渉します。

補足日時：2012/01/25 22:00