農振区域に家を建てたい

Question

農振区域に入っていたら農家でも身内でもない場合、家を建てる事はかなり難しいのでしょうか？土地はかなり広いので家を建てる部分だけ買って建てるつもりです。持ち主と値段の交渉も住んで身内の工務店にお願いしに行ったら農振区域は家は建てられないと言われてしまったのでかなりショックだし諦めきれなくて…。詳しい方、優しい回答よろしくお願いしますm(_ _)m

megira · Accepted Answer

農業振興地域（農振地域）と農用地区域を混同してしまっている人は結構多いですが、農用地区域というのは農業振興地域の中の区域区分であり、両者は別物です。

農業振興地域を定めるのは都道府県、農用地区域を定めるのは市町村というように設定や変更をする官庁が異なっており、都道府県が定めた農業振興地域の中を、市町村が更に、農用地区域（青地）とその他の区域（白地）とに区分するのです。

そして、開発の規制が厳しいのは、農業振興地域の中でも農用地区域（青地）の方だけです。

農地法第４条第２項第１号イ及び第５条第２項第１号イに、「農用地区域の農地については、農地転用許可をすることができない」ということが明文で規定されていますし、非農地の開発についても、農業振興地域の整備等に関する法律（農振法）第１５条の２による開発許可（都道府県知事の許可）制度で規制されています。

これに対し、農業振興地域の中でもその他の区域（白地）であれば農地転用許可も可能ですし、農振法第１５条の２による開発許可制度も適用されません。

ですから、農用地区域（青地）の農地を宅地に転用するためには、市町村に申し出をして、まず農用地区域（青地）からその他の区域（白地）に区分変更してもらい、その後に農地法の農地転用手続きを行う必要があります。

この区分変更の手続きのことを、通称「農振除外」と呼んでいますが、実際には農業振興地域の中での区分変更を行うものであって、農業振興地域から除外するわけではありません。（農業振興地域から除外するのは都道府県の権限であり、市町村にはできません。）

農振除外の手続きは許認可ではなく、通常、年に１回～２回程度実施される市町村の農業振興計画の定期見直しの際に、除外の要望を出すという形で行います。
（当然ですが、要望を出したからといって、必ず除外してもらえるというものではありません。）
なお、この農振除外の手続きには、４５日間の公告縦覧期間や１５日間の異議申し立て期間が必要なので、通常、半年前後はかかりますし、異議申し立てが出た場合には公告縦覧からやり直しになるため、１年以上かかることも珍しくありません。

http://www.city.tomi.nagano.jp/nougyou_sangyou/nougyou/nousin_jyogai.html
農業振興地域整備計画の変更（農振除外）について

dr_suguru · Answer

＞線引き前居住とはどうゆう事をいうのですか？

市街化と調整を区分したことを
線引き
と言いその決定年月日以前より
継続居住していること
言う。

caster314 · Answer

No6さんの回答が非常に詳しく説明されており，非常に恐縮ですが，ちょっと補足します。
工務店の方がおっしゃった農振区域は立てられない。というのは，正確には，No6さんの説明にあるように，農振地域の農用地に指定されている土地であるので，その土地は現在畑として利用されていなくても，本来畑として利用しなければならない土地とされているところです。
畑として利用することとされている土地（農地）は，農地法という法律によって，農地（畑や田）として利用しなければならないこととされおり，農地（農業）以外の利用が認められておりません。
また，建物を建てるときは，都市計画法という法律によって，建物を建てて良い地域と，建物を建ててはいけない地域が指定されています。
お尋ねの土地については，多分，農業振興地域の整備に関する法律の農振地域の農用区域で，地目が畑であり農地以外の利用をするには農地法の許可が必要な土地で，都市計画法の市街化調整区域（建物を建ててはいけない地域）に存在しているものと思われます。
このため，住宅を建てるには，まず，これらの法規制をそれぞれの管轄機関（役所）から解除してもらわなければなりません。
(1)農振：市町村農政担当課
(2)農地法：市町村農業委員会
(3)都市計画法：都道府県土木事務所又は県から権限移譲を受けている市町村においては，市町村土木（建設）担当課

(1)の手続きについては，申請すればすぐに行われるものではなく，市町村内における指定している区域を変更するものになりますので，都道府県によって取扱いが違うと思われますが，年に１～４回程度しか実施されておりません。このため，書類を受け付けても，１年後だったり，４ヶ月後出ないと区域を変更してもらえません。
このため，9月に建築を始めたいとの意向があるようですが，多分難しいと思われます。

次に，(1)の手続き終了後，(2)と(3)の手続きを行うことになります。この場合に，農地法の許可は，市町村の農業委員会で毎月１度審査が行われ，翌月ぐらいに都道府県農業会議に諮った後に，許可書が発行されますので，だいたい2カ月程度かかります。
(3)の書類を(2)と同時ぐらいに提出しておけば，(3)の許可も同じぐらいに認められます。

このため，(1)の手続き後約2カ月かかって建物を建てることが認められることとなります。

また，(1)・(2)・(3)共にそれぞれ規制を解除するための条件があります。
基本的に宅地に隣接しているようなところは認められますが，隣接地に建物がなく，農地ばかりである。隣接する建物まで１００ｍ以上離れているようなところは，(1)～(3)の規制が解除されることはありません。
この場合は，別の土地を探す必要があります。
さらに，規制が解除されないような土地は，水道や下水が整備されていないため，そうした整備費が別途必要になることとなります。（地下水を利用する場合は，別途地下水を利用する規制を解除するための申請が必要です。下水については，浄化槽を個人負担で設置する必要があります。）
また，建築できる状態になっても，建築するための申請も必要となります。

要するに，宅地として整備されているところあったり，建物を建てて良いと指定されいる土地であれば，建設の許可だけで済みますが，建物の建設が認められていない土地の場合は，基本的に建物の建築を規制している地域なので簡単に建築できない仕組みとなっております。
このため，各種規制を解除しなければならないので，身内の工務店の方は9月に立てるのは無理だよということを教えてくれたのだと思います。

このような感じで如何でしょうか？

ify620 · Answer

＞詳しい方、優しい回答よろしくお願いしますm(_ _)m 
　　貴方が直接動かないで、議員や地区長などに密かに相談しましょう。
　　農業委員に、事前相談を掛けるのです。建前はダメでも、裏が有るのです。委員や議員は相互に融通し合うことが普通です。そのための委員であり、議員です。市役所の管理職でもOKです。

多くの人に相談を掛けるのは得策ではありません。決まりは決まりで地域で話題になったら覆せません。そこを上手に運用するのが処世術です。多少の出費（土産）は必要経費です。家の総工費の０．１％以下で充分です。関係者の口を湿らせるのです。

dr_suguru · Answer

＞農家でも身内でもない場合、家を建てる事はかなり難しいのでしょうか？

色々、都計法の許可メニューはあるが
原則論として
市街化調整区域に建築できる人は
・線引き以前から継続して居住している。
・線引き以前から本家がある。
場合に限定される。
以上から言えば
身内で無くても「線引き前居住」で
建築できる場合がある。
↓
１．７号参考
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm

＞農振区域は家は建てられないと言われてしまったのでかなり

建築場所による。
農振ど真ん中×
集落から５０ｍ以内○の場合が多い
ただし、都計法のメニューで
拾えるかどうかによる。
見込が無ければ×
※除外もできない。

blackhill · Answer

農業振興地域に指定されると、農地の整備、農業の経営、固定資産税や相続税の減免など、さまざまな特典が与えられます。その代り、分家住宅など特別の場合は別として、住宅などの建築は厳しく制限されています。

しかし、実際の運用は農業委員会が所管しているので、地元の事情に詳しいかたに相談されるのがいいと思われます。とりあえず、問題の土地が畑として利用されていないことが大事では。

ks5518 · Answer

売買契約を取り交わしていないのなら、素直に売主に謝りましょう。

ただその前に、その計画地で建築が可能か不可能か市役所の建築指導課、都市計画課などに相談•確認をしてみると良いでしょう。
それでダメなら諦めましょう。

また、可能な場合でも、着工まで最低2年くらいは必要です。

可能性的には、貴方も奥さんも売主と全くの無関係ならば、2%くらいかな。

trajaa · Answer

そもそも論で言えば、農地を農地以外に転用するにも転売するにも、農業委員会への申請と許可が必要である。

その上農業振興地域は、農地転用に関する制限が適用されるので多分申請しても認められる事はない。

とは言っても、例外のない規則は無いという言葉もあるので、まずは自治体の農業関係部署にでも相談してみたら？

農振区域に家を建てたい

農業振興地域（農振地域）と農用地区域を混同してしまっている人は結構多いですが、農用地区域というのは農業振興地域の中の区域区分であり、両者は別物です。

＞線引き前居住とはどうゆう事をいうのですか？

No6さんの回答が非常に詳しく説明されており，非常に恐縮ですが，ちょっと補足します。

＞詳しい方、優しい回答よろしくお願いしますm(_ _)m

＞農家でも身内でもない場合、家を建てる事はかなり難しいのでしょうか？

農業振興地域に指定されると、農地の整備、農業の経営、固定資産税や相続税の減免など、さまざまな特典が与えられます。

売買契約を取り交わしていないのなら、素直に売主に謝りましょう。

そもそも論で言えば、農地を農地以外に転用するにも転売するにも、農業委員会への申請と許可が必要である。

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