仮換地の土地について

仮換地の土地を購入して家を建てました。今、土地区画整理組合は銀行融資がストップされています。土地区画整理組合より、銀行融資を再開するために住民に対して賦課金を徴収しようとしています。払わないことは可能なのでしょうか。また土地を買うときにそのような説明は受けていません。誰にどのような形で文句を言えばいいのでしょうか。万が一、本換地されないとき不都合がありますか。よろしくお願いします。

No.1 回答者： noname#21649 回答日時： 2004/03/17 03:53

＞払わないことは可能なのでしょうか。

売買契約内容に依存しますので.わかりません。
ただし.従前地の売買という携帯になっている場合には.避けることは出来ません（かふ金の請求が可能なように従前地を打った）。唯一の手段は.一切の権利を売却することです。なお.事前にかふ金請求の可能性を説明しなかった不動産やに対して.（名称忘却）が有ったとして.不動産やに支払わせる方法があります。

＞誰にどのような形で文句を言えばいいのでしょうか。
かんちの時にどこかで開示します。そのときに.異議申立ての手続きをとることになります。
この手続きが終了するまで.本感知はなされません。なお.土地区画整理法では代執行を見とめていますから.強制的に土地を取り上げて.売却し....という一連の機能があったはずです。

他の方も見る用ですから.記載しますと.原則として.このような土地区画整理法や土地改良法関係土地の従前地の土地の売買は.区画整備の経費としていくら取り上げられるか.わからないから.避けるべき土地売買です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。土地区画整理法や土地改良法関係土地の従前地の土地の売買は、区画整備の経費としていくら取り上げられるか.わからないから、避けるべきだったのですね。参考になりました。
換地しないことはあるのでしょうか。疑問です。

お礼日時：2004/03/17 09:25

No.2 回答者： greensnake 回答日時： 2004/03/17 09:27

契約時に、重要事項説明事項として、仮換地である旨が記載されており、仮換地についての説明があったと思います。

普通は区画整理中の土地は、リスクがあるため、相場よりも割安であることが多いはずです。それを納得した上で購入されたのでしょうから、賦課金を支払わなければならないでしょう。
不動産屋としては、区画整理中で仮換地であることを説明すれば、説明義務は果たしていると思われます。賦課金については、必ず発生するものではないですし、説明する義務はないと思われます。仮換地であることを説明していないのならば、重要事項説明義務違反ですから、不動産屋を訴えることができます。
ご自身で仮換地について、十分調べないで購入されたのは、落ち度でしたね。残念ながら文句を言う筋合いのものではないと思います。
賦課金を払わず、本換地されないと、いつまでたっても、購入された土地の権利登記が出来ない状態になってしまいますので、売却や相続、担保設定の際に困ることになるでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
確かに仮換地、従前地の説明はうけています。でもくわしくは不動産屋はぜんぜんきいても答えてくれませんでした。仮換地について、調べて購入したのですが、賦課金まではわかりませんでした。知らない人も多いのでは。でもけして相場よりも割安ではなかったですよ。
参考になりましたありがとうございました。

お礼日時：2004/03/18 00:28

No.3 回答者： noname#21649 回答日時： 2004/03/20 02:47

＞もけして相場よりも割安ではなかったですよ。

より.土地区画整備法関係の場合に.「残地を販売する湖とにより.工事代金を回収する」と計画された土地と予想されます。
この場合に.販売価格に既に工事代金が含まれていると考えられますから.「販売時に説明された追加請求文しか.請求できない」となります。
すると.区画整理組合の組合費（年いくらとか.今まで毎年決算書が贈られてきたはずです）と登記に関係する費用ぐらいでしょう。
私が回答した前提として.区画整理組合の会員が売却した場合.会員（旧地主）あてに.組合費等の報告が行く（複数の権利者がいる場合には代表１名でよいとされていますから）わけで.面積割で.すべての経費が請求されることになります。
一方.売却することで工事費をまかなうとして.売却された土地の場合（売主が区画整理組合）には.恐らく.組合費の請求はなく.登記時に必要な登記費用の請求がくる位のはずです。ただ.私の関係する土地は土地改良方関係がすべてなので.間違っている可能性があります。
なお.理事の重大な過失により組合に損害を与えた場合には.理事がその責任を負うわけで.組合員に請求されることはありません。理事の過失を立証できるかどうかに.かかっています。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。ＮＯ１で

>なお、事前に賦課金請求の可能性を説明しなかった不動産やに対して.（名称忘却）が有ったとして.不動産やに支払わせる方法があります。

という事ですが、具体的のどういう手続をして不動産屋に支払わせらばいいのでしょか。
なお契約時の重要事項説明書には、賦課金が生じた場合買主が負担すると明記していますが、説明は受けていません。隣の家も同じ不動産屋から土地を購入しました。その不動産屋は、契約時賦課金なんかは生じないし前例はないので賦課金なんかは払わないでいいでしょうという説明は受けたということです。

アドバイス宜しくお願いします。

お礼日時：2004/03/21 00:08

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#21649 回答日時： 2004/03/21 02:41

>契約時の重要事項説明書には、賦課金が生じた場合買主が負担すると明記しています

より買主が負担することになります。
＞賦課金なんかは払わないでいいでしょうという説明は受けた
より「説明」通りならば.契約書の変更を申し出るべきでしたが.契約書の変更をしていない以上.契約に基づきかふきんの支払い義務が発生します。
売主に支払わせる道は契約書により閉ざされています。
詳しくは.成田闘争における政府の土地収用に関係する係争を見つけてきてください。口頭でいくらうそを言ってもよく.契約書の内容が優先されるということです。

全額支払ってください。

No.5 回答者： noname#21649 回答日時： 2004/03/21 03:26

政府の成田闘争の例を挙げましたが.これは.次のないようによるためです。

「換地は.行政処分である」
したがって.行政訴訟法の手続きに依存します。

同様な例としては.新幹線の新駅を建設すると口頭で説明したものの.建設しないし.そのような（ことを了解する）権限がない行政官が用地買収に立ったから.発言自体がありえない。その後建設はされましたが.現在の東北新幹線新花のまき駅が該当します。
その他.新聞では公開されていない内容なので仔細は省略しますが.行政官の指示にしたがって署名捺印した内容から.「訴える権利がない」とされた労災事件があります。最高裁も適切であるとしています。

換地は.以上のように契約書の内容が優先され.高騰での生命はうそをいくら並べても違法性はないという.恐ろしい内容です。したがって.原則として避けるべき土地売買なのです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
売主に支払わせる道は契約書により閉ざされているわけですね。
いまさら契約書を変更させたりすることは不可能でしょうか。
また、自治会をまきこんで、自治会全住民が、管理組合の責任者を相手取って損害賠償を請求するとか、換地の事業を凍結させるような、そういう請求は可能なのでしょうか。
ご意見を宜しくお願いします。

お礼日時：2004/03/22 00:33

No.6 回答者： noname#21649 回答日時： 2004/03/22 02:38

>そういう請求は可能なのでしょうか。

行政訴訟法又は民事訴訟法の手続き上は可能です。しかし.勝訴する見こみは皆無でしょう。
判例時報を図書館で30-40年間さかのぼって探してみてください。
口頭での説明と契約の優先性
換地関係
このあたりが探すないようです。

可能性があるとすれば.キャラクターグッズ製造契約に販売契約が含まれるか含まれないかを争った例。この場合.製造業社は販売できないと知っていて製造契約のみを締結したから「素人に売ることは不可能」だから.契約が無効とされました。
説明の内容を示すことが立証できるか.にかかっています。
注意点として.最大限被告側が有利に解釈されますから.証拠採用されない場合も多いです。証拠不充分で夫妻用になる場合が多いのです（この被害者の原告が何回かこの再とに相談しています）。
また.裁判官が面倒な場合に事務官に処理を委託する場合があります。つまり.事務官に相談した内容は被告側に筒抜けになるわけで.被告側が有利に反証を挙げてきます。

この回答へのお礼

いつも適切な回答ありがとうございます。
八方ふさがりですね。どういようもない事なのでしょうか。なにかすっきりいきません。
騙されたような気がしてなりません。

お礼日時：2004/03/23 01:18

No.7 回答者： noname#21649 回答日時： 2004/03/24 02:53

＞騙されたような気がしてなりません。

「だましても良い」というのか.成田闘争の時の判決です。
したがって.行政はだます腕だけは優れています。
一例としては.「会議に酸化した」ら「同意した」ということになるという判決があるにもかかわらず.マスコミは会議に酸化しないことを非難する放送をしますね。
道路建設においても.道路法関係判決を見ると.「いくらだましても良い。舗装さられた道路は撤去できない」という判決があります。
土地改良法・土地区画整備法はともにいくらだましても良いという法律です。ですから.換地が予定されている土地は売買を避けるべき土地です。

この回答へのお礼

6回にわたる回答感謝しています。ありがとうございました。マスコミ等を利用して世間に働きかけることはできないのでしょうか。

お礼日時：2004/03/24 09:05

No.8 回答者： noname#21649 回答日時： 2004/03/25 03:05

＞できないのでしょうか。

無理でしょう。マスコミは行政が民衆をだますことが正しいと宣伝していますから。

この回答へのお礼

7回にわたる回答感謝しています。ありがとうございました。現実がよくわかりました。

お礼日時：2004/03/25 07:12