貸主からの急な退去願いについて（定期賃貸）

現在シェアハウスに住んでいますが、7月末日に貸主から「シェアハウスを閉鎖するので、8月末日迄に退去してください」との通知がありました。住民全員にです。

状況は以下の通りです。
・定期賃貸借契約書だが、皆契約が（2012年の）年末あたりで切れている。
・契約期間は皆1年未満である。
・契約期間の終了にあたって特に先方からの通達はなく、住人が皆法律の素人なこともあり、誰も特に気にせずそのまま契約期間終了後もそれまで通り家賃を先方の口座へ振り込み住み続けていた。

とりあえず先方へは閉鎖の理由をもう少し教えて頂けませんかと連絡しましたが、まだ返事は無い状況です。
私たちが8月末までにそれぞれ次の住処を見つけられないでいた場合、追い出されてしまうということはあるのでしょうか？

自治体の無料弁護士相談に契約書と、退去をお願いする通知文面を持参しお聞きしたところでは
・住民の方には8月末日迄に立ち退かなければならないいわれはない（法的に）
・先方の方にも、「無理です」と言っている住人を立ち退かせられる根拠はない
・3か月後とか6か月後とか（この辺りは弁護士さんによって意見が違ったので両方書きました）にして下さいと先方に普通に言ってみて大丈夫ですよ

という感じのことを教えてもらいました。

そこで現在は、(1)先方に1か月では厳しいという旨を伝える、(2)退去するのに無理のない期限を話し合っていく、という方向で連絡していこうと思っているのですが、うまく進められるコツなどありましたら教えて頂けますと幸いです。


特に懸念しているのは以下の点です。
(a)上述の私の認識に間違っている部分、考え足りない部分はないか
(b)上述の認識が妥当だった場合でも、話し合いが難航しそうなのでコツを知りたい（というのも、他の住民の方が先方に電話したところ、「閉鎖の理由はなんですか」「話し合いませんか」ともちかけてもはぐらかされてしまい、ただ退去を促されると言っていたため）


いろんな方からのご意見お待ちしています。よろしくお願い致します。


（今回のことがあってまず、類似の質問がないかとWebを検索しましたが、「1年未満の定期賃貸」「契約期間満了後の退去願い」という条件のものがなかなか見つからなかったため投稿致します。）

No.5 回答者： fpadviseok 回答日時： 2013/08/17 03:01

回答１の方の答えが一番妥当だと思います。

現在の状態は普通借家の状態と言えるでしょうね。

貸主が定期借家権の更新をしなかったのも問題で、それを盾に普通借家権を主張して立ち退きの理由及び貸主の申し出から６ヵ月で契約が終了することを主張もできると思います。

いずれにせよ借地借家権は借主の権利が強く保護されますから、こういった貸主にはしっかりとした法律根拠を明示して対抗すべきです。でもこんな大家であればミソがついたのかもしれませんので立ち退き料をもらって引っ越すのもひとつの手だと思います。

No.4 回答者： mu128 回答日時： 2013/08/11 16:42

貸主から「１ヵ月前だよ」と言われたとのことですが、

いくら当初の契約期間が１年未満だからと言って、１ヵ月前という
ことは、まずないと思います。
そんなことが有効になってしまえば、貸主は契約期間が過ぎて
そのまま放置しておいても、１ヵ月前に言えば、退去させられる
権利を持っていることになります。
定期借家契約は確かに、貸主の都合だけで正当事由なしに
契約解除できる権利があるようになりましたが、そんなことが
できるのなら、わざわざ、定期借家契約の規定を細かく決める
必要はなかったはずです。
それに「１ヵ月前に言えば退去させられる」という規定はどこにも
ありません。（借主の方にはありますけどね）
まさか、借主の規定と勘違いしているとかないでしょうかね？
いずれにしても、１ヵ月前というのはまずありえませんので、
それほど心配しなくてもいいと思いますよ。

貸主側は、その契約を「定期借家契約」として有効とさせたかった
のであれば、契約期間終了時に退去するように言い続けるか、
もしくは、再度、新しい契約期間の定期借家契約を結ぶ必要が
あったのです。
貸主がやるべきことをやっていなくて、期間が終了して、１ヵ月後に
退去しろ・・・というのは、絶対にありえません。

交渉しても無駄であれば、そのまま家賃を払って住んでいれば
いいのです。
貸主は強制的に追い出すことはできませんし、そうしたかったら、
裁判などの法的手続きをしなければなりません。
訴えてきたら、応じればいいのです。
「定期借家」か「普通契約」のどちらか？の決着も知りたいところ
ですが、猶予期間については、まず、１ヵ月という判決はおりない
と思いますよ。

No.3 回答者： yumiko46 回答日時： 2013/08/10 00:01

１＞契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができます。

なお、契約期間は自由に定めることができます。

２＞契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借り主に説明しなければなりません。貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。

普通は１ですが。２であるなら　双方納得行かなければ　地裁になりますが。費用大変ですよ！

無料の弁護士は　あんまり　信じない方がいいですよ、金儲かる相談じゃないからと　マイナーな弁護士で

す。裁判して儲かるのは弁護士だけ　です。２回裁判経験あり（大家です）参考迄。

尚　１　２　は定期借款契約です。

No.2 回答者： inon 回答日時： 2013/08/09 13:31

弁護士と相談済、出ていくいわれはない、と言われていると言えばそれで相手も黙らざるを得ないでしょう。

３ヶ月後に出て行くが、引っ越し費用はそちらもちだよって言えば良いです。
家賃は払い続けること、相手が受け取らなければ供託すること。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
確かに…そうですね。

ただ、今回質問を投稿した後に、「短期定期借家契約なので1か月前通告です」と、前回になくはっきりした通知が貸主から来ました。
そういうこともあるの・・・・ということを今一度弁護士さんに（今週また会えるので）確認してみてから、貸主に連絡しようと思います。

再確認してやはり1か月で出て行く事はないとはっきりした場合、弁護士相談済み、出ていく根拠ない、と伝えようかと思います。

貸主と弁護士さんの言い分にかなりギャップがあり戸惑いますね・・・そういうものなのでしょうか。

お礼日時：2013/08/11 16:02

No.1 回答者： mu128 回答日時： 2013/08/09 11:04

住民全員と書いてありますが、全員がすでに契約期間を過ぎている

ということですね。

個人的な意見ですが、私は、６ヵ月間の猶予を与えられるべきものと
考えます。
なので、話し合いをする場合は「１ヵ月では無理だ」ということではなく、
６ヵ月間の猶予期間を与えられるべきだということで話し合ったほうが
良いと思います。
仮に３ヵ月の猶予期間を合意で定めたとしても、全員がその期間で
次を探せるかということもありますので。

契約期間を１年未満にしたのは、その契約期間終了の通知を出さなくても
良いからです。１年（を含む）にしてしまうと、終了通知を出さなくては
いけないため、１１ヵ月とかにする場合もあります。

では、契約期間が終了してしまった場合に、終了通知を出すとどうなるか
というのは、２つの考え方があります。
１つは、定期借家契約としての効力がなくなり、普通契約に変更される。
もう１つは、期間満了後でも、６ヵ月の猶予を与えることで、終了通知を
出せば、契約期間が終了する。です。

契約期間終了してから何年も経過していたら、定期借家ではなくなり、
普通契約になるというのは共通の意見ですが、契約終了からそれほど
期間が経過していない場合は、終了通知を出してから６ヵ月経過で
契約終了という判例もあります（地裁ですけど）。
こちらの判例では、６ヵ月の猶予期間については争われていませんが、
その猶予期間というのは、本来、次の引越し先を探すためのものですので、
６ヵ月の期間はまず確保されるべきです。
元の契約期間が１年未満だったという理由で、即時や１ヵ月後までに
というのは、その主張は通らないです。
契約期間が満了した時に、すぐに退去しろ！というのはアリですけどね。

質問の中では、猶予期間のことが主なのですが、もう少し、突っ込んだ
話をしてみます。
期間満了後に終了通知を出した場合に２つの考え方があると言いましたが、
１つ目の方の「普通契約をしたとみなされる」ケースの場合には、
もし、貸主から退去を求められた場合、６ヵ月間の猶予期間だけでなく
正当事由が必要となります。
つまり、「普通契約」に変更したことを主張して、立退き料を請求
するということもできる可能性もあります。

定期借家契約としての退去通知であれば、元々合意の上で期間を定めて
契約したのですから、正当事由は不要なので、立退き料は貰えません。

要は、「普通契約」上での解約扱いなのか、「定期借家契約」上での
解約扱いなのかによっても、立場の強さが全く違うのです。

しかしながら、まだ、法律上でもこれについて具体的な定めはされて
おりませんし、先の判例も地裁であり、これが正解だというものでも
ありません。
この判例では、契約期間終了後、３ヵ月ちょっと後に終了通知を出して
「定期借家契約」上の扱いで解約ということになりました。
期間がそれほど経過していないという理由だけではないのですが、
もしかしたら、３ヵ月くらいしか過ぎていないので、という理由で
そういう判決が出たのかもしれません。

相談者さんのケースでは、７ヵ月くらい経過しているので、
もし、裁判などで争えば、また違った判決が出るかもしれません。

いろいろと書いてしまい余計に混乱させてしまいましたね。

いずれにしても、「１ヵ月で退去」というのは強引な言い分です。
貸主側としては、本来、期間終了の時に退去するようにするか、
もしくは、再契約手続きをすべきだったことです。
貸主のそのような不備を責めるのもいいと思います。

この回答へのお礼

非常に詳しく教えてくださりありがとうございます。
突っ込んだお話の方も大変勉強になりました。

今現在の私たちの状況は
(1)普通借家契約を結んでいる状況
(2)定期借家契約を結んでいる状況
の2つの解釈があるということですよね。

今回のケースでは、個人的には（素人考えですが）(2)の方が妥当な感じがしました。
（(2)の解釈では、貸主側が満了後の退去通知によって借主の退去日をコントロールできてしまうなどの問題が指摘されていることを今回調べて知りましたが、今住んでいる物件はシェアハウスということで、住人が皆仮住まいのつもりで住んでいる人ばかりなので、(2)が現実感覚に合ってるかなと。）


そのため、教えて頂いた事例について大変興味深く拝見しました。
また、Webで検索してみたところ、それらしき情報があったためいくつか読んでみました。
そこで疑問に思ったのは、教えて頂いた事例は、私たちの1年未満の契約とは違い、通知期間が定められている1年以上の契約で、かつ実際の契約期間は3年（？）と長いですよね。なので6か月の猶予が与えられるのかな？とか、私たちの場合そこまで主張できるのかな？というところが、今後猶予期間を主張していく上で気になりました。
（ちなみに私の契約期間は10か月です。）


また、今回の質問を投稿した後、貸主からは「短期定期借家契約だから1か月前通告だよ」との連絡が来ました。

今のところ、こちらのご回答も含め、行政の窓口や弁護士さん側には「1か月で退去はないだろう」という話を聞いてきたのですが、そういう可能性もあるのですかね・・・・・・これは今一度弁護士さんに聞いてみようと思います。

まだ悩ましい点はいくつかありますが、いただいたご回答で、今置かれてる状況がどんなものか見通しが少しすっきりした気がします。今回初めてQAサイトを使いましたが、すぐに詳しいご回答をいただけたことにびっくりしました。本当にありがとうございました。

お礼日時：2013/08/11 15:45