マンション管理士とはこんなものでしょうか

Question

超高層大規模マンションの理事です。
前期までお願いしていた顧問M氏(マンション管理士）が辞任したので後継顧問を理事会は選考することになりました。予算と人選の理事会一任が総会で決議されています。

理事長がY氏と面談を行いY氏にしたいと理事会に報告がありました。
私は理事長に選考経緯や選考理由の説明を求めましたが意味不明の回答であったので継続審議にすべきと発言しました。その時の理事会は定足数に達せず決議できない状況でもありましたので理事会決議は見送られました。この会議にはY氏は同席していますので会議の様子をご存知です。

その後顧問と理事長は顧問契約に署名捺印していることが判明しました。
そこで私は顧問にメールで理事会決議のない契約は無効だと指摘したら【理事長が署名したのであるから契約は有効である】と回答がありました＜私は個人としての契約は有効であっても管理組合との契約は成立していないと考えています＞。

私はマンション管理士は法や管理規約を正しく解釈しそれに反するような行為が理事会（長）や管理会社に見受けられる場合はその旨助言するのが基本的責務だと思っていたのでこの回答に驚きました。理事会決議のない法律行為は管理規約に反すると考えるからです。理事長から契約を迫られたとしても理事会決議を経てから行いたいと説明し署名捺印を保留すべきだったと考えます。

辞任した顧問M氏（マンション管理士）は理事会が定足数に達しない状態が続いたとき参加意思がある理事の半数が出席すれば理事会は成立すると理事会に助言していました。総会でこれが発覚したため理事会/総会決議の効力を巡って総会が紛糾し結果的には総会決議無効訴訟にまで発展してしまいました（応訴費用は膨大です）。

事例の二人の管理士はいずれも首都圏マンション管理士会所属です。

質問です。
(1)マンション管理士が法や管理規約、総会決議事項を守らなないことをおかしいと考える私の認識が常識と外れているのでしょうか。マンション管理士とはこんなものでしょうか。
(2)このような管理士は管理士会の倫理規定や法に抵触しないのでしょうか。罰する方法がありますか。

tk-kubota · Accepted Answer

理事長であっても、総会や理事会の決議のない法律行為はできないです。
理事長でも管理者でも、できることは、総会や理事会の決議事項の執行ができるだけです。
今回のご質問は「マンション管理士とはこんなものでしょうか。」と言いますが、内容は、そのマンション管理士のした契約は有効か否か、だと思います。
このお答えは、理事長が、管理組合の代表者としてM氏とした契約は、一応、有効だと思います。
何故ならば、M氏からみれば、理事長が権限に基づいた契約か否かの判断は要求されていないからです。
しかし、M氏は、M氏を顧問とするか否かの理事会で出席していたと言うことですから、理事会の決議が先送りとなったことを知っています。
だから、M氏は、少なくとも、可決がなかったこと、理事会の承認は得ていないこと知っていたわけです。
そのようなわけで、今回に限って言えば、その契約は無効と思われます。
顧問契約が無効だとする無効確認の訴えは、単独でできます。
なお、理事会の会議や議事それに決議事項は管理規約に記載されています。
一般的には、過半数の出席で過半数の賛成で可決します。
決議事項について、今回のように、顧問を誰にするかは、総会で理事会に委ねる決議があったと言うことですから、今回の顧問の選任は理事会の決議でかまわないです。
理事会で否決すれば、総会の決議に委ねます。

merciusako · Answer

そちらのマンションの管理規約には、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」というような条項はありませんか？

＞顧問にメールで理事会決議のない契約は無効だと指摘したら【理事長が署名したのであるから契約は有効である】と回答がありました

管理規約に「理事長＝管理者」の規定があるのであれば、この回答は間違いとはいいきれません。

理事長が管理者ですから、管理者は理事長の職務を単独で行うことができます。
従って、管理者として、区分所有者を代表する代理権を有していますので、各種契約を単独で締結することが可能です。

(1)そちらのマンションでは、マンションの管理に関し、マンション管理士が必要であること。
(2)総会決議により、後任マンション管理士についての予算、人選は理事会一任となっていること。
(3)理事長がY氏と面談を行いY氏にしたいと理事会に報告したこと。
(4)後任マンション管理士の選任決議の理事会は定足数を満たしていなかったこと。
以上のことから、正常な理事会がいつ開催できるか分からない状況に鑑み、理事長は管理者としてY氏と顧問契約を締結した。
このような解釈は成り立ちます。

最初に「理事長が署名」と言ったのが誤解を与える表現で、「理事長が管理者として署名」であれば問題はないのでは、と思いますが・・・。

＞私は個人としての契約は有効であっても管理組合との契約は成立していないと考えています

管理者として、区分所有者全員を代理し契約した以上、管理組合と契約を締結したことになり、その効力は区分所有者全員に及びます。

＞理事長から契約を迫られたとしても理事会決議を経てから行いたいと説明し署名捺印を保留すべきだったと考えます。

「理事長（管理者）から契約を迫られた」ということは「管理組合から契約を迫られた」ということですから、契約をするかしないかの問題で、「理事会決議」は関係のないことになります。
また、Y氏が「理事長が管理者」ということを知らなくても、管理規約で「理事長＝管理者」と規定されているのですから、契約を無効とすることはできません。

＞(1)マンション管理士が法や管理規約、総会決議事項を守らなないことをおかしいと考える私の認識が常識と外れているのでしょうか。マンション管理士とはこんなものでしょうか。

「理事長が管理者」という前提に立てば、Y氏が法や管理規約、総会決議事項を逸脱しているとは思えません。
M氏については訴訟中とのことですので、何とも言えません。

「マンション管理士とはこんなものか」ではなくて、「マンション管理士を顧問に据えなければならないような管理実体なのか」が問題だと思います。

人任せにするのであれば、役員に任せる、管理会社に任せる、でもよいはずです。
結局、マンション管理士に任せるとしても、各区分所有者がどれだけチェックできるのかが問われるだけですから。
そのためには、最低限、管理規約と区分所有法の理解は必要でしょうが。

＞(2)このような管理士は管理士会の倫理規定や法に抵触しないのでしょうか。罰する方法がありますか。
管理士に関する倫理規定や法があるのかどうかは知りませんが、具体的に管理組合に損害を与える行為があったとすれば、損害賠償請求ということになろうかと思います。

以上、「理事長が管理者」という規定があることを前提にお話ししましたが、この規定がないということであれば、理事長の行為が問題になることはいうまでもありません。

参考になれば幸いです。
長文になり申し訳ありません。

WhiteChapel · Answer

あなたの意見は正しいです。

議事録は作成済みですか？
まずは、出席していた理事と本件の事実確認をして、理事長に顧問契約の理由を確認すべきではないでしょうか？
次回理事会にて、理事長が独断で締結した顧問契約を理事会で、追認するか否かを決議して、追認しないのであれば、顧問契約の撤回を理事長に求めれば良いです。

契約の撤回について、Yが、既に理事長と契約済みなので、認めない、もしくは違約金などを申し出て来た場合は、Y氏は理事会に出席して議決されていない事情を知っていたのですから、理事会としては何らの支払い義務も発生しないと突っぱねれば良いです。
それでトラブルようでしたら、Y氏の所属しているマンション管理士会に相談したらどうでしょうか？

u-jk49 · Answer

恒常的に定数に達しない理事会ということであれば、「理事会一任」は、即ち、「理事長一任」とならざるを得ない面があります。理事会決議が得られないからといって、コンサルタント不在であることの方がリスクが大きくなる場合もあります。現実に、決議問題では、裁判にまで発展しているようですしね。つまり、「管理規約」さえ、きちんと読んでいない人たちが役員であるようですから、貴方のマンションでは、コンサルタントは間違いなく必要です。

新コンサルタントとしてのマン管の能力とか、人間的資質に、何か問題でもあるのでしょうか。理事長の署名捺印以上に、貴方が、殊更に、大きな声で、新コンサルタントを否定する意味が解せません。

貴方が自分の主張を押し通したければ、次期総会前に、貴方が理事長に立候補して、そして、コンサルタント不要を言えば、一番、宜しいのだと思います。その前に、「管理規約」を熟読しなければなりませんがね。

マンション管理士とはこんなものでしょうか

理事長であっても、総会や理事会の決議のない法律行為はできないです。

この回答への補足

そちらのマンションの管理規約には、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」というような条項はありませんか？

この回答への補足

あなたの意見は正しいです。

この回答への補足

恒常的に定数に達しない理事会ということであれば、「理事会一任」は、即ち、「理事長一任」とならざるを得ない面があります。

この回答への補足

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