社宅管理会社と借家人の法的関係

Question

一般的に（広義の意味の）社宅とその借家人の法的関係は
なにになりますでしょうか。

契約書は存在しません。

また
会社から
社宅を管理委託されている会社と
借家人の法的関係はなにになりますでしょうか。

ここでも
会社と委託先の間には契約書はありますが
委託先と借家人との間には
何の契約もありません。

しかし
実際には
管理会社は
借家人に「こうしなさい」
という指導？をします
また指導に従わない場合には
何らかの罰則など存在しますので
何らかの関係は存在します。
この管理会社と借家人の間の
法的関係は何でしょうか。
この関係も広義の契約と言うのでしょうか。

tk-kubota · Accepted Answer

＞借家人は何を根拠に誠実な業務不履行を問えるでしょうか。

それは「誠実な業務不履行」の責任追及ではなくて、
借家人としての、人権の保護の観点から、
広義な法律違反があれば、当該法律違反として追及すればいいと思います。
また「こうしなさい」と言う範囲において、管理行為にならないと考えるならば無視していいと思います。
仮に、そのことによって罰則があるとすれば、その罰則規定は無効なので、争いのなかで主張すればいいと思います。
例えば、会社と管理会社との間で「騒がしい者は退去させてかまわない。」と言う契約があった場合は、
その契約は無効です。
このことは、例えば、社内規約でも学則でも法律違反であれば、それらの規約は無効です。
これと同じように考えていいと思います。

tk-kubota · Answer

＞会社と管理会社との契約を遵守する旨の規定がない場合にはどうするのでしょうか。

会社が管理会社に管理を依頼し、管理会社が受任すれば、管理会社は、その財産について、経済上適合するよう努める義務があります。
その広義な義務の履行のための権利行使だと思われます。
仮に、その権利行使が管理行為を逸脱していると思えば、争っても差し支えないと思います。

fujic-1990 · Answer

1番3番回答者です。

書かなかったかもしれませんが、不動産賃貸業を営んでおります。

> 借家人と管理委託先会社の関係はどうなるのでしょうか

まったくの「無関係」　です。

無関係であるがゆえに、大家は借家人に「相談」をせず「同意」も受けずに、現在の管理会社Ａを辞めさせて、全く別のＢ社に管理を委託してもかまいません。たとえ、借家人全員が大反対しても、大家は管理会社を替えることができます。

借家人と管理会社はまったく無関係だからです。

逆に、借家人はＡにもＢにも管理費を払う必要はありません。

「大家に払う」という契約なら払わなければなりません。

大家に払った「管理費」は大家の「収入」にされます。「違う」と言っても、税務署からほかの収入とごちゃ混ぜにして累進課税の対象にするよう強制されています。

唯の収入ですから納税後の収入を、煮て食おうが焼いて食おうが大家の勝手ですが、ふつうは収入の一部で自分が大家としてやるべき管理を、ＡとかＢとかに委託しています。

というわけで、管理会社は大家の使用人です。手先と言ってもいいでしょう。

言い方を変えれば、管理会社は、社宅の状況（居住者の振るまいを含めて）を監視する「監視カメラ」であり、映像・音声を見た大家たる会社（社宅所有者）が言うべきことを、大家に代わって言う「スピーカー」に過ぎません。

このサイトでも、時々「管理会社が何もしてくれないのだが」と怒る質問がありますが、特別の契約がないかぎり、管理会社は居住者のために仕事をしているのではないのです。カネを払ってくれる大家のために仕事をしているので、借家人が管理会社に文句を言うのはスジが違います。

> 管理委託先が委託された契約を遵守しない場合に
> 借家人と管理委託先の関係はどのようになりますでしょうか。

上述の通り、居住者と管理会社は法的には無関係で、管理会社は居住者に対して責任を負っていませんので、委託契約の内容を遵守しなくても、借家人が管理会社の責任を問うことはできません。

委託契約は、あくまでも大家と管理会社が結ぶ契約であって、借家人には無関係ですので、契約の内容が気に入らない場合は、そんな契約を結んだ「大家」に文句を言いましょう。

大家が「たしかに契約を守っていない」と判断すれば、管理委託契約を解除するとか損害賠償を請求するとか、などの権利を行使するものと思います。

大家が「そんなことはどうでもいい」と判断すれば、賃借人は管理会社に対して打つ手はありません。大家相手に訴訟をおこすか、退去するか、です。

> さらに借家人が被害を被った場合に
> 管理委託先にその責任を問えますでしょうか。

被害の性質によります。

例えば管理会社の管理人が「ゴミの分別ができていない！」とか言って、「居住者を殴って怪我をさせた」とかいう話なら、これは単なる「不法行為」「傷害罪」ですので、殴った本人に責任を問えますし、キチンと教育していなかった管理会社の責任も問うことができる可能性が高いと思います。

「ゴミの分別ができていない！」とか言って分別しなおしさせられたために会社に遅刻した、とかいう被害だと微妙でしょう。委託契約がそこまでの権限を管理会社に与えていたなら、管理会社の責任は問えないものと思います。あまりに過剰な干渉だと思えば、権限を与えた大家の責任を問うべきでしょうね。

契約に違反して、管理会社が居住者にそこまでやらせた、その結果、居住者に損害が生じたというのなら、事例を細かく知らないと断言はできませんが、管理会社の責任を問えそうにも思います。微妙ですが。

tk-kubota · Answer

それは、借家人と管理会社との契約ではなく、
会社と管理会社との契約のなかでなされている事項について、
借家人が遵守すると言う構成です。
借家人は、会社との間でする契約に際し、
会社と管理会社との契約を遵守する旨の規定があると思います。
それによって管理されていると思います。

fujic-1990 · Answer

1番回答者です。補足質問を拝見しました。

（１）借家人は誰とどのような契約関係にあり

借家人は、借家人を雇用している会社と、「賃貸借」または「使用貸借」の関係にあり、

（２）法的に契約と同等と見なされるか

賃貸借であっても、使用貸借であっても、契約は契約です。「同等」とか言うのではなくて、りっぱに契約が成立しています。

－－－－－
　賃貸借・使用貸借契約が成立していないとすると、「無契約」「無関係」という関係になります。

無関係ということになると、居住者は黙って他人の所有する建物に住んでしまっていることになりますので、本来警察沙汰になります。他人が自分の所有する建物に住んでいるのを知って、それでもなお黙って住まわせている人間はいませんから。

他方、居住者が「そんな契約は結んだ覚えがナイ」とか言っていても、「だったらおまえはなんの"権利"があってそこに住んでいるのか」と聞かれたら、返事ができないと思います。「そこに住め」とか言われて、住んだ時点で合意成立です。

会社は警察沙汰にせず、社員が平然と住んでいるからには、契約だと自覚しているかどうかは別にして、広義どころか、ふつうにふつうの契約が成立していると見られます。

nitto3 · Answer

契約書はなくても、
入居の規約など、もしくは注意点など書いたものをもらっていると思いますよ。

fujic-1990 · Answer

社員が会社に賃料を払っていれば（給料から賃料分を引かれていれば）「賃貸借」でしょう。まったく払っていなければ「使用貸借」でしょう。

契約書というのは証拠に過ぎないので、なくてもかまいません。

居住者が勤務している会社（社宅を提供している会社）をＡと呼びます。管理会社はＢね。

おそらくＡには、社員規則（内規）があって、それと「常識」「慣習法」等に基づいた貸借をＡが社員に申し入れ、それを社員が承諾して「借りた」ということになるものと思います。

例えば、内規に明確な規定がなくても、「社宅」ですので「退社した時は退去する」という合意があったものと判断されることでしょう。

「常識」として、社宅とは自社の社員に貸すものですので、社員でなくなれば退去するものですから、居住者が「社宅だ」と認識していたからには、そういう前提で借りたはずだ・住んだはずだ、と考えられます。

Ａから管理を委託されているＢは、委託によってＡから与えられた「貸主の権利・権限」を代理行使しているだけです。管理会社と居住者の間に契約関係はありません。

簡単に言えば、Ａ社＝社宅直結のスピーカーから流れるべきＡの指示を、Ｂ（の社員）が叫んでいるのと同じです。

ですから、居住者は、一見Ｂの指導？に従わされているみたいに思えるでしょうが、実は、Ａの指導？に従っていることになります。

Ａの指導？・指示？に従わなければ、当然ですが、罰を受けます。

これも、罰を与えているのはＢみたいに思えるでしょうが、実は罰を与えるのはＡです。Ｂは、委託をうけてＡが下した罰を伝えているだけ、という関係になります。

ですから、居住に際してＡとの間で、「Ｂからの指示に従わなくても、Ａは借主に罰を与えてはならない」とか取り決めていれば、罰を受けるのを回避できます。
　
　逆に、居住者が何かをＢに要望して、Ｂがそれを無視しても居住者がＢの責任を問うことはできません。くどいですが、なんの契約関係もナイからです。

居住者がＡにクレームを入れ、Ａが「クレームはもっともなことだ」と思えば、ＡがＢを叱ることになります。

社宅管理会社と借家人の法的関係

＞借家人は何を根拠に誠実な業務不履行を問えるでしょうか。

この回答への補足

＞会社と管理会社との契約を遵守する旨の規定がない場合にはどうするのでしょうか。

この回答への補足

1番3番回答者です。

それは、借家人と管理会社との契約ではなく、

この回答への補足

1番回答者です。

この回答への補足

契約書はなくても、

社員が会社に賃料を払っていれば（給料から賃料分を引かれていれば）「賃貸借」でしょう。

この回答への補足

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