マンション屋上からの雨漏れで困っております。どうすればよいでしょうか？

はじめまして、マンション屋上からの雨漏れで困っております。
マンション最上階を区分所有しております。
今までは、賃貸で貸し出しておりましたが、雨漏れの対応をマンション理事会にて対応してもらえず、賃借人が退去してしまいました。

困っていること
・管理組合、理事会に１年以上前から雨漏れがあるので報告しても改善補修してもらえない
・室内のリフォーム（天井・押入れ内の腐食、クロス剥がれ）現在空室
・退出後の家賃（損害）賃料が未収入、屋上補修、室内リフォームをしてもらえない、できないので、賃貸募集ができない。

賃料等は損害賠償にて請求できますか？
早急に対応してもらうにはどのようにすればよいですか？

ご連絡お待ちしております。

No.5 回答者： risunotorasan 回答日時： 2015/04/03 20:23

区分所有者でも不在区分所有者だけに対応が遅いわけです。

本来そこに住んでいれば、苦情も取り上げてもらえるべき問題であるが、管理組合には総会　理事会或いはその他の会合にも出席できないあなたの言い分が、果たして受け入れられるかどうかということです。
在住している区分所有者だけで管理組合は運営されている状況をもっと理解すべきだと思いますよ。
年１回の総会　或いは数回開かれる理事会に出席すらできない、出ることのない不在区分所有者の言い分に耳を傾ける人がいれば　それは神様に近い存在です。
たとえ　居るにしても多数決　この場合3/4の議決での修繕工事になりますので　あなたの存在を知らない在住の区分所有者さんにとってみれば全くスルーしてしまって、ほかにお金の使い方を考えて当たり前です。

ただ、管理会社があるのならば　そこに訴えでましょう。
管理会社は善管管理義務がありますので　欠陥マンションを放置することは法律で禁じられていますので、雨漏りがそのマンションにとってどれだけの被害になるかは想定できるはずですので、放置することができなのです。

ただ　自主管理であれば　あなたがそのマンションに居住して理事長になれば解決できるでしょう。

失礼ですが、どんな事情にせよ他所にいて理事会運営に無頓着な人の言い分に耳を傾けてくれる人は皆無だということです。
管理規約集をもう一度熟読してはいかがでしょうか？

No.4 回答者： r5305 回答日時： 2015/04/03 13:55

●損害賠償請求自体は、どんな損害に対してもでもできます。

しかし、管理組合は当然、支払いを拒絶するでしょうから、訴訟を提起するしかないでしょう。

法的には、故意または過失によって他人に与えた損害は、賠償する責任があります。
そして、その責任範囲は、因果関係がどう判断されるかによります。
因果関係とは「Ａの過失がなければ、Ｂの損害もなかった」というＡＢの関係です。
今回の場合、管理組合が雨漏りの修繕をしていれば（修繕義務を怠ったという過失がなければ）、空室による質問者さんの損失もなかった、ということを証明できれば、損害賠償が認められる可能性はあります。

そのためには、そのお部屋を退室された借主さんから「雨漏りがなければそのまま入居していた」という証言を引き出し、署名捺印入りの文書にするなど、裁判所に証拠として認められる形にしておく必要があります。

ただし、管理規約などにおける部屋の利用規定で「住居限定」などの項目がある場合、そもそも賃貸による利益を想定していないという理由で却下されるかもしれません。
そのあたりの扱いは私もよくわかりませんが、否定されている他の回答者さんは、同じような根拠なのかもしれません。

●早く直してもらうには交渉しかないでしょう。
そして、他の回答にもありますが、一人より複数で文句を言った方が効果的です。
少々荒っぽいやり方としては、雨が降って室内に雨漏りしているときに、その部分にさらに水を撒いて下の階に（少しだけ）水が漏れるようにしてやることです。
下階の住人からクレームが来ても、雨漏りを放置してきた管理組合の責任ですから、どんどん悪化する事態に組合も重い腰をあげざるをえなくなるでしょう。

No.3 回答者： inon 回答日時： 2015/04/03 09:52

貴方のマンションでは管理組合が機能していないようですね。

本来なら、中規模修繕に当たる工事になります。修繕積立金より工事費用は支出されます。
理事会に緊急提案として屋上防水のやり替えを提案してください。おそらく貴方の家以外の方も被害が出ているのでは無いでしょうか。

賃料の損害を管理組合に要求することは難しいでしょう。マンション保険でも担保されません。
貴方がマンションの一室を貸し出していることは管理組合にはなんら関係無いことです。
ただ、水漏れ報告をして一年以上経っても改善されないということは、管理組合の怠慢といえるでしょう。このあたりをどうとらえるかは、弁護士で無いと解決できません。相談してみてください。

No.2 回答者： 蒼槍 回答日時： 2015/04/02 16:10

共用部である屋上からの漏水ですよね。

理事会に嫌われてなければ管理組合が対処してくれると思いますが、なにかトラブルを賃貸入居者が起こしたりしてませんでしたか？

正直な話、弁護士立てて訴訟起こすべきでしょう。
理事会ならともかく管理組合が何も動いていないのはまともではありません。
管理会社（普通はイコール建築会社）に委託などはしてないのでしょうか？
現地調査や確認すらしてないなら職務怠慢ですが、管理組合が動かないなら訴訟しかないかと思います。
どこを訴えるかによりますが損失した賃料やリフォーム費用は明らかに漏水が原因なら請求できますよ。
建築不具合の可能性もありますしね。

ちなみに私が仕事で出入りしてたライオンズマンションは、あまりに酷い管理と施工で訴訟が起きていました（私は大東の関係者じゃありません）
施工ミスで下水縦管が外れ、漏水した時は管理組合が激怒してうちの会社が弁護士紹介して即訴訟でした。

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/04/02 14:27

管理組合から賃料は１円も支払われません。

貴方の商売に無関係です。

屋上の修繕工事が必要なら
管理組合で共用部分にかけてる保険に入っていると思います。
管理組合へ相談ではなく、緊急会合を開いて
規定とおりに手続きをふんで即刻雨漏りを直す支持をされたのが懸命です。
放置してると資産価値がなくなってしまいます。