総戸数３６戸の新築マンション購入検討中

Question

現在、夫婦（共に３０代後半）で（子供はいません）新居に新築マンション購入を検討しています。
いくつか、みてまわっているのですが、気に入ったマンションが総戸数「３６戸」というマンションです。
大規模マンションだと「３００戸」などある中で「３６戸」というと少ないほうではないでしょうか。
永住を考えている私たちですが、戸数の少ないマンションに住んでいくにあたりの「いいところ」「気をつけるべきこと」「わるいところ」などあれば、知っておきたい・さらに検討していきたく思い投稿しました。
何かよきアドバイスをお願いします。

merciusako · Accepted Answer

分譲マンションの購入者は、区分所有者と呼ばれます。
分譲マンションでは、管理組合という団体が組織されます。
管理組合の構成者は区分所有者全員です。
区分所有者は管理組合への加入が強制されています。拒否権はありません。
管理組合は、エントランス、廊下、エレベーター、ポンプ類などの、区分所有者全員の財産（共用部分）と、そのマンションの生活環境の維持を行います。
つまり、そのマンションの維持・管理は区分所有者全員で行いなさいということです。
これが、分譲マンション（法的には区分所有建物という）に適用される区分所有法の趣旨です。

この法に則って、各分譲マンション毎に管理規約・使用細則というものが定められています。
そのマンションで生活するにあたり、管理組合落として、各区分所有者として、何が義務で何をしてはならないかが記載されています。

管理組合としてしなければならない事柄は、管理会社に委託することもできます。
委託しなければ、自主管理ということになって、区分所有者自らが維持・管理に努めなければならないことになります。

管理組合として、そのマンションの維持・管理の方法を決めるのは総会です。
最低でも年１回は開催されなければなりません。
様々な議案に対して、最終的には多数決によって決定されます。
総会がそのマンションの最高議決機関です。
多数決ですので、自分はこうしたいと言っても決まったことには従わなくてはなりません。

その方針に従って執行するのが理事会です。管理組合の中の役員会です。
この理事会の役員は、総会によって決定しますが、選任方法は輪番制、固定制など様々です。

ここで問題なのは、役員となられる区分所有者の方々の意識です。
マンションの購入動機や生活スタイルなどは様々ですから、マンションの維持・管理についての関心も様々ということになります。
区分所有法も管理規約もご存じないという方々が役員となられると、何も分からないわけですから、管理会社に管理を委託している場合は管理会社の言いなりになりますし、自主管理の場合は前年の踏襲と言うことで、今後の維持管理についての計画が立てられないことになります。

管理組合の収入は、管理費、修繕積立金、自動車、バイク、自転車の駐車料、専用庭、ルーフバルコニーなどの専用使用料などです。
これらは、マンションの維持・管理に当てられますが、特に、修繕積立金はほぼ10年ごとに実施される大規模修繕工事用に積み立てられます。別会計としなければならないことが法律で定められています。
大規模修繕とは、防水工事、外壁補修、鉄部やその他の塗装など、足場を架けて行います。
このような大がかりな工事を計画的に実施するために、分譲マンションの管理組合には長期修繕計画書の作成が義務づけられています。
この長期修繕計画書を見れば、現在の物価水準を基にした、概算金額が記載されていますので、区分所有者全員の修繕積立金を積み立てていったときに、その工事が賄えるのかどうかが分かります。

管理規約・使用細則、長期修繕計画書はそのマンションの販売会社にありますので、ご確認ください。
マンション購入後は維持・管理が重要です。
もし、作成中というようであれば、購入後の維持・管理の予定すら分からないということですから非常に問題です。

マンション生活で気をつけなければならないことは、大きく分けて四つあります。
これはいずれも「共同の利益に反する行為」とされ、マンションという集合体での生活を侵す行為となります。
１．建物を不当に傷つける、壊すこと
共用部分の増改築をすることなど。
ベランダを改造して温室を作ることや、タイル張りに変更したりすることなど。（バルコニーは共用部分です）
２．使用目的外の使用
住戸は住戸として使用することになっていますので、個人エステや塾などを開業することはできません。
廊下などに物品を置くこと。（共用部分の目的外使用になります）
３．騒音・ペット問題
子供が走り回る、テレビなどの音が大きいなど。
ペット飼育不可となっているにもかかわらず飼育している。
これらは個人的な対処ではなくて、管理組合の問題となります。
４．外観変更
玄関ドアの色を勝手に変える。看板などを掲示する。
網戸やサッシ、ガラスなどを別の色や形状に変える。
（玄関ドアの外側や網戸やサッシ、ガラスなどは共用部分です）
外側から見て、そこだけが変わっているとみなされる行為はできません。

以上が、マンション生活の概略です。大規模マンションも小規模マンションも同じです。
何ができて何ができないのかは、すべて管理規約・使用細則に定められています。

さてここで、大規模マンションと小規模マンションの違いですが、
１．少戸数の方が居住者の顔が分かりやすいので、不審者かどうかが判断しやすい。
２．少戸数の方が引っ越しなどの居住者の変更があってもすぐ分かる。
３．少戸数の方が管理人さんとのコミュニケーションが取りやすい。
４．少戸数の方が管理組合として何かしようとするときに意見集約しやすい。
５．少戸数では、管理費、修繕積立金などの滞納住戸が発生すると、管理組合への影響が大きくなる。
６．大規模の方が、管理費、修繕積立金などの滞納住戸が多くなる。
７．大規模の方が、マンションの維持・管理について無関心な方が多くなる。
８．大規模の方が、コミュニティーが形成され、各種イベントや、子供を集めての催し物などが実施されることが多い。

なお、大規模の方がスケールメリットがあるという意見がありますが、大規模修繕工事では、大規模であるがために大手の工事会社しか工事ができないということがあります。（一定期間に多くの職人さんを集めなければならないため）
そうなると、工事会社選定での選択肢が狭くなりますので割高になってしまう場合があります。
必ずしもスケールメリットがあるかどうかは疑問です。

「永住」とのことでしたので、大変長い説明になってしまいました。
申し訳ありません。

なお、区分所有法は50条ほどの短い法律です。
解説書付きの書籍もありますので、ご一読をお勧めします。

大きな買い物ですので、慎重にご検討ください。

petit_mais · Answer

こんばんは。３７歳の既婚女性です。夫と子供２人の４人暮らしです。

私が住む分譲マンションには、２２世帯が住んでいます。
３６戸も少ないですが、さらに少ないですね。
他の方がお書きのとおり、修繕積立費に不足が出やすい点が、
一番のデメリットだと思います。
私は新築から住んでいて、今年で１２年目です。
今のところ、管理費と修繕積立費の値上げはありません。
本来なら、丸１０年を経過した年（１１年目）に大規模修繕をする予定でしたが、
２年間先送りしました。
出費を少しでも抑えるためです。
建物の様子がどうなっているのか、建物診断の業者に見てもらってからの判断でした。
今は、どの部分を修繕してもらうのか、業者と詰めているところです。

小規模なので、どこの誰だか分からない人が入ってくる心配はない、
とは言い切れません。
１階の玄関ホールはオートロック、近くに交番もある環境ですが、
３年くらい前に、空き巣の被害にあったお宅が２件ありました。
我が家は被害に遭いませんでしたが、勝手口（玄関ドアとは別のもう１つのドア）
のドアノブに、見慣れないビニールテープが巻き付けられていて、
何かの作業をしたのか、玄関のすぐ外には、テープの切れ端などが散乱していました。

幸い、気さくな居住者の方が多くて、管理人さんと１階で立ち話していると、
他の人も加わったり、最近ガス給湯器の具合がどうだとか、
色々話ができるのは、小規模ならではのように思います。
ガス給湯器の件では、そんな井戸端会議にような中から、
居住者アンケートに発展して、何件か交換を希望するお宅が集まったので、
まとめて安く交換を依頼できたり、フットワークが軽いのもいいですね。
たまたま、今年度と来年度、うちが理事を務めているので、
自分で立ちまわれたのも良かったです。
役員は、今回で２回目です（２年交代）
管理会社にどの程度お任せするかによるので、役員＝大変、とは言い切れません。

分譲マンションを、賃貸として貸し出す人もいます。
大規模マンションは、小規模と比べて、一般的にですが賃貸としての利用の割合が高いです。
実際に住んでいる人は間借りしているだけですから、
物件を大切にしようとする気持ちが足りないことがあります。
例えば、ゴミ置き場を乱雑に使う、遅くまで騒ぐ、などです。
どうせ数年間で出て行くし、と思っている人と、
一生ここに住みたい、と思っている人とでは、どうしても温度差が出てしまいます。

長々と書いてしまいましたが、小規模の良い点は、フットワークが軽いことと、
コミュニケーションが取りやすいことです（後者については、男性はどうなのか不明ですが）
悪い点は、修繕積立費のことです。
安いと入居者は集まりやすいですが、将来不安です。
また、滞納がないように、取り締まることが大切です。
環境や立地が気に入っても、そこに住む人たちを選ぶことはできません。
最終的には、運もあるとおもいます。
私はたまたま運に恵まれて、トラブルもなく快適に住んでいます。

atelier21 · Answer

マンション維持コンサルして幾つか視ていて思います　前ご回答の中にある以外では

販売会社・建設会社が　規模が小さく成るほど　小さくなり　設計　施工　管理　面で質が落ちます

建物寿命は平均で　40～45年　是で建て直されない建物は沢山ありますが　内情は酷いものが多い

直す積み立て金額は少なく　高齢化した住人に一時金出される意志は少なく

住み替えたいが　売るに売れない　そして一層悪くなる

itou2618 · Answer

還暦を過ぎた隠居爺です。
４０代半ばの時に、戸数３３戸のマンションに永住するつもりで購入しました。
「いいところ」
・ほぼ全戸の住んでいる人の顔が見えること
　皆さん、似たような価値観を持たれていて、マンション管理組合の理事会や総会でも、過激な発言をされる方がいませんし、まとまりはいいですね。
「気をつけるべきこと」
・私は買換えだったので、前のマンションで分かっていましたが、管理費や修繕積立金はすぐに値上げしないと維持していけなくなります。
　販売会社は売るために、管理費や修繕積立金を少なめの金額にしていることが多いです。
・私が住むマンションの管理人は週に４日、午前だけ勤務です。
　おそらく似たような管理になると思います。
・管理組合がマンション管理会社と管理費について適正な交渉をできないと、過大な金額で過剰なメンテナンスを強いられ、管理費がどんどん膨れ上がりますよ。
　戸数が少ないので、どうしても１戸あたりの負担金額が高くなりがちです。
「わるいところ」
・管理組合の役員がすぐにまわってきますね。
　私は抽選に当たって、初年度に管理組合の理事長をやらされ、いきなり管理費を値上げしました。
　２期目の役員が熱心で、役員の数を増やして、任期を２年にして半数ごと入替えに改善したものですから、８年目に再びまわってきました。そのとき役員の数を減らして、まわってくるサイクルを少しだけ長くしたのですが・・・
・マンションの寿命は５０年くらいですかね。
　マンションの寿命が尽きる前に、私の寿命が尽きているので、その心配は子供達がすればいいことと割り切っています。

yana1945 · Answer

私は、６５才でバリアフリーマンションに転居しましたが、
３０年の戸建生活で、
１）年齢による住宅への要望が変わるのに対応できない
住まいだった。
例１）５８才を過ぎ、階段がつらくなり、エレベータを取り付けたい。
２）土地評価が高い所で、私の死亡後、東京に不動産バブルが来たら
遺族年金で、固定資産税が払えなくなる恐れ。
３）妻は９３才迄生きると言うのに、２ｘ４の基礎が３５年持つか不明。

マンションに越して感じた事、
１）管理組合の理事当番が、３６戸だと、かなりの頻度で
回ってきます。
２）管理員常駐方式だと、管理員が３６戸の全住人の顔を理解しており、
不審者侵入防止には良い。
３）６０年後立て直しになった時、容積率に余裕がないと、住人だけの
費用負担での建て替え。（通常は、３６戸を６０戸位にして、売却益で、
既存住人の経済負担を抑える）

yasuto07 · Answer

資産価値が永劫にあるとは思えないので、やめるべきでしょう、小さくても、とおくても、持ち家でしょう戸建が良いです。

ikuchan250 · Answer

https://www.google.co.jp/search?q=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E9%81%B8%E3%81%B3%E6%96%B9&ie=utf-8&oe=utf-8&aq=t&rls=org.mozilla:ja:official&hl=ja&client=firefox-a

マンションの大小に拘わらず、これを参照しましょう。

総戸数３６戸の新築マンション購入検討中

分譲マンションの購入者は、区分所有者と呼ばれます。

こんばんは。

マンション維持コンサルして幾つか視ていて思います 前ご回答の中にある以外では

還暦を過ぎた隠居爺です。

私は、６５才でバリアフリーマンションに転居しましたが、

資産価値が永劫にあるとは思えないので、やめるべきでしょう、小さくても、とおくても、持ち家でしょう戸建が良いです。

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