増築に際し、合併浄化槽工事費・管理費について

当方客室７部屋の小さな宿をやっております。
そこでもう1部屋増築できたらと考えております。（現在の建物にあるトイレ・お風呂を利用する）
ただ、浄化槽人数（現在21人槽）がこのままだと許可がおりないということで、25人槽～30人槽に変更しなければなりません。しかも現在使用している浄化槽が単独処理のものなので合併槽のものに変更しなければ許可がおりないとのこと。

そうであるならば、増築でなく、隣の土地に、「離れ」として建物を新築し、その建物に新たにトイレ・お風呂・浄化槽（5人槽位）を作り、許可申請出したほうが得なのかどうか？

工事費や申請料、今後の費用面でどちらが得なのか・・・？

専門の方がいらっしゃいましたらご回答よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2015/04/03 22:35

失礼。

肝心な質問を見逃しました。

＞工事費や申請料、今後の費用面でどちらが得なのか・・・？

今の建物の築年がわかりませんが、将来を見通したほうがいいですよ。
ここで既存浄化槽の入れ替えを先送りし、いずれ入れ替えざるを得なくなって、今回工事が無駄な計画（出費）になるなら本末転倒。
改修工事ならともかく、確認申請が必要な工事の内容になったら後悔しませんか？

確認申請がいらない10㎡未満の増築だって違反建築ですよ。
手続きがいらないだけですから、不可分で増築なら規模に限らずアウト。
防火・準防火の地域であればすべての工事で確認申請が必要。

既存には手を付けず貸別荘だけを新築すれば、確かに当座はわずかながら安上がりでしょう。
ところで単独処理の浄化槽って、仕組みをご存じですよね？
トイレの汚水（し尿）以外の雑排水は、すべて川・湖・海などへ垂れ流しです。
お風呂での石けんやシャンプー・リンス・身体の汚れ、台所の合成洗剤・油類、、、。
シンクのネットから抜ければ、液体に限らず食べ残しの固形物でも流れ出ます。
その先には水生植物や水生動物が生きています。
これらの生態系の破壊は陸上含め他の生物へも影響します。

空気中を漂うPM2.5が数千倍、数万倍、いやいや数億倍になったら、日本人が絶滅する前に中国に文句言いたいでしょ。
逃げることのできない水生生物も同じですよ。

No.1へ戻ります。
あなたを非難するわけではありませんが、多少工事費が高くついても今後の維持管理や環境への影響を考え、浄化槽の入れ替えをすることを望むものです。
入れ替えして頂けたら、場所がわかれば常連客として宿泊に行きたいです（笑）

この回答へのお礼

mofl様

まず初めに。。。　このように専門的なご回答が頂けたこと。本当に感謝致します。
建築士の方にご相談できて、自分たちがどうしたら良いか見えてきたような気がします。

確かに、当座の事を考えていました。でも、まだまだ長く営業していくつもりなので、ここは費用をかけて浄化槽を変えれば、すべてすっきりできるなぁ。という気持ちになりました。

それで自信をもってお客様に新しいお部屋をご案内できたら、もっともっと頑張れる！前向きな気持ちになれますね。

まずは浄化槽の変更工事の件から、話を進めていこうと思います。
無事完成することができましたら、mofl様にご挨拶させて頂きますね！
ありがとうございました。

お礼日時：2015/04/04 08:20

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2015/04/03 22:09

まず最初にお断り。

これだけの情報で確実な回答をするのは無理かも。
あなたの計画、つまり既存の建物の状態、そして今の営業とこれからの見通しを確実に理解しなければならない。
既存の建物の状態とは、確認通知書を見たり現地を確認したりを含めます。

順にご説明しましょう。
●敷地について。

＞予定では、登記簿上は別々の隣の土地を使う予定です。

確認申請での敷地は登記簿上の「筆」とは関連しません。
敷地は建築主が任意に設定できるんです。
たとえば、とら町大字たぬき字うさぎ1234-1番地と1234-2番地があなたの土地で、隣り合っているとしましょう。
1234-1番地だけで建物を建てるのも良し。
その一部だけを使っても良し。
1234-１番地と1234-2番地の全体を使っても良し。
1234-1番地と1234-2番地のそれぞれ一部だけを使っても良し。

1234-2番地が他人の土地だったとしましょう。
確認申請に限れば、敷地は所有権などの権利関係には関係ありません。
借地など他人の土地でも関係無い。
なので、どの組み合わせでもＯＫです。

多くの場合、建主さんは自分の土地であり、かつ全体を使いたいのであまり関係ないかもしれませんね。
でも私のようにあこぎな（笑）建築士だと、違法を避けるため脱法的な手法を考えざるを得ないケースがあります。

●次に可分・不可分の関係について。
参考に某特定行政庁のご案内などを。
http://www.doboku.pref.nagasaki.jp/~kenchiku/sid …

一言で言えば、
・渡り廊下など物理的に繋がっているものが無い
・それぞれの建物が単独で成立する
・かつそれぞれが建築基準法第48条各項の用途規制に適合する
ってな感じです。

アウトな事例。
・第１種低層住居専用地域に専用住宅（普通の戸建て住宅）がある。
・そこの庭を使って、子供の離れ（勉強部屋）を計画する。
・勉強部屋なので台所も便所も無い
・これを増築ではなく単独の新築として、既存の専用住宅への遡及を免れたい

ただの勉強部屋では専用住宅の機能がありません。
第一種低層住居専用地域では、住宅の機能が無い離れは建てることができません。
両親がいる、かつ子供が寝泊まりする住宅（母屋）が無くては、離れ自体が成り立ちません。
よって不可分（分けられない）、つまりお互いに切っても切れない関係だということ。
なので増築になります。
同じパターンで、新築で物置を作るのもダメですね。
増築の物置です。

あなたの場合、すでに旅館が建っているので用途規制は緩めですよね。

●あと追加で。
＞現在は飲食を伴う宿泊業として、営業許可証には「旅館形態の飲食店営業」となっています。

私は旅館業法には疎いですが、旅館業法、施行令、施行規則などで形態規制がありますよね。
並行してそちらの確認も必要と思いますよ。
旅館業法の管轄は保健所でしたかね？
まずそちらでもおおまかに確認しましょう。

ちなみに建築基準法の確認申請では旅館業法は審査の対象法令ではないので、保健所が何を言おうと関係はありません。
確認が通れば建物は建てられますが、旅館業法第3条の許可が無ければ営業ができません。
逆もしかり。
業法の許可を受けても確認申請が通らなければ工事の着手はできません。

＞「離れ」として作る予定のものは、キッチン・トイレ・浄化槽（合併5人槽）をつけて、貸別荘のように作れたらと考えています。
（お風呂は既存建物のものを使って頂く）
※お風呂をつけないと許可がおりないよであれば、ユニット式のものを付ける予定）

これがビミョー。
この一文だけでは判断は難しいけど、大丈夫じゃないかと思います。
あなたの母屋が△△旅館で、隣に貸別荘を建てるのであればネ。
逆にそれぞれの建物には一体性が無いので不可分とは扱えず、可分にするのが自然。
よって貸別荘の新築で、既存の旅館の浄化槽への遡及は無し。

ただし、それぞれの建物の敷地で建築基準法第43条第1項の接道義務が満たされることを確認のこと。

昔は専用住宅が単独で成り立つ要素として、台所、便所、風呂の３点セットと言ったものです。
でも住宅なら風呂は必ずしも無くても大丈夫です。
ただし。
旅館側が露天風呂の温泉などを売り物にして、貸別荘側には風呂が無くその温泉を使うことが前提の宿泊（営業）の場合、建築主事に一体性を突っ込まれるかもしれません。
確認を通すときだけ言い逃れて、あとで使用の形態が変わって法に適合しないと言われたら大変ですよ。
最悪、違反指導を受け、是正をしなければなりません。

できればその地域の管轄の特定行政庁の窓口で相談してみてください。
特定行政庁とは建築主事のいる自治体、つまり確認処分を行っている自治体で、建築指導課などの名前の部署です。
すでに違反があるとか、これから違反を行おうとしているとか、では無いので怒られませんからご心配無く。
単独浄化槽そのものは既存不適格なので、今の旅館は違反建築ではありません。
このような相談はまれにあるので、窓口で担当者がていねいに説明してくれるはずです。
ちなみに建築士でも確実な回答はできないでしょう。
誰が聞きに行っても同じこと。

あと余談ですが都市計画法第29条許可が必要かの判断に迫られると、開発部局も関連します。
都市計画法第29条は確認申請の審査対象法令なので、開発部局が一体の敷地と判断したらあきらめてください。

民間の指定確認検査機関に相談するのは止めたほうがいい。
金にならない無料の相談では追い返されるのが関の山です。

くどいけど旅館業法の整合性も確認のこと。

No.1 回答者： mofl 回答日時： 2015/04/03 12:51

別の敷地(隣接地)に増築ですか？

建物には可分・不可分という考え方があります。
それと建物の用途が適法か、も重要。

まずその離れだけで宿泊施設が成り立ちますか？
浄化槽含め付帯施設を一式付けても、母屋の宿泊施設と一体でしょ？

台所が無いから単独の専用住宅としては成り立たない。
用途の一体性は変わらないので、一体であろうが棟別であろうが、増築であることには変わりません。
よって、既存の浄化槽へ遡及されて現行法に合わせた入れ替えは必要になります。

単独浄化槽は環境に与える影響(負荷)がとても大きいので、これを機会に合併へ入れ替えてください。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます！

予定では、登記簿上は別々の隣の土地を使う予定です。

現在は飲食を伴う宿泊業として、営業許可証には「旅館形態の飲食店営業」となっています。

「離れ」として作る予定のものは、キッチン・トイレ・浄化槽（合併5人槽）をつけて、貸別荘のように作れたらと考えています。（お風呂は既存建物のものを使って頂く）
※お風呂をつけないと許可がおりないよであれば、ユニット式のものを付ける予定）

この場合でも、母屋の宿泊施設と一体とみなされ、浄化槽工事が必要ということになるという事ですか？

度々すみませんが、教えていただけたら嬉しいです。

お礼日時：2015/04/03 13:51