抵当権に後れる建物所有目的土地賃借権がある土地が競売されたその後

ふと疑問に思ったので教えてください。

抵当権に後れる建物所有目的賃借権がある土地が競売されると、競落した土地の新所有者は
競落した土地上の建物所有者に対し、建物収去土地明渡請求ができる。
これに対して、建物所有者は、競落から6か月の猶予を主張できるにすぎず、その後は、
賃借権を対抗できず明け渡す他ないと理解しています。

①この場合における、建物収去(土地を更地に戻す)費用は誰の負担になるのでしょうか？
建物収去請求が新所有者の妨害排除請求権と考えると、相手方の費用負担による行為請求権とも
考えられる気がしますが、この場合、建物所有者には不測の損害が生じ妥当でない気もします。

②仮に、土地の新所有者が、建物収去の必要がないと考えた場合、建物の所有権は誰に帰属しますか？
土地賃借権のない建物が、土地所有者以外に帰属するとなるとおかしいと考えますので、
土地の新所有者に帰属すると考えた場合、建物の旧所有者は、建物価格について不当利得として
建物価格相当額の返還請求などできるのでしょうか？

上記、2点についてご教授ください。
何卒よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2016/06/18 09:24

>このような場合に、DはCに対して、建物を残して土地をそのまま明け渡せ！といえるのか？

　それじゃ明渡になりませんよね。。

>それに対し、Cに建物を買い取れといえるのか？もしくは不当利得だ！といえるのか？

　もちろん買い取れとは言えないです。

>互い、ⅰ)建物収去土地明渡を望まない関係になり得るのではと考えました。

　それは請求権の話ではなくて交渉の問題です。建物の贈与契約または売買契約の締結すれば良いです。契約は、一方が申込をし、これに対してもう一方承諾すれば成立するんですから。

この回答へのお礼

度々のご回答ありがとうございました。
大変よくわかりました。
有難うございました。

お礼日時：2016/06/18 18:01

No.1 回答者： buttonhole 回答日時： 2016/06/17 22:46

事例の確認ですが、「甲土地を所有するＡが、Ｂのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた。

その後、ＡはＣの為に建物所有目的の賃借権を設定し、Ｃは甲土地上に乙建物を建てた。Ｂは被担保債権の債務不履行を理由に抵当権実行の申立をし、Ｄが甲土地を買い受けた。」でよろしいですか。

>これに対して、建物所有者は、競落から6か月の猶予を主張できるにすぎず、その後は、賃借権を対抗できず明け渡す他ないと理解しています。

　明渡猶予の適用はないですよ。Ｃは抵当建物使用者ではないですよね?

>この場合における、建物収去(土地を更地に戻す)費用は誰の負担になるのでしょうか？

　Ｄは甲土地の所有権にもとづく土地の返還請求権(妨害排除請求権ではありまりせん。)として、Ｃに対して乙建物の収去及び甲土地の明渡しを請求することができますから、費用はＣの負担です。Ｃは土地の登記の状態を確認すれば、賃借権に対抗できる抵当権の存在を知ることができますから、不測の損害とは言えません。なお、賃貸借契約にもとづき、ＡはＣに対して土地を使用収益させる債務を負っているところ、Ｄの明渡請求により履行不能となり、それについてＡに過失がありますから、ＣはＡに対して履行不能による損害賠償請求をすることはできます。

>仮に、土地の新所有者が、建物収去の必要がないと考えた場合、建物の所有権は誰に帰属しますか？土地賃借権のない建物が、土地所有者以外に帰属するとなるとおかしいと考えますので、

　Ｃのままです。建物収去の必要がないと考えたというのが、Ｃによる甲土地の不法占拠状態を黙認するというだけのことですよね。

　おそらく、御相談者が質問したい事例と質問文から読み取れる事例に食い違いがあるように思います。もう一度、事例と条文を整理してみましょう。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
事例は、おまとめ頂いた内容そのものです。有難うございます。

Cに明渡猶予がないのは完全に勘違いしておりました。
確かに、「抵当権の目的である建物」ではないですね。

Cの費用負担になること及び、CのAに対する履行不能による損害賠償請求についても納得です。
(実際には、抵当権実行されたAから損害賠償で回収するのは難しそうですね。)

②の質問については、特に事例が挙がっていたわけではないのですが、
建物収去土地明渡を請求できるDとして、仮にその建物が、新しくまだまだ使用できる
価値のある建物であった場合に、Cの負担を考えると、

ⅰ)建物収去土地明渡(建物解体費がかかりマイナス)
ⅱ)建物をそのまま残して、明け渡す(プラスマイナスゼロ)
ⅲ)建物をDに買い取ってもらう(建物買い取り代金分プラス)

となるイメージで、Cとしては、極力プラスにしたい。
一方Dとしては、Cに明け渡してもらう必要はあるが、建物を壊すのはもったいない。
となった場合、お互い、ⅰ)建物収去土地明渡を望まない関係になり得るのではと考えました。

このような場合に、DはCに対して、建物を残して土地をそのまま明け渡せ！といえるのか？
それに対し、Cに建物を買い取れといえるのか？もしくは不当利得だ！といえるのか？
これらの疑問があります。

厚かましく申し訳ありませんが、もしよろしければ、ご教授ください。
何卒よろしくお願いします。

お礼日時：2016/06/17 23:19