隣地の土地建物購入に関する税法上のご相談

現在40坪程の土地に2階建て木造住宅に両親と同居しています。
今回、隣の2階建木造住宅（Ｓ51年新築、敷地42坪）が空き家になり購入することになりました。
私の名義で買うのですが、中古家屋に住む予定はありません。
また、家を壊して土地だけにしておくと固定資産税が高くなると聞きました。
車庫があると、安く済むのか、農地に変更しておく方が、良いのか。
中古家屋そのままの場合、建物も所有権移転することになるので、登録免許税が掛かかるでしょうし、
消費税10％の事を考えると、早目に壊した方が良いのでしょうか？
ケチなので、どうしても拘ってしまいます。
最良な方法をご教授下さい。宜しくお願いします。

将来的には、
①車庫新築と畑にする。
②名義は私一人になる予定です。

No.3 回答者： kovayashi 回答日時： 2016/08/29 20:57

一昨年度まで固定資産評価補助員をしていました。

「両親の家の敷地」と「隣地」が宅地として一体的に使われていれば、
合筆することなく「両親の家の敷地」に適用されている住宅用地特例を「隣地」にも効かせることができます。

「両親の家の敷地」と「隣地」の間に里道・赤道・馬入れ、青道・水路といった、
法定外公共物は存在していないという前提で回答します。
公図（登記所で誰でも請求できます）上に存在する場合は、下記の手続きが必要です。
http://kantou.mof.go.jp/kanzai/pagekthp035000011 …

住宅用地特例を「隣地」にも効かせる条件は２点です。
（１）「両親の家の敷地」と「隣地」が誰かの敷地を通らずに行き来できる
　塀・垣・フェンスなどで仕切られていては一体的と見なせませんので、
　もし境界にこれらの仕切りがあるなら、幅１～２ｍくらいでいいので撤去してください。
　この際に、またぐ必要があるとＮＧです。完全に撤去してください。

（２）一体性を確保する
　「両親の家の敷地」である宅地の効用を果たすために、
　とりあえず車を置く、車庫を建てる、物置を建てるなどしてください。
　これだけでも一体的と判断してくれます。
　ただし、車庫・物置は作り方によって固定資産税の対象となります。

以上２点を満たしていれば住宅用地特例を「隣地」にも効かせられるわけですが、
住宅用地特例は土地の評価額のうちで課税の対象となる額（課税標準額）が、
200平米までが6分の1、それを超える分は3分の1となる制度です。

一体の敷地が複数の筆に分かれている場合は、筆の面積に応じて按分されます。
「両親の家の敷地」が40坪（≒132平米）ということなので、現在はすべて6分の1に軽減されていますが、
「両親の家の敷地」に「隣地」が加わると82坪（≒271平米）なので、71平米は3分の1の軽減です。

具体的には、
　6分の1の軽減が受けられるのは、「両親の家の敷地」が約97.56平米分、「隣地」が約102.44平米分
　3分の1の軽減を受けるのは、「両親の家の敷地」が約34.63平米分、「隣地」が約36.36平米分
となり、「両親の家の敷地」に限れば、軽減される額が減るので固定資産税は少し高くなります。
ただ、全体的には特例が効かないより、かなり安くなるはずですので、誤解しないようにしてください。

ここまで書いて気づきましたが、隣地の木造住宅は壊すのでしょうか？
壊した場合は上記の通りですが、壊さずに残した場合は200平米×2棟＝400平米まで6分の1です。
（「両親の家の敷地」に「隣地」を加えた271平米の全部が6分の1の軽減を受けられます）

> ②名義は私一人になる予定です。

一体的に使われてさえいれば、ご両親でも質問者様でも、名義人は関係ありません。
両方の土地にまたがって建物を建てるなど、一体性をクリアしていれば赤の他人でもOK。

> ①車庫新築と畑にする。

宅地であった土地を「純粋な農地」として認めてもらい、評価し直してもらうのは絶望的です。
（１）名義人（所有権の登記名義人＝質問者様）が農家資格（＝農業委員会の農家台帳に登載してもらう権利）を持っている必要があります。
（２）「隣地」が市街化調整区域で、過去に農地であったとしても、所有権が移転した時点で農地として認められる可能性はありません。
（３）「隣地」が市街化区域の場合、たとえ農地になったとしても、固定資産税は宅地並みに課税されます。
　　誤解されている方が多いのですが、宅地並み課税の農地にするくらいなら、住宅用地特例を効かせた宅地の方が固定資産税は安いです。

この回答へのお礼

お礼の仕方が分からず、遅くなってしまいました。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/09/03 10:05

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2016/08/29 18:48

微妙な数値なので、役場の固定資産税課で調べてみることをお勧めします。

その際お隣でしかも購入するのですから、本年度の土地家屋課税明細書をコピーさせてもらって、ご両親の分も一緒に持っていき相談してみましょう。
より安くなる方法を具体的に回答いただけるかもしれません。
なんせ納税者様（将来の？）ですから。(お父様のほうがいいかも？）
家をつぶすとか、車庫の上に住むとか、一部を道路とか隣家に寄付するとかは
それから考えたほうがよいと思いますね。
固定資産税が高いところであれば、しっかり対応しておかないとこの差は大きいですよ。

この回答へのお礼

お礼の仕方が分からず、遅くなってしまいました。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/09/03 10:07

No.1 回答者： みやさん55 回答日時： 2016/08/29 17:10

居住用の建物が建っている場合にのみ、軽減税率の適応があります。

居住用でなければ（たとえば書庫とか倉庫とか）だと、固定資産税は当たり前に来ます。
畑として使用しても、課税は宅地課税できます。
畑で農地課税になるのは、元々、畑で農家が購入したときか、畑を相続したときのみです。

固定資産税を安くした糸遊なら、現在居住している土地と合筆して、居住用の土地（２４０㎡まで）
と見なされた方が良いのでは内科と思います。また、合筆しなくとも、購入時に役所の人に説明して、
居住用の土地と隣接であることを述べて、居住用の土地と見なしてもらうようお願いする方法もあります。
その時は、心証がいいように登記をする司法書士さんに交渉をお願いした方が良いと思います。

家を壊す場合は、現持主さんの名義で壊さないと、売買が終わってからは、自分の名義にしてからでないと壊せなくなります。
登記費用がかかりますので、その辺は現持主に相談してください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2016/08/29 17:14