会社名義の土地建物を個人の売却するときの手続きについて

自分が経営する有限会社の土地建物を両親に売却しようと考えています。
まず、売却価格はどのように決定すればいいのでしょうか？
建物と設備は購入時の金額から原価償却を差し引いた価格で決定して大丈夫でしょうか？
土地の価格は変動がなければ購入時の価格と同等と考えていいのでしょうか？
そして、登記などの手続きはどのように進めていけばいいのでしょうか？
これらの手続きは自分ひとりでおこなうことは可能でしょうか？
よろしくお願いします。

No.1 回答者： hata。79 回答日時： 2016/12/06 12:01

1,売買契約書の作成

2,不動産の名義変更登記
司法書士が専門家ですが、一般人でもできます。

売却代金は売り手と買い手が同意すればいくらでも良いです。
ただし、法人簿価格との差額は法人の損益になります。
時価の二分の１以下での売買は低廉譲渡になりますから、やめましょう

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2016/12/06 17:02

減価償却であって、原価償却ではありません。

売却価格ですが、取引相場である必要があります。近隣の不動産屋の売買金額を参考にされるとよいと思います。簿価と大きく変わらないのであればそれでもよいでしょうね。
土地の相場が変わっていなければ、購入金額でもよいでしょう。

相場と異なると、いろいろ問題になりかねません。

基本的にすべてあなた方が行う手続きです。それが面倒だとか、高額財産のやり取りでのトラブルを考えたり、金融機関が絡んだりした際に要請などから、司法書士の専門家が代理で行うことがあります。

単純に言えば売買契約書を作成し、法務局へ変更登記の申請を行うのです。
売買契約書も金融機関が絡めば金融機関の納得するもので、さらに法務局の登記申請の添付書類にもなりますので、添付書類とふさわしい内容であることが重要です。
登記申請書自体の作成から売買契約書以外の必要な添付書類なども必要となります。

私は、多くの手続きを自分で行います。
私は税理士事務所で働いた経験から事務処理に大きな負担を感じないため、登記も独学で行います。
しかし、法律の基礎知識や調査能力に自信がないのであれば、プロに頼むべきでしょうね。だって、平日の日中に何度も法務局へ行き既なんてしてられないと思いますからね。

最後に、会社に顧問税理士がいるのであれば、税務の専門家の意見も聞きましょう。法人に対する税金、親が負担することになるであろう税金などについても、注意が必要ですからね。司法書士は、税務の専門家ではないため、税務のアドバイスはできませんからね。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/12/08 01:26

不動産売買価格の決定に関して，とある上場会社及びその関連会社では，不動産鑑定士に鑑定を依頼し，その結果を参考に価格を決定していました。

上場会社の会計監査人である監査法人がそうするようにと言っていたのかもしれません。もっと小さな会社では，何社かの不動産屋に見積もりを依頼し，その結果を見て価格を決定したと聞きました。
実勢価格と差異のある価格での売買については，その差異の部分について税務署につつかれる可能性があるのが問題だということで，顧問税理士に相談をし，上記のような調査をしたうえで決めるのが無難なのではないでしょうか。

会社とその関係者個人との売買で，司法書士が一番気をつけるのは，会社法356条の問題が起きないかという点です。会社とその取締役が売買等を行う場合には，会社の承認機関の承認が必要だという規定なのですが，本件の場合，ご両親が有限会社の取締役になっていないのであれば適用外なので，その場合にはこれを気にする必要はありません。普通に手続きを進めてください。

一般の売買では固定資産税の精算等も行いますが，これは絶対に必要なことでもありませんので，精算をしないなら，売買契約に付記しておいたほうがいいかもしれません。

登記申請についてはご自身で行うことも可能ではあります。

所有権移転登記申請書の作成例（土地建物の売買）
　http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/0012072 …

会社が登記義務者になるので，少しアレンジが必要です。法務局では予約制で相談を受け付けていますので，ご自身でやるなら相談に行ったほうがいいでしょう。

司法書士に登記手続きの依頼する場合にはその報酬も必要になりますが，犯罪収益移転防止法の規定により，司法書士は当事者に本人確認を行う必要があるために，ご両親への面談が必要になったりします。あなただけでは司法書士への依頼はできませんので，依頼する場合にはご両親にもその旨を話してからにしてください。

No.4 回答者： zipang_style 回答日時： 2016/12/08 10:19

＞売却価格はどのように決定すればいいのでしょうか？

　時々、不動産の取引があるエリアなら
　直近１年間くらいの広告チラシから「相場」を割り出して決める。
　あまり取引が無いエリアなら不動産鑑定士に鑑定させるのが◎。
　建物は「簿価」で構わないかと。

＞土地の価格は変動がなければ購入時の価格と同等と考えていいのでしょうか？
「購入当時から変動が無い」ことの根拠を提示できるなら
　それで構わないでしょう。

＞登記などの手続きはどのように進めていけばいいのでしょうか？
　司法書士に依頼するのが常識です。

会社が依頼している税理士か会計士に相談すれば
適切なアドバイスを受けられると思います。