大家さんに内容証明

３回目の質問になります。ガスコンロ（９５年式）エアコン（２００１年式）エアコンはマルチ式で私の寝室とあかちゃんの部屋のにあり室外機は一つです。入居して半年です。調子がわるいとずっといっていましたが様子をみて下さいと言わ続けました。一階の角部屋なのでとても寒い為ファンヒーターをあかちゃんの部屋は購入していましたが夏にクーラーが使えないと熱中症の心配もあるので、これは先延ばしにしないほうがいいと思い、管理会社に修理を御願いしましたが、大家さんが修理どころか点検も拒否されました。どうしようもないので私がメーカーに点検依頼をしました。結果は室外機圧縮機より異音発生および室外機制御機器の不具合により温度不良が発生しております。起動するまで１０分〜１５分程度必要な状況でした。部品交換が必要ですが、圧縮機他部品交換で約１５万円程度修理費がかかることと、購入から１５年以上経過しており、機能部分の在庫がとても少ないため今後修理対応が困難であること、他部分に関しても経年劣化がみられることから修理後故障発生の可能性があります。現在は運転は致します（温度が弱い）圧縮機器運転音が大きく近隣のご迷惑もおかけしております。運転は困難な状況となっております。と結果をいただきました（用紙あり）

ガスコンロもずっと調子が悪くグリル機もすぐ焦げるのであまり使用しておりませんでした。１ヶ月ぐらい前から異音があり、管理会社をとおして大家さんに修理を御願いしておりました。一度深夜２時に大きな音がでた事もあり、ガスコンロのメーカーではなく東京ガスの方が点検をしにきてくれて、ガス漏れなどはないがガスコンロに不具合がみられるので早期にメーカーに点検依頼をしてもらうようにと言われました（書類あり）そのことを大家さんに伝えましたが、自分が住んでいたときは使えたので点検も拒否されました。ガスは怖いので自分でメーカーに点検にきてもらいました。機械に経年劣化による、錆、穴あき、歪みによる燃焼不具合で燃焼のバランスが悪く、機器から異音もみうけられれ部品供給もないため寿命と判断します。早期新規交換をおすすめしますとの作業報告でした（書類あり）管理会社、大家さんにも同じ内容でメーカーが説明したところ、大家さんはまだつくから交換しないとの返答でした。消防署にも相談しましたが、穴空、異音があるなら絶対使わないように何かあってからでは大変と返答でした。

この１ヶ月管理会社を通して御願いして参りましたが、大家さんが１０日前に結論はまだ使えるのでなおさないでした。本日弁護士に相談に行き契約書の確認などをして頂いたら、明確に契約書には不具合がでたら大家さん負担で修理義務があると記載されているので、内容証明を送って、それでもだめなら自分で交換して、建て替えた金額を家賃から引いてよいとアドバイスいただきました。内容証明には交換してくれない場合は自分でなおして家賃から引きと記載するように言われました。

大家さんはガスがでる、温風がまてば出るか使えるといっていますが、これは通用しますか？家賃２３万まので、全部修理しても一ヶ月分で収まると思うのですが、絶対交換しない！！と言われているので内容証明だしても大家さの気持ちは変わらないとおもうのですが、購入して家賃から差し引きして本当に問題ないのでしょうか？弁護士さんは問題ないと言われたのですが、少し心配になって質問させて頂きました。経験者の方がいたら経験教えて頂きたいです。

後私が交換する場合は、今使っている同じメーカーの同じレベルで御願いした方がよいとかあればなんでもよいのでアドバイス下さい。

どうぞよろしく御願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/04/14 12:56

某ＴＶ番組で、複数の弁護士が１つの案件に対して回答するものがある。

全員一致の回答が出ることはまずない。
バラエティ色もあるからそういう回答になりそうな案件ばかりというのもあるけれどね（笑）
つまりは、弁護士ごとに回答は異なるということ。

本件の場合、相談した弁護士が家賃相殺でも構わないと言ったが、これは意見が分かれるところでもある。
争点になるのはガスコンロやエアコンの交換が『必要』かどうかの判断。
質問文からは確かに『必要』とみなせるけれど、実際に裁判になった時にどうなるかは一般人にはなかなか推測できない。
仮に裁判になってみて、調べてみたら必要とまでは言えないとなったら、家賃と差し引くことで契約解除・退去の理由になってしまう可能性もゼロではない。
無料法律相談の弁護士の言うことであれば話半分かな。

内容証明や自分で修繕ともなると、調停・訴訟の可能性が高くなってくる。
そうなった時に依頼できる弁護士を探すつもりで、有料の弁護士相談へ行ってみるといいと思う。
一般人が下手な内容証明文を書くよりも、弁護士に数万円で依頼した方が無難。（相談料も内容証明代に込みになるだろうし）


話し合いで決着がつかない状態であれば。

①内容証明を送付
　　[記載事項]
　　　・賃貸借契約書に記載された貸主の修繕義務の履行請求
　　　・期限指定（○日までに修繕すること）
　　　・その期限を過ぎたら借主の選定した業者で同程度の器具を取り付けること
　　　・その費用を貸主が支払うこと
　　　・業者の調査報告書（交換必要の資料）と見積もりの原本（必ずコピーを手元に残す）

期限経過後

②工事発注と施工、支払い

③内容証明を送付
　　[記載内容]
　　　・①の履行を求める文面
　　　・支払い期限
　　　・支払い期限が守られなかった場合には○月分の家賃から差し引くこと

④支払い期限経過後の最初の家賃で差し引き清算

⑤内容を送付
　　[記載内容]
　　　・清算を行った旨を通知
　　　・請求書や領収書の原本を同封（※コピーは必ず手元に残す）


これだけやれば後から裁判でもされたところで負けることはないはず。
原本を送る理由は、あくまで修繕する義務（＝見積もりを受け取る義務）があるのは貸主だという事。
交換するグレードは同等品が原則。
メーカーも同じ方がいいね。
ダメというわけではないけれど、後日トラブルのタネになる可能性もあるから。

これらを実行する前には弁護士にきちんと有料相談すること。（この件くらいなら司法書士でもいいかもね）

No.2 回答者： hazama_shinpei 回答日時： 2017/04/13 22:26

Ｎｏ１です

記載漏れがありました。

家庭裁判所の無料相談における相談の利用です。
お近くの家庭裁判所に、無料相談日等の確認をしてくださいね。

裁判は、弁護士費用が高いだけです。
弁護士無しの、本人訴訟も出来ます。

No.1 回答者： hazama_shinpei 回答日時： 2017/04/13 22:07

強欲な大家さんですね。

家庭裁判所のホームページには、裁判所の民事調停委員が，土地や建物，金銭貸借，交通事故などによって生じた民事上のもめごとに関し，調停手続の利用について行政機関と提携し無料で相談に応じます。秘密は厳守されますので，お気軽にお出かけください。

と記載がされていますので、一度点検結果や入居時の契約書などを持たれて、相談に行かれてはいかがでしょうか。

裁判所のＵＲＬです。（これは大阪になりますが、他も同じかと思います）
http://www.courts.go.jp/osaka/saiban/tyoutei_sou …