サラリーマンで不動産収入がある場合の節税について

当方、ごく普通のサラリーマンです。
数年前、相続で僅かな不動産収入（駐車場）と多くの残債（笑）を得ました。
父親は本業（商店主）のほかに少しばかりの家賃を得ていたようです。
現在、その本業は母親が代表として規模を縮小し、不動産管理業とあわせて経営しています。
私はその家族会社の役員という立場になっています。
ところがこの駐車場収入のおかげで住民税が更にアップ。
所得税も間もなく住宅ローン控除が終了してしまいます。
固定資産税も高くて、大して実入りがないのに、税金ばかり高くなってキツイです。
そこで節税の本など読んで勉強しているのですが、なかなかしっくり来る指南書がなく困っています。
去年私個人の確定申告（申告だけ）を会社の顧問税理士さんにお願いしたのですが、
青色申告特別控除が10万円とあっただけで、特に必要経費も計上していませんでした。
つまり、今のままではこの10万円控除と固定資産税分が精一杯の節税ということのようです。
そこで質問です。効率よく、また、危ない橋は渡らないで節税をするにはどうするのがよいでしょう？
ポイントは以下の4つくらいになるのかと考えていますが、、、。

①私自身が不動産収入事業で法人を設立し、妻を社員にする。
②妻が手に職があるので自宅で教室を開いていますが（月謝は取っていない）、これを事業化する。
③私（あるいは妻）は法人化せず、個人事業主として妻を雇い給与を出す。
④母親の会社での役員という立場を利用して何かできるのか？

なにぶんにもど素人なのもので見当違いのことを申していたらすみません。長文失礼しました。

No.2 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2017/08/15 14:17

① 青色申告特別控除額が最大１０万円認められる不動産所得では、法人設立しての不動産経営などは、経費倒れになります。

法人税申告書、法人県民税申告書、法人市民税申告書の作成は自分でするとしても、法人税が出なくても法人地方税が７１，０００円発生します。
②　土地の所有者は夫ですよね。妻がどのような事業を起こしても節税になるのは、妻が起こしてる事業の事業主が夫であるとして収入の帰属をさせ、その事業で損をすることです。
　すると、給与と不動産収入と事業所得で損益通算ができますので、節税にはなります。
　しかし、節税のために「あえて損失を発生させる事業を新たに起こす」というのは本末転倒している点を確認されるべきです。
③青色申告特別控除額が最大１０万円認められる不動産所得では、青色事業専従者は認められません。
　夫が奥さんに青色専従者給与を払ってもも「否認」されます。
④　「夫が法人の役員である」「その法人の主宰者が夫の母」である場合に、夫の不動産所得を含めての節税対策を考えるとどうなるか。
１　まず「法人の主宰者が役員の母」であることは無関係です。どうにもなるものではありません。
　単に法人が同族会社であるというだけだからです。
　無関係＋法人税法上は同族会社の行為は否認されることが多いので、下手なことをすると「あらま」「節税どころではない」ことになりかねません。

以上、とりあえずご回答しましたが、税理士関与されてる法人の役員ならば、特に報酬負担しなくても節税対策の相談に乗ってくださると思います。
　書店で売ってる節税本などより直接税理士に相談するのが良いです。

　青色申告にすることで特別控除１０万円を受けてる「だけ」なんですか？


固定資産税を不動産収入から引けますが、引いてないのでしょうか。
　と言う疑問を感じました。
これは、もしかするとですが、税理士からは「固定資産税の通知や領収書などあったら出すように」と言われていたのだが提出をしなかったという落ち度があるかもしれません。
　税理士は超能力者ではないので、出費に対しての領収書などの提示をうけないと出費がいくらあったのか、その出費が不動産所得の計算をする上で経費になるものかどうかの判定もできません。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答をいただき感謝です。
ひとつひとつ納得しながら拝読しました。やはりハウツー本のように上手くはいかないのですね。しかし今のままでは入ってきたお金が右から左へ出て行くようなもので、納税や確定申告の手間だけかかって馬鹿らしいものです。ちなみに固定資産税納付額は控除してもらっています。
税理士さんには、以前ちらっと話をしてみたら「節税など考えないで正しく納税しておくに越したことはない」と窘められてしまったので言い出せずにいます（笑）。

お礼日時：2017/08/15 16:04

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/08/15 11:39

＞数年前、相続で僅かな不動産収入（駐車場）…

＞現在、その本業は母親が代表として規模を縮小し、不動産管理業とあわせて…

話がよく分かりません。
その駐車場がある土地は結局誰のものになっているのですか。
あなた？
それとも母？

不動産所得は不動産の持ち主に帰属するものであり、あなたが相続したのなら母の事業にはなりませんよ。

＞青色申告特別控除が10万円…

ということは、事業的規模の不動産ではないのですね。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm

＞①私自身が不動産収入事業で法人を設立し…

事業的規模の不動産ではないのなら、法人にする意味はありません。
法人になどしたら、個人にはない出費が出てきますよ。

＞②妻が手に職があるので自宅で教室を開いていますが…

あなたの不動産所得とはぜんぜん関係ない話、次元の異なる話です。

＞個人事業主として妻を雇い給与を出す…

「生計を一」にする家族に給与を払っても事業の経費とはなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

唯一の例外として、青色申告の場合は「専従者給与」を払うことができますが、これとて前述の「事業的規模」でなければ適用されません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2075.htm

というかそれ以前に、専従の職員が必要なほど大規模な駐車場なのですか。
そうではないのでしょう。
それなら【危ない橋は渡らないで節税】などではありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速回答いただきありがとうございます。
駐車場の土地は私が相続して相続税も払っています。母親は本業設備（店舗ほか）と自宅など会社の事業の主たる部分を相続しました。規模はどう逆立ちしても10万円控除が精一杯でした。妻の教室に関しては確かに関係のないことですが「一家として家計を楽にする」という観点で書かせていただきました。ややこしくしてすみません。拝読する限り、「八方ふさがり」って感じですね。書店には「これで節税できる！」なんて耳ざわりの良い言葉が並んでいますが、日本の税制は穴がないんですね。

お礼日時：2017/08/15 12:07