本日重要事項説明があるのですが

いつもおせわになります。本日重要事項の説明があるのですが（土地購入のみです）いくつか疑問があるのでご回答よろしくおねがいします！
１、公図、実測図、地盤調査などの書類がそろっていません。このようなケースはよくあるのでしょうか？このような場合、重要事項に上記の件で納得がいかない場合は白紙撤回してもらうとつけくわえてもらえばいいのですよね？
２、後ろの土地のお宅に高いひょろひょろした壁があります。その壁に沿うように、今回購入する土地内におそらく庭であったであろう石の山？のようなものがあり、それを撤去する必要があります。それを撤去することによって
うしろの家の壁が崩れた場合、責任問題は普通どちらが
とるものなのでしょうか？これも、重要事項にいれてもらればいいのでしょうか？
３、今日、印鑑をもってきてくださいといわれましたが、印鑑をついても手付をいれなかったら、契約不履行になるのですか？普通は手付をもって契約成立と考えていいのでしょうか？となると、今日つく印鑑といのは重説をうけたよという意味の判子なのでしょうか
よろしくおねがいいたします

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/09/08 19:07

>そもそも実測もせず（実測してないってことは、これから文筆する土地だと役所に公図もありませんよね？）売り出すってことは不動産業んｐ常識的に考えてあるのでしょうか？

分筆前の公図、登記簿、地積図はあるでしょう。それも計っていないというのはちょっと問題ありますね。特に気にしなければならないのは、分筆の境界線よりも他の隣地との境界線です。
普通は分割して売る場合でも、その全体の敷地について測量して、境界線を隣人の同意を得て確定させます。
これを怠っている場合、後で隣人と境界線でもめることがあるので、要注意です。
このトラブルは良く聞きますよ。。。つまり不動産屋によっては上記敷地全体の境界の確認をせずに売るようなところもあるということです。

分筆する前に売り出すことは特に不思議ではありません。この場合は、契約書に相手が責任を持って分筆する（境界杭も設置する）という確約を契約書に入れます。
ちなみに公図というのはものが古く、きちんとした測量で作られたものではないので当てになりません。

あと多少の面積の増減は最終的に分筆したときに発生することはよくあります。このときの扱いとしては、

・増減に応じて坪単価より金額を修正する
・増減が多少生じても金額は変更しない

という二種類あります。前者の方が多いと思いますが、後者の場合も珍しいというほどでもありません。

なんにしても重要事項説明だけであればよいけど、契約自体は少なくとも隣地との境界が隣人同意の下で画定していることを必ず確認してください。確認できるまでは契約しないか、契約書に売買時までに必ず確定させることを相手の義務にしてください。
そうすれば確定していなければ契約違反を問うことが出来、違約金をもらっての解約を求めることが出来ます。

この回答へのお礼

mickjey2さん、いつも、ごていねいなご回答ありがとうございました。昨晩、重説にいってまいりました。全体（隣地との）の地積測量図はありました。重説の備考欄に「売主は責任と負担をもって所有権移転までに本物件の売買対象分を文筆すること」とかいてありました。その後の面積の増減は坪単価により金額は修正となっております。とりあえず、他の問題もあり、昨晩は判子はついてきませんでした。週末、再度、うちあわせです。また、お世話になるかもしれませんがそのときは、再度よろしくお願いいたします。

お礼日時：2004/09/09 10:57

No.2 回答者： kinkainoch 回答日時： 2004/09/08 10:40

判をついたと言うことは、契約が成立したことです。

一般には、この段階で「手付」（契約金の一部）を払い込むのが普通です。
　重要事項の説明以降で、「契約書」を交換するのではないでしょうか？
　一般的には、登記簿上の土地と実際の土地面積は相違していることが普通です。
　１．公図がないのはいただけませんね。
　２．実測図、地盤調査はないこともあります。
　３．倒れないようなものを作るべきで、倒れたら先方の
　　　費用です。
　でも私なら「契約を以下の用にお願いします。
　（メジャーやなければ紐等で面積の概算をあたります）
　(1)隣地との境界確定を実施し、合わせて実測図の
　　作成をお願いしたい（売主側で）
　(2)土地は更地渡しでお願いしたい（売主側で）
　　＊＊＊＊塀沿いの石を売主にどかしてもらう
　　　この話しを売り主が隣地の方に話しにいけば
　　　誠意のあるかたなら補強をとると思います。
　(3)地盤調査は買主であるあなたが負担して、自分名義
　　　の土地になってから、実施されるものだと思いま　　　す。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。ありがとうござます。塀の件は倒れたら先方の費用なんですね。そのへんも一応、本日確認します。
ところで、基本的な質問なんですが、公図と実測図とは相違していることが普通とのことですが、なぜなんですか？役所がもってる公図が昔に登記したものだからとかそういう理由ですか？

補足日時：2004/09/08 11:37

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/09/08 10:23

>１、公図、実測図、地盤調査などの書類がそろっていません。

まず地盤調査は義務ではないので関係ありません。
公図、実測図についてはもらっていなければ、「契約日前に」もらうようにしましょう。
もしそろわないようであれば契約締結延期も考えてください。

実測図についてはそれを元に必ず現地で確認してください。ただ、開発分譲の場合ですと、分譲していない土地に接した部分のみ確認するだけでもＯＫです。（工事完了していなければ境界杭が打てないので）

＞２、後ろの土地のお宅に高いひょろひょろした壁があります。
その土地の方を訪問して購入検討していることをお話しすると共に、塀についてお聞き下さい。
これは基本的にご質問者と隣地の方の問題ですが、ご質問者が懸念を示す場合は不動産業者もそれについて調べて回答する義務があります。

>３、今日、印鑑をもってきてくださいといわれましたが、印鑑をついても手付をいれなかったら、契約不履行になるのですか？普通は手付をもって契約成立と考えていいのでしょうか？

通常まず土地に対して申し込みをします。申し込み証拠金というものを入れる場合もあります。
この段階ではまだ契約にはいたっていません。
次に重要事項説明があり、契約となります。契約の時には手付金を支払います。

で、重要事項説明は契約日に行うのが多いのですが、必ずしも同じとは限りません。
これはよく確認してください。
なお、契約書も事前にコピーで良いから契約日前に受け取って確認してください。

判子は、申し込み、重要事項説明、契約締結それぞれ押します。
申し込みと重要事項説明、契約締結は同時ということはまずありません。
重要事項説明と契約締結は同時のことが多いが、別にする不動産屋もいるかもしれません。

なお、重要事項説明については説明を受けて理解すれば判を押してかまいませんが、契約前までにご質問者が述べたような懸念については、解決しておくことがもっとも大事です。

この回答への補足

さっそくのご回答大変助かります！今回購入予定の土地は大きい家だったものを３分割した土地なのですが、そもそも実測もせず（実測してないってことは、これから文筆する土地だと役所に公図もありませんよね？）売り出すってことは不動産業んｐ常識的に考えてあるのでしょうか？（事前のお話では実測後多少土地の広さの上下はありますとはいわれていますが・・）おわかりになるようでしたら、教えていただけるとうれしいです。とにもかくにも、実測・公図がそろわなければ、アドバイスとおり契約日を延期させてもらいます。

補足日時：2004/09/08 11:34