私名義の住宅ローンを夫に名義変更したいです。 10年前に中古(築45年)の一軒家を購入全面リフォーム

私名義の住宅ローンを夫に名義変更したいです。

10年前に中古(築45年)の一軒家を購入全面リフォームし、今年結婚して子供が出来たので、今は専業主婦になっています。
今ローンを組んでいる金融機関の金利が変動で1.475%と高く借り換えをしようと思い、他の金融機関で10年固定0.6%位との事だったので 相談した所、私名義なので変更出来ないと言われ、今の金融機関での夫への名義変更はできるのでしょうか？？

今ローンが25年で１３００万残っています。
色々調べたのですが将来的にどうすれば良いのかが分からなく詳しい方のお話聞きたいです。
よろしくお願いします。

No.4 回答者： ben0514 回答日時： 2017/12/22 15:27

税理士と司法書士（行政書士ではない）のいる総合事務所のようなところへ相談してはいかがでしょうかね？

融資関係に強い事務所だとなおさら良いと思います。

まず、不動産の名義の問題ですが、あなたからご主人へ移すと単純に考えると、贈与となってしまいます。
当然贈与税がかかることでしょう。
配偶者間の贈与としての特例がどの程度使えるのかは別途ご確認ください。
次に、名義というのは、一人だけと決まっているわけではありません。
頭金なし２０００万円で購入し、融資の残高が１３００万円と考えたら、７／２０をあなたの名義を残し、残りの権利と残りの債務をご主人へ贈与とすれば、贈与額はプラスマイナスで０になり、贈与税の心配は不要かもしれません。
頭金があったり、今までの返済のうちあなたが無職となりご主人の収入で返済となった部分も考慮すべきかもしれません。

次に融資名義ですが、融資の契約上の条件等がありますので、銀行等の了承がなければ上記の不動産名義を進めることはできません。
ただ、金融機関からすれば、専業主婦＝無職のあなたよりもご主人への融資の方が安心なはずです。ただ、現在の融資であなた名義のほかに連帯保証人がご主人である場合には、融資名義がご主人になることで、新しい保証人の問題が生じるかもしれません。当時はあなた+ご主人でよくても、今のご主人＋あなたでは難しいこともあるかもしれません。
これは、あなた方の評価の問題だけでなく、金融機関における融資審査も日々条件が変わるためです。さらに保証協会その他がついている場合にはそちらも了承が必要なこともあるのかもしれません。

あと忘れてほしくないことが、不動産の名義変更というものには費用が掛かります。
実費として登録免許税を法務局申請時に必要となります。不動産の評価（固定資産税上の評価と同額）に一定の率をかけることとなりますので、それなりの金額がかかるかもしれません。手続きを多くの方が司法書士へ依頼することでしょうから、司法書士への報酬も発生します。
さらに、今の融資の際に土地や建物に抵当権（担保）が設定されていることでしょう。
当然こちらの変更費用も掛かります。
今の金融機関のままであれば、不要なものもあります。しかし、金融機関が変われば、借り換えによる繰り上げ返済で今の金融機関の抵当権を外すことで費用が掛かり、新しい金融機関でも抵当権を設定するでしょうからお金がかかることでしょうね。

ただ名前を変えるというものではなく、権利を贈与したり、融資の借り換えという再度の審査と再度の借入、繰り上げ返済などが絡むのです。
すでにご承知なことがあれば無視してください。ただ、金利が安くなっても、安くなった金利総額とさほど変わらない手続き費用を一括で負担となれば、後悔しかねませんからね。

No.3 回答者： in-going 回答日時： 2017/12/16 09:51

会計士やファイナンシャルプランナー（銀行のひも付きはダメです）にご相談なさることです。

　税制面の問題が出てきますので、上手くそこをクリアしなければなりません。何故『私名義の住宅ローン』という形になられたのか分かりませんが、もしご結婚前のローンならご結婚後は『夫婦共有財産』となるかも知れません。その辺は専門家のお知恵拝借です。上手い手があるやも知れません。

この回答へのお礼

ありがとうございます！
そういう所もあるんですね。
1度調べて相談してみます。

お礼日時：2017/12/16 09:54

No.2 回答者： goold-man 回答日時： 2017/12/16 08:32

>今の金融機関での夫への名義変更はできるのでしょうか

無理でしょう。
ローンの返済保証人の変更を認めない。（口座名義人の変更も難しい）
税制面で贈与税発生する。

この回答へのお礼

そうですよね。
ありがとうございました。

お礼日時：2017/12/16 09:53

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/12/16 08:12

＞相談した所、私名義なので変更出来ないと言われ…

どこの銀行でも同じです。
建物が妻名義である限り、夫に返済させる銀行などありません。

＞10年前に中古(築45年)の一軒家を購入…

そもそも、将来は無職になる可能性を全く考えずにローンを組んだこと自体が間違っていたのです。

今となっては、銀行との契約関係は今のままで、夫に肩代わりしてもらうよりほかないでしょう。

この場合、税法面では夫から妻への贈与となり、あなたに贈与税の申告が必要になってきますが、それは将来のことを考えなかったことの代償と受け止めるよりほかありません。

この回答へのお礼

やはりそうなんですね。

今の所は専業主婦で保育園申請をしているので、その後仕事はする予定です。
金融機関では夫に名義変更はできないが、今の状態での夫の収入と私の今年、去年までの収入とで手続きをして金利を下げる審査は出来ると言われたのですが、この場合も贈与税の忠告が必要になってくるのでしょうか？？

お礼日時：2017/12/16 09:45