持ち家管理の為の会社設立

　小生、いま会社をつくろうかと考えております。理由は

・現在単身赴任中の名古屋に来春家族が引っ越してくる
・東京の持ち家は貸すことになる
・貸すにあたっては出来るだけ節税したい
・具体的には有限会社を設立させ、その会社が扱い、賃貸収入を得るように
　したい。
・ただ、問題はこの持ち家は個人的にローンを住宅公庫から借りている状態で
　あり、資産的に個人→会社への移動は不可能と言う制約がある。（もちろん
　個人が会社に資産を売却すると言う選択肢もあるが、会社の借金が増える
　（さらには住宅公庫金利より高いはず）ことと、個人の方は売却益に税金が
　かかるのでいいことなしと考える）
・そこで個人→（賃貸）→上記会社→（賃貸（又貸し））→不動産管理会社と
　いう形にしたい。
・しかる後に
　*通信費（電話、インターネット。不動産管理会社との連絡に必要）
　*交通費（定期的なチェックのために帰京する際の）
　*接待費（不動産管理会社、賃借人の接待）
　
　等々を経費扱いし、節税する。

と言うのが動機となっています。


　ただ、ほんとにこううまく行くのか、少々懸念しています。特に又貸しの点と
　税務的にどこまで経費で落とせるかの点についてです。

　ちなみに小生は普通のサラリーマンで年収７５０万。また上記持ち家（マンション）
　からの賃貸料は１３－１５万/月と見込んでいます（築６年。７２Ｍ２。荒川区、
　駅から５分）

　不動産賃貸、税務について何かアドバイスいただければ助かります。

No.2 ベストアンサー 回答者： GoGoSydney 回答日時： 2004/10/02 11:46

このケースでは管理方式・一括賃貸方式いずれも設立にメリットはないと考えられます。

＜理由＞
・高収入で税率が高くないと効果ありません
・設立しても賃料から逆算すると節税額少ない
・実質収支はトントン程度と予想される（支払利息が大きい）
・法人設立の資金
・法人管理の手間・・・等

※大規模に不動産を所有されていて、収入も多額で税率が高ければ意味がありますが、１戸で家賃１３－１５万だと意味がありません。

＃1の「５棟１０室以上の要件があります。」は事業規模に関するもので法人設立には関係なしです。

この回答へのお礼

「経験者」からの御提言、ありがとうございます。
確かに小生の試算としても、個人の所得税率ＶＳ予想される法人
税率はともに20％くらいなので、ほとんど変わりはないと思って
ます。

　ただ法人は経費を落としやすいのが魅力で、また将来的には
持ち家の節税のためだけでなく、他の事業もやりたいと思っているので
これを契機に会社をつくろうかと言うのも動機のひとつです。

お礼日時：2004/10/02 22:14

No.3 回答者： GoGoSydney 回答日時： 2004/10/03 00:39

補足ですが、家賃の一括保証方式としても収入の15％程度が上限ですので、法人の収入はわずか15万×12×15％＝27万です。

これに単純に税率を乗じても5.4万です。経費を考えると利益もでませんので、不動産収入だけの節税だけの目的での法人設立は全く意味がありません。「これを契機に会社をつくろうか」ということでしたらまた別ですが、その際も正確な収益予想と見通しを立てることをお奨めします。

No.1 回答者： nobugs 回答日時： 2004/10/02 00:23

管理会社の設立には

５棟１０室以上の要件があります。

他のも方法はあるようですが、
税務署も対応が厳しくなってきて、節税効果は少なくなっているようです。
下記のURLを参照してください。

参考URL：http://www.geonetwork.co.jp/

この回答へのお礼

早速の御回答ありがとうございました。
教えていただいたＵＲＬ、参考になりました。管理委託ではどうやら制約
多そうなので「家賃の一括保証」方式で考えようかと思います。

お礼日時：2004/10/02 11:04