中古マンション購入検討 第１種低層住居専用地域と第１種住居地域が混在する物件

こんにちは。
中古マンション購入を検討してまして、比較的気に入った物件が見つかりました。
しかし、その物件の用途地域を見ますと
「第１種低層住居専用地域と第１種住居地域」
の2種類か記載してます。
そのマンションは道沿いの物件で、どうやら道沿いが第１種住居地域で
建物の奥まった部分が第１種低層住居専用地域のようです。

このように、用途地域が混在するような建物の場合、
分譲する部屋によっては、対象となる用途地域が異なってしまうという事なのでしょうか？

道路沿いの部屋だけが、将来、何かしらの不都合が生じたり
しないものなのでしょうか？

こういう物件は、道沿いのマンションだと、よくある事なのでしょうか？
（自分は複数の物件を見てきて、今回が初めてだったので。。。）

どうぞよろしくお願い致します。

No.7 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/12/28 10:17

＃５です。

＞やはり部屋ごとに適用が異なる可能性があるということなんですね（地域ごとに異なるから、細かいことは行政に聞かなければならないけど）

これについて騒音規制法・振動規制法、その他の騒音関連の法律について具体的に説明しておきます。

公害に関する法律はあまり強制力のない法律ですが、一様基準というものが設定されており、役所がそれを守るように指導します。

騒音規制法・振動規制法の対象は工場・道路交通・建設工事により発生する騒音・振動を規制対象としています。

これらの規制はその工場などが建つ側の敷地の用途地域により規制が変わります。すなわち発生する騒音・振動を自分の敷地内でいくら以下にしなさいという規制です。そのため、規制はその発生源側の用途地域、規制がかかる位置は敷地（道路）境界部分です。

マンションの敷地が２つにまたがる場合、隣の敷地も連続して２つにまたがっていると思われますが、この場合、原則として（自治体により扱いが異なることは前に述べたとおりです）発生源側の敷地の規制が適用されますので、部屋の位置から近い部分の敷地境界位置の隣地の用途地域で基準が変わります。

このため、隣地も連続して２つの用途地域にまたがる場合、敷地境界位置での用途地域により基準値が変わりますので、部屋の位置により最も影響のある敷地境界の用途地域が異なり、騒音・振動の影響が部屋の位置により変わることがあります。

ただし、このうち第１種住居専用地域の隣に規制対象となるような工場が建設されるケースは少ないと思いますし、道路についてはほとんどの場合既存ですので、心配しても意味がないことだと思われます（道路については現時点で計画がなければ、当分は新設されないでしょう）。
主に関係するのは隣地に建設工事をされる場合です。

また、騒音に関しては（振動に関しては規制無し）大店立地法という法律で大型スーパーマーケットや百貨店等が発生する騒音に対して規制をかけていますが、これらの評価は騒音を実際騒音を受ける側に影響を与えないように近隣住宅の位置で評価をすることになっています（この評価については発生源側の用途地域は関係なく、受音側の用途地域による）。

隣地が近隣商業地域や準工業地域の場合（第１種住居地域の隣接や道路の向かい側にこれらの用途地域が指定されていることはよくあります）、大型商業施設が建てられることはあります。
この法律では、店舗がオープン前に、騒音予測をして基準を守るように騒音対策をすることになっています。

この騒音予測をする時、その予測点（住居位置）での用途地域による基準を使うことが一般的に行われています。すなわち、２つの用途地域にまたがる建物の場合、騒音を実際受ける部屋の位置で基準値が変わります。
しかしこれについては、地域で別な取り決めを決めている場合や明文化していなくても役所の担当者の判断により厳しい方を採用するよう指導することもあります。

また、自治体によっては、２４時間営業するファミレスなどの深夜の騒音を大店立地法同様に規制しているところもあります。

以上のように、大店立地法に関しては用途地域が異なることにより同じ建物でも部屋の位置で騒音基準が異なることはあります。

なお、風営法でもパチンコ店などによる騒音に関しての規制があったと思います。これについては詳しくないので、紹介するにとどめておきます。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

とても参考になりました。

お礼日時：2004/12/30 01:34

No.6 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/12/27 19:41

#4回答者です。

勘違いではないですよ。
言い分は合っています。
ただ、ちょっと解釈が違います。

＞北側斜線制限や日影規制で
＞南側に建物を建てる場合、色々規制があるものだと
＞認識しています。
→あります。しかし、
縛りがあるのは、建てる側に対して「のみ」です。
その縛りが、用途によっては北側斜線制限や日影規制
なわけです。
ですので、南側土地にも、それを守ったものしか
建ちません。用途区分はそれなりに考えて設定して
あります。ですので、隣にいきなり3000mの建物は建たない
でしょう。

現在ある物件も、建てた際はこれ等の制限内に収まって
いるでしょう。
そして、建った後は、それが維持できる用途地域区分に
なっているはずです。


つまり、「購入予定のマンションの南隣に建物が建つ
可能性があるが、その南側土地の制限以上の物は建たない」
のです。

その制限内の物が建つ事は法的に認められているので、
誰であろうと基本的に口出しできません。

それでも、どうしても隣の建物が「個人的に」認められ
ないと言う場合は、国立のケースのように、裁判をして、
建てた側と認めた自治体を訴えるしかありません。

この回答へのお礼

何度もご回答ありがとうございます。
とてもよくわかりました。

お礼日時：2004/12/27 20:11

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/12/27 19:10

＃２です。

ちょっと横レスになりますが、補足します。

日照に関しては建築基準法では定めはありません。これに近いものとして、日影規制というのがあります（１日の内に影が生じる時間を規制する）。

建築基準法では、一般に建物の存在する土地の用途地域の規制を受けます。しかし、日影規制は例外的にその建物の建つ土地の用途地域ではなく、その建物により日影が生じる地域の用途地域により規制が変わります（例えば南側の地域が日影規制を受けない商業地域であっても建物の影が住居地域にかかる場合は規制対象となります）。

なお、建物の種類や日影が関係しない高さ制限などは、その建物の建つ敷地の用途地域の制限により決まりますので、北側の敷地などに建つものに関しては、自分の建物の用途地域が２つにまたがっていることは影響しません。

次に建築基準法の騒音に関する規定は全国一律で用途地域による差異はありません。
用途地域が関連する騒音に関する規定は騒音規制法や環境基準法に関する法律です。

これらの法律は概要を国で決めて、詳細は地域の実情にあわせて、自治体により決めることになっているので、住居’専用’地域と住居地域で異なる基準指定をしている地域は多々あります。適用方法は地域によって異なります（例えば東京都では第１種住居専用地域と第１種住居地域で基準値が異なっています）。

さらに、この適用方法は自治体ごとで異なっていますので、２つの用途地域にまたがる敷地の取扱方法は、地域によってことなります。
よって地域によっては、部屋の位置により同じ建物内でも適用が変わることがあります。

具体的な適用法は対象地域の役所の環境課・公害課などで確認しなければわかりません。

この回答へのお礼

詳しいご回答ありがとうございます。

なるほど。よくわかりました。
用途地域によって建てられる建物の高さ等と日影規制は別物なのですね。

とすると、日影規制に関しては
やはり部屋ごとに適用が異なる可能性があるということなんですね（地域ごとに異なるから、細かいことは
行政に聞かなければならないけど）

大変参考になりました。
どうもありがとうございます。

お礼日時：2004/12/27 19:21

No.4 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/12/27 18:37

＃3回答者です。

南側の土地は、その用途地域の制限内の物件を建てる
事になるだけです。

「隣の土地の用途地域が準工業地域だった為、パチンコ
屋さんが建った」と言うような事もあります。
その土地の用途に合っていれば、隣の土地に口出しは
できません。

まあ、静かな用途の土地の隣に、急に工場などの用途の
土地が隣合ったりはあまりありませんが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

自分の勘違いなら申し訳ないのですが、
立てられる側（例えば北側のマンション）に関しての
用途地域は関係ない、という事ですが

北側斜線制限や日影規制で
南側に建物を建てる場合、色々規制があるものだと認識しています。

ゆえに、該当するマンションの部屋の南側の建物が
どの程度の物が建てられるか
用途地域で異なってくるかな、と思っていました。

上記の制限は、用途地域とはまた別の話になるのでしょうか？

お礼日時：2004/12/27 18:55

No.3 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/12/27 18:05

#1回答者です。

＞とすると、全体の何分の何だと
＞「その土地」の用途地域になるのでしょうか？
→「その土地」とは？
マンション全体が建っている土地が二種類の用途地域に
またがっていますので、その境の部分がどこにせよ、
全体を一つと考え、その何分の何かを所有するわけです。
ですので、majikaruさんがこの物件を買えば、
＞「第１種低層住居専用地域と第１種住居地域」
に属する土地全体の、何分の何かを所有する事になります。

自分の買った物件に付随する持分が、どちらかの用途地域に
なるわけではありません。

＞業者からの資料には、二つの用途地域しか書かれて
＞ないので。。。
→マンションのある土地が、二つの用途地域の境目に
建っていると言う事です。
境目に建っていないならば、一つの用途地域だけ書きます。
二つ三つとまたがっていれば、その全てに属しますので、
二つ三つと書かなければいけません。

二つ「しか」書かれていないと言う事は、二つの用途地域に
「しか」またがっていないと言うことです。

この回答へのお礼

再度、ご回答ありがとうございます。

なるほど、自分が勘違いしていたようです。

該当する物件が

「第１種低層住居専用地域と第１種住居地域」に属する土地

というのはわかりました。
また、重ねての質問になりますが
とすると、このマンションに対する建築基準法は
どうなるのでしょうか？
第１種低層住居専用地域と第１種住居地域では
日照や騒音の対応が異なると思うのですが。。。

このマンションの南側に何かしらの建物が建つ時など
どちらの条件になってしまうのでしょうか。

どうぞよろしくお願いします。

お礼日時：2004/12/27 18:23

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2004/12/27 17:41

幹線道路から○○ｍの範囲は規制が緩やかな用途地域になっていることような例は多々あります。

用途地域の利用法はいろいろありますが、一番使われるのは建築基準法です。このほか騒音規制法や振動規制法など環境関連の法律でも用途地域により基準を決めています。

建築基準法では、その項目・内容ごとに用途地域の取扱の方法が決められていますが（その割合を用いる場合もあれば、建物の過半がある敷地の方の指定が適用される場合もあります）、通常建物を一体として取り扱うため、建物内部の部屋ごとに異なることはないと思います。

しかし、騒音規制法・振動規制法などでは建築基準法と異なり全国一律の基準を定めているものでなく、都道府県で基準を決めることになっており、地域の自治体によりその解釈が異なっているケースがあるので、場合によっては部屋によって適用基準値が変わる可能性があります。

No.1 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/12/27 17:27

こんにちは。

＞道沿いのマンションだと、よくある事なのでしょうか？
→あります。（よく、というかどうは別）
道沿いでなくてもあります。

建築時、建物の用途地域上の部分にそれぞれ「最高何m」
というような制限があったりします。

道路に沿っている部分と沿っていない部分で、高さが
違いませんか？

＞分譲する部屋によっては、対象となる用途地域が異
なってしまうという事なのでしょうか？
→根本的に説明します。
マンションというのは、所有者全員の物であり、買うのは
建物の一部（専有部分）と土地の一部（何分の何と言う
持分）です。

「ここ」と決まっているのは、専有部分ですが、これは
宙に浮いている状態です。

用途地域というのは土地です。土地は「全体の何分の何」
という持分で表現され、「ここ」と決まっているわけでは
ありません。（自分の持分の真下が自分の土地という
わけではない）

ですので、分譲する部屋によって違うわけではありません。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

とすると、全体の何分の何だと
「その土地」の用途地域になるのでしょうか？

業者からの資料には、二つの用途地域しか書かれてないので。。。

お礼日時：2004/12/27 17:42