土地購入について

新築住宅を建てるにあたり、埋蔵文化財包蔵地の土地の購入を考えています。
みなさんの意見はどちらですか？
この土地は、53坪ほどの正方形の土地でとても気に入っているのですが、埋蔵文化財包蔵地と言う記載があり購入するか否か、考えております。
元々この土地には家が建っており、水道、下水道も引き込み済みで、周りには民家もあります。
道路を挟んで向かい側には、歴史資料館があり、その敷地内には貝塚があり、その歴史資料館を囲む様に、居住地があるといった状態です。
皆さんならどうしますか？
価格は、相場の半値位です。

No.4 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/08/26 10:14

不動産業者です。

埋蔵文化財包蔵地だから、必ず試掘→調査になるわけではなく、歴史資料館があるなら、現在出土している類の土器等すでに判明している類の出土品があっても、大丈夫です。まずいのは何らかの建物跡やお墓の跡など史跡にかかるものがあった場合です。掘れば必ず何かは出ますから。

通常住宅ローンなどを利用して購入される場合は、銀行もこの埋蔵・・・に関して問題ない旨の結果が得られなければ貸付を行いません。ですから一般的には

停止条件付の売買契約→建物の計画→試掘調査→OK→土地決済　（NGなら契約を白紙解除）という流れの契約を用います。この建物の計画で、地盤に問題なければ、既に建物が建てられていた敷地で、今回掘るのも地表から40ｃｍ～ぐらいですから、出る可能性は低いです。しかし地盤が弱く、何らかの杭など打つ可能性がある場合、2～3ｍ程度の調査を要し、これだと全く結果はわかりません。
費用は自治体負担となることが多いので、このあたりは業者へ良く確認してください。

建築業者も無料ですべて行うわけには行きませんから、これも万一何か発見されて本調査要となったら、かかった経費ぐらいは支払うこととなるでしょう。
ですから、質問者さんの万一の負担は、売買契約に貼付する収入印紙と、建築業者に支払う費用が損失となる可能性はあります。
建築業者への支払いは相談の上最初に取り決めしておけば良いでしょうし（建築確認は必要ありませんから、建物の配置がはっきりわかり、構造や地盤調査を経ての補強の有無等判明していれば大丈夫です。10万～20万以内ぐらいではないでしょうか？

買主が全くリスクを負わないことは現実無理です。その代わり代金が安く設定されているのですから。
但し、あくまで役所の都合で進みますから、引渡しは通常の売買よりは長い3ヶ月～半年程度かかる場合もあります。

上記に書いたような停止条件が付帯されない契約なら、万一保存に値する物が出れば、年単位で使用不能となりますから、現金で購入されるにしてもリスクがありすぎでお勧めしません（我々業者もほぼ買いません）

この回答へのお礼

悩みどころですね。
実際はやって見なくちゃ分からないってことですもんね。
土地そのものは気に入っているので、良く下調べをして不動産屋とも話をしたいと思います。

お礼日時：2013/08/26 12:56

No.3 回答者： zxcv111123 回答日時： 2013/08/26 09:43

我家の周りはどこを掘っても文化財が出現します。

ですからその調査というのは常識となっていますので包蔵地であることによって価格が割安になるということはありません。
自治体によってその取扱いが違うのですが、我家のところでは個人住宅の場合、市（教育委員会）が市の費用で調査をします、事業用の場合は事業者負担です。この場合m2あたり２～３万円の費用を要します。（基礎の入る広さ×2～3万円）
現在調査中の事業用物件の場合、1,500m2の土地に建坪500m2の建築物ですので費用が約1,500万円、期間が2か月の予定で調査中です。
まずは試掘、試掘で文化財の存在とその深度が確認された場合これから建てる建物の基礎の深さと比べて干渉する場合には本調査となります。
まずは教育委員会に相談してみてください。
もし個人の負担で調査という場合にも相場の半値なら調査費用と計算してどちらが安いかですよね。

この回答へのお礼

教育委員会に問い合わせをして、少しでも前向きな回答が得られる様に相談して見たいと思います。

お礼日時：2013/08/26 12:58

No.2 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/08/26 09:11

埋蔵文化財包蔵地は都道府県、市町村で条例が定められています。

基本的にはまず、市町村が指示したところを掘り返して何も出てこなければ問題はありませんが、遺跡が発見されると費用は土地の所有者負担で全面の発掘が義務つけられる場合があります。しかし、市町村によっては木造２階建ての住居、倉庫のような簡易建物は建築の許可が得られるケースもあります。まずは市町村に照会して結論次第です。何が何でも発掘調査をしなければならないようであれば場合によっては膨大な費用がかかることもあり、長期間を要しますので購入は控えるべきでしょう。また、もし、建築可能でも鉄筋コンクリート造りの頑強な建物は難しいと絵も割れます。市町村の結論次第です。

この回答へのお礼

役所と不動産屋に良く確認して、考えて見たいと思います。

お礼日時：2013/08/27 12:18

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2013/08/26 07:25

最近は埋蔵物をおろそかにしない傾向にあります。

私の借りている畑が区画整理に入りますが、
調査の対象になって、役所が発掘調査していきました。
あるとわかっていればおそらく調査しなおすと思いますよ。
確認申請してすぐ調査してくれても数か月は余分にかかるし、
本当に何か出てくれば建築できない可能性もあります。
それで安くなっているのでしょうね。
役所の方に相談してから買った方がいいでしょう。

この回答へのお礼

役所に問い合わせて、購入するか決めたいと思います。

お礼日時：2013/08/27 12:20