都市計画道路予定地のアパート

都市計画道路予定地にあるアパートを購入した場合、将来
都市計画道路決定になると土地・建物とも収用になり補償金
の対象となり、決定になれば補償が入るのと、公共移転という
ことで他の調整区域にも建物が建てられる。税法上の優遇措置等
のメリット等があると聞きました。
現況１２％程度の利回りがあるのですが、購入してもほんとに
問題ないでしょうか。又どんな問題点が考えられますか。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/06/02 18:47

都市計画道路とありますが、「計画決定」段階か「事業計画」段階かは確認されましたか？

又、役所の都市計画課などに問い合わせれば、それぞれの中でも優先度がどの程度のものかを教えてくれるケースもあります。

ちなみに計画決定段階では、事業化されるまでに何十年先というケースもあれば、計画自体が無くなる、というケースもあります。
事業決定していれば、徐々に用地買収の話が出てきます。
まずはそのあたりの確認をされた方が良いです。

＞購入してもほんとに問題ないでしょうか。又どんな問題点が考えられますか。

一つの投資案件かと思いますが、上記で書いた状況によっては、相当長期間で現況が変化しない可能性があります。

土地が収用となる場合、補償はありますが、あまり多くを期待しない方が良いとは思います。よそへ建替えるにしても建築費が満足に出る程、補償されるのかも怪しいです。

賃貸物件においては、賃借人の問題も有ります。立退き料を求められた場合にそういう面も含めた補償を求めることは可能でしょうが、実際にどういう範囲で補償されるかは未知数です。

それと計画道路が土地の一部分に掛かる場合とすると、基本的にはその一部分のみが補償の対象になりますので、土地がどの様な状況で残るか？というのも大切です。これも計画決定段階では計画ラインの変更なども有り得ますので微妙なところですが。

などなど書いてきましたが、一応補償される部分があるとはいえ、それが仮に来年にも時期が来てしまえば投資物件としては微妙な話では無いでしょうか？
問題点と言っても目的ごとに色々でしょうから、投資目的であれば冒頭に書いた現在の状況確認で、ある一定期間での利回り確保が読めるかどうか？が肝心かと思います。

補償額など未知数の面もありますので、計画道路・土地収用の可能性有、となっていること自体が一つのリスクと捉える価値観であれば止めておくという人も当然いるでしょうね。具体的に全てが決定しない現段階においては、現状を把握した上で、あなた個人としての価値観によって考えるしかない問題だと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
参考になりました。
やはり私には重たい案件のようです。

お礼日時：2006/06/03 19:31

No.4 回答者： echo-sun 回答日時： 2006/06/03 10:28

計画がどれほどのものかでしょうね。

＞現状12％の利回りの意味がわからないからですが、
投機筋、補償金目当てであればあまり期待は持てないと思います。
着手直前に・・・承知していて購入との事からの・・・ごねても値段がつりあがらない。今回は出来合いの建物の購入でしょうけど、なにか申請が絡むと念書を交させられたりして反対できなくなってしまう。
と、当然に質問者様も利用する、便利になると（相場も上昇）の観点から
受益者負担の名目で段々削られていく、→移転につき、やる事はけっこうあったのだけれどもどこでどう儲かった（補償金としての補償だったんだか）
感じるほどではないと思います。役所なるべく安く仕上げたいと考えています。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
皆様の回答を参考にさせていただきます。
いちお今回は見送ろうと思います。

お礼日時：2006/06/03 19:34

No.3 回答者： dot777 回答日時： 2006/06/02 19:37

そのアパートの前の土地の方が絶対土地を売らないといいはった。

強制執行するほどでもないので、迂回して道がついた。結果、道路はついてうるさくなった。
その辺は用地課も柔軟に対応しますので・・・。

No.1 回答者： dr_hiroshi 回答日時： 2006/06/02 18:24

＞都市計画道路予定地にあるアパートを購入した場合、将来都市計画道路決定になると土地・建物とも収用になり補償金の対象となり、決定になれば補償が入るのと、公共移転ということで他の調整区域にも建物が建てられる。

税法上の優遇措置等のメリット等があると聞きました。

土地収用法３条該当による「土地収用対象事業により移転するもの」が開発審査会基準にあります。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

＞現況１２％程度の利回りがあるのですが

意味不明

＞購入してもほんとに問題ないでしょうか

昭和４０年代後半に都市計画決定のみされた街路で、事業認可もされていない街路は全国に山ほどあります。
具体的に購入予定のアパートがあるなら都市計画課で確認できます。
http://www.pref.aichi.jp/toshi/minaoshi/douro/mi …

建て替えは都市計画法第５３条許可で建て替えできます。
ただし、階層とか主体構造は制限ありますが。
↓
http://www.machidukuri.city.edogawa.tokyo.jp/04_ …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました
参考になりました。

お礼日時：2006/06/03 19:27