都市計画道路予定地にかかる住居

過去の質問を調べましたが、該当する質問を見つけられなかったので、質問させて頂きます。

現在、一戸建ての物件を検索しており、希望に合った物件を見つけたのですが、
その物件は、建物部分を含む約30%が都市計画道路の予定地となっている事が分かりました。

都市計画道路の建設が決定した場合に、30%の土地が買い上げになることは分かったのですが、その他の補償についてどうなるのかが分かりません。

仮に、残った土地に住み続ける場合、建物の改修が必要になりますが、改修費用や改修中の仮住居への費用は全額補償してもらえるのでしょうか？

また、別の場所へ移転となった場合の補償はどうなるのでしょうか？

高い買い物ですので、道路建設の決定により予定外の出費がかさむことがないのかを心配しています。

以上、ご回答宜しくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/04/21 15:35

あくまで当方営業地域での経験ですが・・・・・

30％の収用ですと、移転や全体の収用とはなりません。30％部分だけです。
建物がかかる場合は、それの解体や修繕費用など算出され、補償されます。まあ結構言い値で通りますから（見積書など提出しなすが）、不足することはありません。が昔言われていた「ごね得」という事もありません。
建物等の補償費用に関しては、所有者が協力的なら色々と補償費をかさ上げする方向で、査定は進みます。土地は公示価格など動かない指標があるので、おおよそ一律の価額です。
仮住まいが必要な工事なら、当然にそれも加味されます。

贅沢を言わない限り（既存建物と同程度の仕様の増築）出しましにはなりませんよ。若干は余裕がある金額という捉え方で良いかと思います。
土地の補償費用に関しては、住宅ローンの借入れがあれば、どうれぐらいの残債があるかに依りますが、ある程度の内入れをして（銀行に支払って）該当部分の担保権を抹消しなければなりませんから、土地の収用代金は借金が減るという認識で、金銭は宛てにしないほうが良いです。

現在ただの予定地扱いなら、事業決定がいつになあるのかは？役所へ確認しても全くわからないことが多いので、そこは確認していますか？5年後かもしれませんし、20年後でもまだわからないかもしれません、予算の都合で廃止になるかもしれません。業者によく聞いてください。
計画決定後だと住宅ローンは借入れできない銀行なども多いですから。

大切なのは、現在計画道路の線引きはされているのでしょうから、現在の建物や土地にどう影響して、改築などするのであれば、おおよそどう対処するのか？計画を立てて購入することです。
そうすれば、予算の問題はありますが、希望の建物にならない・・・などという事態は避けられます。公図や測量図などに役所の担当課で線引きしてくれますので、業者に取得を依頼して写しをもらい、現在の建物配置図などに転記して把握して、計画してください。
若干の費用がかかりますが、後悔しない為にも建築士事務所などに依頼するのはBESTです。

しかし、不動産業者として売りにくい物件であることは確かですから、周辺の物件と比較して、割安感がなければ買う魅力は無いでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

計画について調べたところ、市のホームページで、
複数ある計画のうち優先順位が3番目となっていました。
(1番目、2番目はすでに決定済み）
まだ計画段階ですが、決定の可能性は高そうなので、
購入は見送ります。

お礼日時：2014/04/23 10:26

No.3 回答者： odasaga09 回答日時： 2014/04/22 20:53

＞改修費用や改修中の仮住居への費用は全額補償してもらえるのでしょうか？

◆改修費用は、壊す部分の補償に含む。ですから、実際の改修見積もり実費の金額が保証されるわけではありません。仮住居の費用は全く含みません。

◆土地価格は事業の進行で買収予算が組まれた時代の鑑定です。

＞別の場所へ移転となった場合
代替地の紹介とか、残地がまた別の人の代替地にでも用いれれば、一括ですべて買収という可能性もあります。あくまでそういう前例はあるという可能性。

＞都市計画道路の建設が決定
まで30％の土地を、金銭の回収できるとしても、将来にわたって自分サイドの計画的継続できない土地として計画するのは、想像以上に難しい制約になります。

そういう将来なくなる部分含めた計画は何事例もプレゼンしたことはありますが、そういう可変対応のどっちつかずの案がどちらも最高の機能を発揮共存できることは・・・
あぶはち取らず・・・といって、やはりいつになるかわからない削られるまでの利用案は後回しにするに決まってます。
該当地域、他のすべての建設事例をみても、いざ削られるとなると不都合な建築ばかりというのが実態です。
（不都合だからまた買収交渉が進まない。そんな例ばかり見かけます）

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
やはり、そうなった場合のリスクは高そうですね。
購入は見送ろうと思います。

お礼日時：2014/04/23 10:23

No.1 回答者： lupan344 回答日時： 2014/04/20 16:20

基本的には、用地収用基準によります。

建物が都市計画道路の用地にかかるのなら、その部分を除却し、評価額で補償するのが建前でしょう。
場合によっては、良い条件で補償される可能性はありますが、その時の用地収用基準によるとしか回答は出来ません。
残地に曳き家で移動出来るならば、その費用は補償されるでしょう。
ただ、土地の30％が無くなるとしたら、建蔽率や容積率が違法となる可能性もあるので、曳き家自体が無理かもしれません。
新築物件ならば、建物の寿命も考えて、都市計画道路用地には、取り壊しても構わない物を建築するのが建前です。
購入される物件がそのような考慮がなされていないのならば、その分値引きを交渉するのも一つの方法です。
ただ、そのような物件ならば、売買価格はそれを反映しているはずですから、それ以上の値引きは行われない可能性はあります。
都市計画道路と言っても、事業認定がおりているのでなければ、いつ出来るかはわからないです。
何時頃、事業計画がおりるかを調査してみてはいかがですか？
戦前の計画で、今だに事業認定の目途が立たない道路もありますよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

＞ただ、土地の30％が無くなるとしたら、建蔽率や容積率が違法となる可能性もあるので、曳き家自体が無理かもしれません。

この場合、建物は解体し、残地に新たに建築するか、別の場所への移住になると思いますが、それらに対する補償はなく、自己負担になるということでしょうか？

お礼日時：2014/04/20 17:08