「検査済証」の無い中古住宅の購入

「検査済証」の無い中古住宅を購入しても大丈夫か。
・確認申請はしている
・完了検査をしておらず、検査済証が無い
・不動産会社は経緯を知らないようだ

No.6 回答者： でびさん 回答日時： 2021/02/13 16:08

ちょっと前までは、完了検査を受けなくても銀行からの融資が受けられてたので

確認さえ合格してればいいと思われてたことも多いようですね。

現在検査済証がない住宅は、本当に合格できなかったか
自己資金のみで建てていたの、のどちらかと思いますが
経緯は流石に追えないとは思います。

実際検査済証がなく問題になる事例が数年前から多くなったいるので
実際お金はそれ相応に掛かりますが
「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」
というものがあり、民間確認機関等で適合調査はできます。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
皆様の回答がどれも専門的で真剣の説明されていますので、皆様全部ベストアンサーとさせて頂きたいと思うのですが、１つだけなので申し訳ありません。

お礼日時：2021/03/20 18:04

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2021/02/11 08:42

こればかりは買い手が判断するしかない。

出処や消費期限が不明の肉や生鮮を大切な家族に食べさせる、よりもレベルが深い。
最悪は命の担保、そして高価な財産の保全のことなので他人は介入できない。

＞何か問題が有って完了検査をしてないか、完了検査をして瑕疵があったのかもしれません。

これは調べればわかりますよ。
管轄の特定行政庁（建築主事のいる地方自治体）の建築指導部門で
「建築計画概要書」
を閲覧、または写し（コピー）を入手する。
この書類の一番あとに「処分の履歴」のページがあります。
ここには確認処分日、確認処分番号を始め、仮に完了検査の申請をしていればその申請の受付日、現地で検査を実施していれば検査日かあります。
つまり、ヤバいのは検査の申請をしていて実際に受検をし、それで検査済証を交付していない、つまり完了検査不合格＝違反建築の可能性が極めて大。

完了検査に合格していないならと必ずしも違反ではない。
検査済証は確認申請と連動するので申請時と完了した現場で不整合があるとその（書面の）訂正が条件となる。
まれに書類の訂正だけすればいいものを、面倒くさいのか、そのまま放置プレイするアホな業者もおります。

＞場合によっては違法建築で、使用不可になることもあるみたいです。

15 年前だと平成17年から18年あたりの建築時期。
この頃は確認申請関係の手続きを民間開放しています。
民間開放にして完了検査の受検率も一気に上がり、ほとんどは受検＆済証の交付を受けている。

ここで気になるのは「出目」。
建売住宅か個人の住宅か。
建築主って誰か。
売却の理由ってわかるか。
例、昔の住宅金融公庫の融資物件だと建売住宅なら検査済証は必須です（融資の条件のため）。
だけど個人が公庫からの融資だと必須は中間検査の合格だけじゃなかったっけ？
（割増融資の施工状況は中間でないと目視できないので完了時では意味が無い）
住宅金融公庫は法的な整合性よりも融資に値する、割増融資をしているならその対象のものがちゃんと盛り込まれている、を確認するもの。
一般の金融機関から融資を受ける、または自己資金で建てるなら「融資先」のチェックも入らない。
検査を受けない抜け道はいくらでもあります。

検査済が無い、が、必ずしも違反建築とはならない。
平成11年の民間開放以前は専用住宅で検査済証の交付率はけっこう低かった。
民間開放が（手数料稼ぎで民間会社の利益を上げる啓発を伴い）受検率を押し上げた。
先にお話しした建築計画概要書を永久保存して一般の方に自由に閲覧してもらう主旨は、履歴を明らかにすることで中間や完了の検査をしていない（手続き）違反の建物を明確にして消費者の利益を守るもの。
だから15年前だとヤバい気がする。

ワタシが思うに…
完了検査を受けるためには工事監理者（管理者の誤変換ではない）が工事監理を行い、検査の申請時に工事監理報告書を添付しなければならない。
完了検査を受けない、ってことは監理していない。
施工業者が自分の都合のみで工事を進めたはず。
法律で定めた最低限のチェック機能が期待できないわけで、ワタシならその時代の建物ならば門前払い、購入の検討さえしない。
今どきそんな手続き違反の物件に銀行など金融機関、融資するんですか？
今やこんな物件は住めても土地以外に資産価値は無いですよ。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
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お礼日時：2021/03/20 18:04

No.4 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2021/02/11 08:12

「検査済証」が無いから、ただちに欠陥住宅とは言い切れません。

注文住宅を建てた時、施主として竣工検査に立ち会ったが、本当に形式的な検査で、壁や床を剥がす分けでもなく、床に潜ったり天井裏に上がるワケでもなく図面と照合するだけ。
たから、手抜き工事なんて分かりません。

私の場合、隣地に注文住宅を建てたので、毎日工事の進行状況は確認できたので、建売住宅が如何に酷い手抜き工事か素人目でも分かります。

つまり、中古住宅は、経年劣化が何処まで進行しているかです。
素人で分かるのは、床の傾きや軋み、建具の建て付け、雨漏りの跡がないか、外壁の状態は、程度。
後は、専門筋に床下の根太など、湿気の状態やシロアリの被害の有無など見ておいて貰う方が良いかと思います。

それと、雨の日や夜間に外観だけでも見ておく方が良いと思います。
晴れた昼の見学だけでは見えない部分の欠陥や排水、周囲の環境等が見えてきます。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
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お礼日時：2021/03/20 18:04

No.3 回答者： something2013 回答日時： 2021/02/11 05:34

大丈夫かどうか、は解りません。

確認申請は、その計画が、当時の建築基準法に合致している、
という事を、行政に「確認」してもらう「申請」です。

故に、「確認申請」をすると「確認済」の「押印」のある
「副本」が返却されます。
（正本は、行政へ）

完了検査をしていない、と言うことは、建物の内容が、
申請した内容と異なるので、検査を受けられなかった、と
言う意味です。
詰まり、その時点で、「当時の建築基準法に合致していない」
単純に言うと、「違法」であった可能性が、有るということです。
即ち、「違法建築物」である、という可能性が高い。

検査済書が無い建物は、恐らく、登記も難しいのでは、
と思いますが？

１）確認申請がされていれば、「副本」があるはずで、
　　副本があれば、それに「設計図書」が付いているはず。

　　設計図書があれば、今の建物とどのように異なるのか解る。

　　「提出した。」という話と、「副本が有る。」という話は
　　全く違います。

２）不動産会社が、その経緯を知らない筈はない。
　　責任を持って、売買しようとすれば、当然、その内容を
　　調査するべき。
　　行政に問い合わせても、登記内容を調査しても、
　　責任を負おうとすれば、必ず、調べるはず。

３）私なら、購入しない。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
皆様の回答がどれも専門的で真剣の説明されていますので、皆様全部ベストアンサーとさせて頂きたいと思うのですが、１つだけなので申し訳ありません。

お礼日時：2021/03/20 18:04

No.2 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/02/11 05:17

＞・確認申請はしている…

＞・完了検査をしておらず、検査済証が無い…

ローンを組んだわけではなく、現在の住まい給付金のような行政補助も全く無縁な時代なら、完了検査など受けていない事例はままあります。
完了検査を受けないこと自体に、罰則規定はないのです。

したがって、完了検査を受けてないことで、直ちに瑕疵があるとか手抜き工事が行われたということにはなりません。

不良箇所があるかないかは、現時点で家屋調査士にでも見てもらわないと分かりません。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
皆様の回答がどれも専門的で真剣の説明されていますので、皆様全部ベストアンサーとさせて頂きたいと思うのですが、１つだけなので申し訳ありません。

お礼日時：2021/03/20 18:03

No.1 回答者： メキシコの爺ちゃん 回答日時： 2021/02/10 23:40

検査済といっても、中古住宅なので重大な欠陥があるかないかだけ。

その程度であれば、通常人であれば、少し気をつけてチェックすれば、気が付くことです。中古といえど、高い買い物なので、検査済証よりも自分の目でチェックして納得するかで、購入か諦めかの最終決定です。

この回答へのお礼

中古物件の検査ということではないです。
１７年前の新築時に、確認申請はしているが、完了検査をしておらず、検査済証が無いという状況です。
何か問題が有って完了検査をしてないか、完了検査をして瑕疵があったのかもしれません。
場合によっては違法建築で、使用不可になることもあるみたいです。

お礼日時：2021/02/10 23:47