農地での宅地比準方式での相続税評価方法

「市街地農地」に関する計算式

（市街地農地の評価額）＝〔（対象の農地が宅地だと仮定した場合の1㎡当たりの地価）－（宅地造成に通常必要となる1㎡当たりの工事費用）〕×（対象となる市街地農地の総面積）

この１つの計算方法しかないですよね。

固定資産税評価額×倍率　の式は使えないですね？宅地比準なので、そもそも、農地の倍率が不明なので、、どうしても、時間と手間がかかるということでしょうね？


https://chester-tax.com/academy/blog/inheritance …

No.4 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2021/11/08 14:28

「税理士が現地調査して、造成費とか算出してくれない」とのこと。

多くのご質問が「～～はどうですか」「〇〇はできますか」という個別質問なので、回答も「こうです、ああです」となりましたが、要は「税理士がまともな仕事をしていないようだが、どうしたらよいか」ですね。
枝葉の知識をどれほど集めてもうまいこと言いくるめられる可能性大です。

ご質問者の質問のほとんどを見て、つけうる回答はつけましたが、根本は「税理士が作成した相続税申告書に手落ちがある（またはあった）ので、どうにかならないのか」ではないでしょうか。
既に申告済みでしたら、その控え（※）をもって別の税理士に「更正の請求をしたいので審査してくれ」と依頼することです。
相続税の更正の請求の原因となるのは「不動産評価額の算定が違ってる」が多いです。

相続税申告書の見直しを専門にしてネット広告してる業者もいるようですが、そのような「なんだかわからない」者ではなく、住所地の税理士会にて「国税ＯＢで資産税出身者を紹介」してもらいましょう。

ここであれこれと知識を蓄えるより早いです。

※
控えの中に「評価額明細書」がなくてもかまいません。
まったく新しく評価をしなおせば済むからです。

この回答へのお礼

>要は「税理士がまともな仕事をしていないようだが、どうしたらよいか」ですね。

まだ正式なアウトプットがない段階で、微妙な状態です。

＞枝葉の知識をどれほど集めてもうまいこと言いくるめられる可能性大です。

当初ネットで調べていましたが、現在、図書館で本を借りて、読んでいる最中です。
（土地の相続税の評価は、個々には、ややこしい内容なので、完璧に100％解かっている税理士は少ない感じがします。）
でも、基本的には、そんな難解な話ではないので、言いくるめられる可能性は、ほとんどない気がします。
逆に嘘ばっかり言うと、ヤバイことになると思います。

数冊本を読むと、徐々にですが、段々、解かってきました。
別の税理士に、確認して貰う準備もしております。

後で後悔しないように、ちゃんと仕事をしてくれることを望むだけです。

お礼日時：2021/11/08 17:32

No.3 回答者： トモクンアヤチャン 回答日時： 2021/11/08 14:03

相続税評価の方式は下記路線価方式・倍率方式があります。

（イ）路線価方式
路線価の説明については国税庁HP
https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm
ですが、
評価額＝路線価×奥行価格補正率×地積　などです。
2路の角地などは計算が異なります。
路線価は市街地に定められるため、郊外などの農村集落地域では路線価をつけませんので、路線価のない地域もあります。この場合は倍率方式となります。
（ロ）倍率方式
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
ですが、固定資産税評価額 × 倍率　です。
路線価については
https://www.rosenka.nta.go.jp/
倍率については
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r03/kanazawa/ …
などです。
市街地農地の倍率方式については
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
宅地造成費については
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r03/kanazawa/ …
などです。
引用ばかりですみません。

この回答へのお礼

今、相続税の土地評価の本を数冊読んでいる最中ですので、基本的なことは解かってきました。
要するに、宅地造成費（他の崖の評価も含めて等）について、きちんと現地調査をして、手抜きせずに、ミニマム費用を算出してほしいだけなのです。
でないと、後で自身が一番後悔することになる気がします。

お礼日時：2021/11/08 17:38

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2021/11/08 11:58

市街地農地の評価をする際に使う用紙が

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/an …
です。

どうもご質問が要領を得ないように感じるのですが、上記の用紙を利用しないで市街化農地の評価をしている点を問題視しておられるのでしょうか。

記述事項ですが
１　路線価格による評価
２　倍率方式による評価
どちらかです。
「２」について倍率区分に「宅地比準」となってる場合には、固定資産税評価額にかける倍率そのものがないので、近隣の適宜の宅地を選択して評価額を出すことになるわけです。

なお不動産鑑定士の算出する不動産価格は時価ですから、ほとんどの場合相続財産評価額より高めになりますが、不動産によっては相続財産評価通達による算出額より低い評価額となることもありえます。
これについて、不動産鑑定士が算出した額を相続財産評価額として申告し、争訟になったケースもあります。
「時価とはなにか」という大命題の争いです。検索すると出てきます。

この回答へのお礼

＞「２」について倍率区分に「宅地比準」となってる場合には、固定資産税評価額にかける倍率そのものがないので、近隣の適宜の宅地を選択して評価額を出すことになるわけです。

このケースなのですが、税理士が現地調査して、造成費とか算出してくれないのです。

お礼日時：2021/11/08 12:14

No.1 回答者： hata。79 回答日時： 2021/11/08 11:14

「その農地等が宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額」は、路線価方式により評価する地域はその路線価によって、倍率地域の場合は近傍宅地（評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地）の評価額（宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率）を基準として計算します。

路線価地域ではない
↓
倍率地域である
↓倍率について宅地比準となってる
近隣宅地価格を参考にすることになる

時間と手間がかかります。

この回答へのお礼

わかりました。

下記の計算をしないで（＝下記の書類を提出しないで）、農地での宅地比準方式での相続税評価をすることは可能なのでしょうか？


https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/an …

お礼日時：2021/11/08 11:32