どのように市街化調整区域内の畑を宅地にしていくのでしょうか。

Question

こんにちは。いつもお世話になってます。

調整区域に住んでます。多少不便ですが、静かなところが気に入っています。

調整区域とは言っても、徐々に今まで畑だった場所が、飲食店やコンビニに変わっていきます。

あるいは、大きい畑が１０件位の宅地に変わっていく場合もあります。個人的に残念です。


１．調整区域内の畑を宅地にする場合。どういう扱い（行政手続）を踏んで宅地にするのでしょうか？

２．規制などの面から、業者にとっては、市街化区域内の畑を開発する場合と比べて、どちらが効率的でしょうか？

３．耕作面積を減らす目的で畑を売却するのは、後継者不足が主な原因でしょうか？

ご存知でしたら教えて下さい。
素人な者で、質問文におかしな部分があるかもしれませんがよろしくお願いします。

teamaster · Accepted Answer

こんばんは。。。静かなところが気に入っていたにも関わらず、まわりが「がやがやしていく。」気の毒なことです。
　
さて、お尋ねの件。ざっくりとした回答しかできずに恐縮ですが、ご参考まで。
　
＊　都市計画法が改正（？）され、「市街化調整区域」であっても、現在は事実上簡単にいろいろなものが建設できるようになっています。このことを規制するために例えば「都市計画法に基づく開発行為等の基準に関する条例」を県が設定し、さらに市町村が例えば、「都市計画法に基づく開発行為に係る技術的細目の強化等に関する条例」のような条例を制定します。
　
＊　「調整区域内の畑を宅地にする場合について」ですが、お住まいの自治体がどの程度の規制をかけているかによります。従って、断言できないのですが、例えば「調整区域内の畑を宅地にする場合」は「自己の居住」に使うかどうか、業者が宅地開発事業に使うかで、手続きが異なってきます。基本的には建設したい方が、当該自治体の「都市計画課」に行って「開発指導要綱」をみて、問題なければ建設に入るというだけです。（条例の規制は当然かかります。）
　
＊　市街化区域内よりも市街化調整区域のほうが一般的に土地代が安いということに最大のメリットがあります。　
　
＊　市街化調整区域内の畑を売却するのは後継者不足によるか？　　「耕作放棄地が日本全国増えてきている現状」を考えるとそれだけが原因とは考えられませんが、大きな要因だと思います。
　
　＝都市計画法に関しては、検索エンジン（ＧＯＯ等）で調べればでてきますので、お手数ですがご自身で検索ください。
　
ご参考まで。

fukudon · Answer

回答からずれてすいません。
私も周囲が田畑の処へ住んで三十年。
だんだんに虫食いで家や共同住宅が建って行くのを眺めてきました。
田畑に残すところと分譲するところを区分けしておけば、農作業もしやすいだろうにと思ったものです。
田の水路なども無理があって見るにしのびません。
地区の農家も当初から話し合って、売る人の田畑を買い取り、端の方の所有者と交換などして田畑の区画を纏めていたら良かったのに…などと思うのは当事者ではない気安さなのでしよう。
いずれにせよ、役所も農家も無放任。そこへ利益第一の不動産・建売業者が入り込んでいるのですから、農業の効率、住まいの環境など存在しませんわね。

noname#21592 · Answer

都市計画法に書いてあるとおり、現行は、バブル時期のミニ宅地造成は、難しいので、道路上に、質問者が、ご指摘のように、コンビにとガソリンスタンドを持ってきます。
都市計画法に、これらは、許可すると買いてありますので。

次に、兎に角、地域居住者に、大きめの分家を作ってもらいます。庭つきで。。。これ、将来、既存宅地で、認定をもらい区分登記する。つまり、２軒分の離れを、老夫婦専用に作るとかですね。（居住宅地の隣地扱い）

ここまでくると、地元Ａさんの離れ豪邸と地元Ｂさんの分家との間の土地は、畑であっても、Ａ農地の課税になります。（畑では、固定資産税を払えないし、大抵、息子さんは、サラリーマンなので、租税特別措置法で、息子が、３０年以上、専業農家にならないと、相続税や贈与税ががっぽりとられる＝現金を持っていないので、その土地を不動産屋に売って、納税する。つまり、宅地に化ける（公務員が儲かる、国が儲かる、不動産屋が儲かる＝法律を知っている人（国、公務員も含め）儲けを山分け）
あとは、Ａ農地になった途端、２階建てコーポアパートを建築するよう勧める（固定資産税が３分の１になる。その老人が死亡したとき、土地代から、アパート建設費用（借金）を引いた残りが課税対象額になるから。。。

耕作をするって、一人で、機械化しなけりゃ、１反（３００坪）が限度でしょう。それ以上は、自己耕作が難しい。

田んぼなら、何かのついでに、低い土地に山土を入れて、道路と同じ高さにしてあげると持ちかける＝一般人から売り地に見える（道路より低い、水田のままでは、売り地に見えないので、高値がつけにくい。。。

つまり、国は、自然破壊を個人にさせつつ、責任は、個人、儲けは、公務員で山分けという政策に起因している。

もともと、国も市町村も都市計画法にたけた人材もおらず、お互いに責任をなすりあって、都市計画とは？という国策は、全く考えていない。よって、農業自給率は、世界最低。貿易が止まれば、今の飽食の日本など、翌日は、北朝鮮と同じなんて、だれも信じていない。
特に、あと３０年で、日本の人口が半減する事実が解りながら、過剰なる、新幹線や高速道路を作って、だれが使うの？って感じです。

teamaster · Answer

ＮＯ１　に対する質問の回答です。
良さげな土地発見→
所有者調べ→売却してくれる可能性（高齢度？）＋開発許可ＯＫの可能性＋採算→
説得交渉

そんな感じでしょうか
　
＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋
　
そうですね。開発業者は売却できそうな土地を採算性を考えて、目を皿のようにさがしています。あとは、多分、金融機関が絡んでくると思います。（ご質問の「高齢」というものに絡んで。つまり、「相続」です。）
また、この規制緩和は一儲けしたいと考え、多少の知恵や知識がある人は、例えば最初の質問にあった「店舗や賃貸住宅」も「市街化調整区域の所有者」自らが建設し、賃貸し、収入を得ようとする動きもあるようです。ご参考まで。

どのように市街化調整区域内の畑を宅地にしていくのでしょうか。

こんばんは。

この回答への補足

回答からずれてすいません。

都市計画法に書いてあるとおり、現行は、バブル時期のミニ宅地造成は、難しいので、道路上に、質問者が、ご指摘のように、コンビにとガソリンスタンドを持ってきます。

ＮＯ１ に対する質問の回答です。

この回答への補足

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