土地を売却してから相続するか相続してから売却するか 税金は

現在特養ホームにいる姉の住居の売却について節税になるのはどちらでしょうか。お教え下さい。

姉はこの住居に２０年以上居住していて、特養ホームに入ってから４年間は空き家です。

この住居の売却について姉は同意しております。

建物は資産価値がほとんどありませんので、解体して更地にするのも視野に入れております。

姉のわずかばかりの預金／年金／特養ホーム支払い／納税／実印等すべて私が管理しております。

将来相続が開始された場合は、公証人遺言書により私がすべてを相続するよう指名されております。

同時に遺言執行人にも指名されております。
姉に兄弟はいますが直系卑属はいません。　

A案　
　
姉の住居を、姉の生存中に売却し売却代金は姉の預金として私が管理する。

この場合姉に住居の譲渡所得にかかる税金が発生しますがどのていどの金額になるでしょうか。
田舎のことゆえ、譲渡金額は仮に５００万円とします。

将来相続が開始された場合は預金を相続する。

B案

姉の住居は姉の生存中には売却せず、将来相続してから売却する。

この場合は私に土地建物の譲渡にたいして課税されますが、39％の課税になるのでしょうか。

それとも相続した土地建物の譲渡は控除が認められるのでしょうか。

A案、B案とも相続税／登記費用／印紙代等は無視するものとします。

No.2 回答者： noname#11502 回答日時： 2005/05/22 15:36

誰が譲渡するかで税金は変わると思います。

相続で取得した土地を相続税の申告期限の翌日以後３年以内に譲渡した場合、納付すべき相続税のうちその譲渡する土地に対応する部分の金額は取得費に加えられるので、譲渡所得税が軽減され、その分所得税は少なくなります。
しかし、もともと相続財産が基礎控除（５千万円＋１千万円×法廷相続人の数）の範囲内で相続税が課税されないのであれば、按分しても０は０ですから控除は増えませんよね。

居住していた土地や建物の売却の場合は、3000万円の特別控除を受けることができます。
また、現在住んでいなくても、住まなくなって3年を経過する年の12月31日までに譲渡した場合は、この特例の対象として認められます。
ということは、５００万円ならマイホームとして持っている人が売却すれば所得税は０なんじゃないでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2005/05/29 06:00

No.1 回答者： ohirune_neko 回答日時： 2005/05/20 19:17

なにやら論点がずれているような・・。

A.相続前に売却
B.相続後に売却
ですよね？その上で相続税は考えないとは？
売却する人物がかわるだけですので、売却による税金ほかはかわらないと思われますが・・・・。

ほかに資産もないようですので、相続税も発生しないように思われます。
しいて言うなら、遊ばせている家屋に毎年税金がかかるということくらいでしょうか？。

ともあれ先々売却を予定しているのなら、不動産屋さんに相談なさるのがよろしいでしょうね。
その際に土地売却ではどのくらいの価値か？それによる所得税ほかのことを、質問なされるとよろしいかと。

この回答への補足

早速の回答をありがとうございます。

＞売却する人物がかわるだけですので、売却による税金ほかはかわらないと思われますが・・・・。＜

売却による税金は変わらないのですか。そこが一番知りたいところなんです。

A.相続前に売却の場合は、姉のマイホームの譲渡ですから課税の優遇措置があるらしい。

B.相続後に売却の場合は私のマイホームの売却ではないから受けられる優遇措置がAよりも少ないのでしょうか。
あるいはAの場合に受けられる優遇措置もあわせて相続するようになるからAと同じなのでしょうか。

不動産譲渡の税制を拾い読みしても難解で手こずっております。よろしくお願いします。

補足日時：2005/05/20 21:00