雨後の竹の子、分譲新築マンション

Question

分譲新築マンションの建築ラッシュです。

７月２０日の読売新聞朝刊の論点で　明海大学教授　長谷川徳之輔先生が　分譲マンションと言うタイトルで記述されています。

築３０年の老朽化マンションの建て替えの手続きの煩雑、資金、能力的に不可能に近いと問いただされていました。


両親が分譲マンションにいて、子供たちも独立してそれぞれ分譲マンションに住んで居ると仮定して、

両親が亡くなった後
３００万円で購入した両親のマンションは、
５００万円でも買い手が無い。
賃貸に出しても借り手が無い。
共益費、管理費などは、区分所有者（相続人の子供）に来る。

生活を犠牲にしてまで買った老朽化マンションの処分に、貴方ならどうしますか？

また国の施策などご存知の方、お教え願いませんでしょうか？

noname#17334 · Accepted Answer

>長谷川徳之輔先生が　分譲マンションと言うタイトルで記述されています。
長谷川さんは建設官僚御出身の研究者。建設経済研究所時代は、一極集中に警鐘をならし
さらにバブル崩壊をいち早く預言。不動産建設経済の第一人者ではありますが、専門が
マクロ経済だけに、マンションの建替えなどという個別事象はやや舌鋒が鈍る気がします。
もともと、マンションのチラシ一枚一枚まで目を通す、オタク系研究者と言われたほどですが

＞築３０年の老朽化マンションの建て替えの手続きの煩雑、資金、能力的に不可能に
＞近いと問いただされていました。

これは、立地と地価と容積などの条件を無視した極論です。
たとえば、公団が郊外に作った団地などまさにその通りですが、新浦安や湾岸地区の
人口急増地区には、その論法はなりたちません。
さらには、３０年なり４０年なりの管理費用、修繕工事の累積結果でも意味合いはことなります。


＞両親が分譲マンションにいて、子供たちも独立してそれぞれ分譲マンションに住んで居ると仮定して、

＞両親が亡くなった後
＞３０００万円で購入した両親のマンションは、
＞５００万円でも買い手が無い。
そういうのを流言蜚語というのです。
実際に地区４０年でも３０年でもいいですが５００万円になっているマンションって
ありますか？

マンションの価格は　土地の持分+建物撤去費以下にはなりません。
今、私が知っている老朽マンションの価格低下事例は、田園都市線宮前平
のGHですが、それでも築３３年でこの価格
http://www.sumai1.com/search/detail/bid=28700

＞賃貸に出しても借り手が無い。
中古で売れなくても、家賃を月坪５千円以下にして借りてがないことは考えにくい。
かりに２０坪がつき１０万なら、近所のせまい家から引っ越してくる。

＞共益費、管理費などは、区分所有者（相続人の子供）に来る。
内装をきれいにして、売るためには、共用部（給排水・エレベータ・ポンプ・タンク
屋上防水・外壁シーリング・サッシシーリング・鉄部塗装など）にちゃんと積立金が
まわっているかしっかり管理組合を通じて目をひからせる。
これ常識。
無為無策で３０年放置すればおっしゃるような事態もあるだろうけど
そうなれば２０年くらいでみんな売り逃げ。
地価が下落して残債割れしていて、売れない人だけが割りを食う。
長谷川徳之輔さんは、常にそいう底辺の居住者の心配をする人。なにせ
根が役人だから。東北大出身だし。まじめ。

＞生活を犠牲にしてまで

生活を犠牲にして買っている人は少ない。みんな生前贈与か遺産か退職金で
買ってます。釣られて、無理なローン組んで買っているとしたら、生活は苦しいだろう。
今は、バッグや車と同じでマンションが「お洒落」なブランド品かしていますよね。
エルメスなら、メーカーが希少性を維持してくれるからいいけど、マンションは
デベロッパーがどんどん供給して値を下げます。

＞買った老朽化マンションの処分に、貴方ならどうしますか？
まず、築２０年で転売することを想定に残債返済していきます。
それと、ライフスタイルもライフステージも２０年きざみで大きくかわります。
売れなければ貸します。貸して得た収入で暮らせる住まいを海外に借りるとか
いろいろ考えます。

＞また国の施策などご存知の方、お教え願いませんでしょうか？
マンション建替えを想定して作ったのが容積ボーナス制度
都心居住型総合設計制度ですが、オフィスブームの終焉を機に
倉庫や工場の跡地に適用されて、従来４００％の容積が倍増する
マジックと一見安めのタワーマンション（Ｗコン）などを生みました。
建替えをまじめに考えても、容積ボーナスがない限り、誰も資金は
だせない。
むしろ５０年とか７０年とか年限決めて取り壊す定期借地権マンションが
潔いという考え方もあります。これは撤去してかえすのはしんどいので
建物そのまま返しますというのがあります。

戦前は家といえばほとんどが借家。戦後の農地改革で、大地主が解体
畑が宅地開発されて、住宅地ができた東京の宅地事情。
ひところは都心３０ｋｍ圏まで進んだ通勤圏も景気の低迷で、個人の時間
を大切にしようという動きのなかで職住近接を東京でも求めたいという
動きになってきているけど、いまになって
昔の郊外住宅地のバス便の中古マンションなど買ってしまうと、カスをつかむ
可能性大だと思います。
おそらくこれから大変な業界再編。さらに給与格差の拡大があるでしょう。
ぼくらはもうリタイヤ世代だからいいけど、これからの人はまじめに研究して
おかないと、うっかりすると大変な苦難を背負うことになりかねないです。
男たるものブランドバッグの目利きはできなくても、マンションの目利きは
できないといけませんよ。

もちろん建物の構造とか仕様なのではなく、土地の将来性。
未来永劫、都心に５００万円のマンションはありえないですから。

namnam6838 · Answer

最近新築で買いました。近所に築40年の分譲の公団団地があります。
あれがうちの40年後の姿だと思って見ています。

今の新築マンションはその40年後の技術で建てられているので、今から40年後にこれより悪いということはないだろうと思います。
見たところ、建物には古めかしさは感じるものの、特に問題なく、ほとんどが居住中です。
近々で立て替える計画もないようですが、その必要性も見えません。
賃貸で住んでいる人もいます（知人が賃貸で住んでいます）（ちなみに家賃は別に激安でもありません・・）し、売買もされています。
売買価格は、1千万弱～2千万です。近所で3千万台でもっと広い新築を買った身としては、なぜ築40年がこんなに高値で取引されるのか不思議に思っていますが、まだ納得できる理由は知り得ていません（余談ですが分譲時は4～5百万だったそうです）。

ストーリーの大前提である「５００万円でも買い手が無い。賃貸に出しても借り手が無い」という条件が正しいのか、検討する必要があると思います。鵜呑みにできません。


両親が居住を終え使命を終えた無用の住居、500万が無理でも、1万ででも売れれば特に問題はないと思いますが・・。
1万円で買った人からすれば、建て替えまで住んでもよし、建て替えても土地の持ち分で含み益があるし若くてローンも組めるでしょうから、1万円程度ならば買われるように思います。
無用と思うものにそれなりの値段をつけようとすると無理にみえるのであって、1万円は極端な例えですが、他人の勘定でならば得をするところで、価格がつくものと思います。
（数十年後でも土地というものに値段がついていればという前提になります）

cubics · Answer

>３００万円で購入した両親のマンションは、
>５００万円でも買い手が無い。

３００万円で購入したら、２００万円でも、１００万円でも売れる価格で売るですね。
購入価格より高く売れる老朽マンションなんてあるのでしょうか。
単なる不良資産ですから、売却するしかないですね。

雨後の竹の子、分譲新築マンション

>長谷川徳之輔先生が 分譲マンションと言うタイトルで記述されています。

最近新築で買いました。

>３００万円で購入した両親のマンションは、

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング

>長谷川徳之輔先生が　分譲マンションと言うタイトルで記述されています。