登記簿謄本について

Question

先日隣の家を不動産会社が買い取り、新築することとなりました。家の前は全部で7軒（我が家と隣の家を含む）の家に囲まれる土地（昔から住んでいる人たちはここを7軒の共有地だとずっと思っていた）があり、このたびＯＫwebで質問を投稿したところ、どうやらそれは「位置指定道路」になっているようだ、というところまで判ってきました。
さて、質問なのですが、目の前の土地が本当に共有地で私道なのかを確認するために登記簿謄本を取りに法務局へ行ったのですが、職員に現在他の方が登記中（先週から）なので、すくなくともあと1週間は閲覧不可、といわれました。登記中の他の方とは誰なのかは、個人情報なので教えられないとのことでしたが。登記とは、どれくらい時間のかかるものなのですか？また、まさか土地所有者の一人であるにもかかわらず閲覧できないとは思わなかったのですが、所有者（のひとり）でも閲覧できない理由が知りたいです。それと、今回はものすごい緊急事態があったわけでもないので（できれば一刻も早く欲しかったのですが）仕方がないと諦めましたが、もし登記簿謄本が至急必要だった場合にこのような事態が起こってしまったらどうしたらいいのですか？諦めるしかないのですか？それとも他に方法がありますか。教えてください。

noname#21592 · Accepted Answer

位置指定道路のみの利用規則とするのか、位置指定道路を必要とする７軒の建築協定とするか、決めてください。後者は、役所に届けますので、今後、どなたかが、その土地を購入しても、建築協定制限付きとして購入しますので、購入してから、そんな規則があったなんて知らなかった、今時、車庫を作らない方が、おかしい。車庫法で、車庫を持たずに済ましている、あなた達の方が違法だと逆に言われるかもしれませんが、それは、防げます。今日、住宅建築に、車庫は、必需なんですね。
で、私道を車両乗り入れ可能な部分と乗り入れしない部分に分けて、乗り入れ可能部分に、来客も含め、車両を置けるように考えてみてはどうか？また、見直し条項を作って、２年後程度に見直すことにして、早急に協定をしないと、７軒の意思がある今を外すと、２度と、協定は無理でしょうね。また、皆さんも、孫が出来て、車がほしいとか、介護用の車両が来て、風呂に入る場合はどうのとか、予想のつかないことが、たくさん出来ますね。建築協定は、今度立て替えるとき（＊＊＊平方メートル以下の現状を大きく変えない修繕を除く）は、車庫を作るということで、協定を簡単に作っておいて、細かいことは、別途、利用規則によるとしてもいいでしょう。

この際、建築協定の相談窓口が、役所にありますので、ご相談くださったらどうでしょうか？おおまかなことのみ、協定して、細かいことは、利用規則によることにしないと、次の世代の人が、規制を受けて困ることもありますので、あまり厳しい協定は、難しいでしょうが、協定が、役所に届けてあるということで、利用規則の遵守度合いが、上がる期待があります。

登記制限を付けたいなら、司法書士にご相談ください。なお、私道ですので、駐車スペースのラインを引いてもOKです。また、公道と私道の間にコーンを置いたり車両侵入防止くいを立ててもOKですが、ここは私道のため、云々と、第３者に理由がわかる看板を立てればいいでしょうし、どこかのお宅の壁に規則の一部を看板とすれば、来客や第３者にも遵守してもらえるでしょう。宅配便、ピアノの搬入、引越しなど、大型車両。特に消防車の侵入路は、確保してくださいませ。

noname#21592 · Answer

後日、アドバイスいただいた甲斐なく問題がこじれてしまった（そんな事態がないことを切に願いますが）場合、またＯＫＷＥＢで質問を挙げているかもしれませんが、そしてまたお世話になってしまうかもしれませんがその際にはよろしくお願いいたします。＞＞＞＞

いつでも、どうぞ。。。ただし、OKWEBの回答は、メールで行っている関係上、間違いもあります。

参考として聞いていただき、ご自分で、必ず検証してください。

私は、弁護士でも司法書士でもありませんが、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士、測量士、訴訟代理人、設計士、不動産屋、建築屋など、それぞれに数人は、付き合ったり、飲みに行ったり、と、付き合いがあり月に１回、勉強会をしています。そんな関係で、もしお役に立てる部分があれば、喜んでお答えします。自分は、化学系なんで、全く畑違いなんですけど。。。

まあ、勉強会のお陰で、弁護士がお手上げの１００年地上権登記事件を、解決しましたが。。。これ弁護士が最高裁まで行っても解決しなかったのに、素人３人で、１発、解決、６０人以上対３人で、３人が、勝ちましたから。。。要領ですね。

弁護士は、いい加減なこと出来ないので、返って難しくなっちゃいます。

自分なら、努力目標として、転売のときは、近隣の住居環境を考慮してくれる買い主に売却することを努力する。程度に書いておきますがね。
条文には、法的根拠条文と期待条文というのがあって、後者は、弁護士や公証人は、法的根拠が無いので書きませんが、素人作成文は、書いてもよくて、案外、メンツがあるとかで、締結者は守ってくれるもの（心理作戦）ですよ。この辺が、プロとアマチュアの違いなんです。で、アマチュアとしては、この条文は、法的根拠がある。これは、守られなくても、仕方ないなど、自分の控えには、メモしておくと、将来いいですよ。お子さんの代になっても、係争や裁判になりませんので。。。と、いうか、弁護士は、期待条文を書かれると、裁判にならないので商売にならないので書きません。し、立場的に法根拠が無い条文が書けません。

以上、長くなりましたが、良い近所付き合いが出来ることと私道の管理がしやすい環境を作って、子どもに相続させてくださいね。絶対、子ども、孫の代に、私道は係争になりますのでね。

noname#21592 · Answer

明日、月曜日に、法務局へ電話して、前の不動産屋の土地売買契約（建築できるとは限らず、袋地でも売買は可能）が終わって、位置指定道路の登記簿謄本が、多分、２日（火）か３日（水）には、取れるはずですから、いつ、取りに行ったらいいか、９時の時点で、底地地番を言って、聞いてください。そして、至急、登記簿を取ってください。で、甲欄の所有者欄に、不動産屋が入っているかどうか？乙欄に、特記登記が、あるのか、無いのか？地目は、何かを調べてください。

なお、建築協定にしろ、位置指定道路使用規則にせよ、相手だけに守りなさいとは、言えず、自分も従うことになりますので、厳しすぎると、子、孫の時代に困りますし、簡単すぎると、１軒だけ商売なんか始められると、困ってしまうので、建築できるものを限定することも必要です。工業地域は、住居地域と違って、何でも建築できますが、７軒が、居住用住宅を主に考えてみえるのなら、その辺、（用途地域制限事項）も調べてくださいね。これは、市の建築局ですね。

法律的には、工業地域は、騒音やら、建築物の制限がゆるいので、何でも出来てしまい、周りの実態と違うことになりかねません。不動産屋は、値段を高く売ることを、主眼としているので、高級住宅地というイメージを保ちたい（資産価値が上がる）とかおだてて、条件を呑ませましょう。

noname#21592 · Answer

http://www.city.gifu.gifu.jp/kaihatsu/shiteidouro.html

位置指定道路 【いちしていどうろ】 
--------------------------------------------------------------------------------
 
 建築基準法上の「道路」のひとつ。新しく開発された分譲地などの幅4m以上の私道で、特定行政庁が道路位置の指定をしたもの。ミニ開発で、袋小路状の私道の周りを建売住宅が取り囲んでいるようなケースによくある道路。道路位置の指定を受けるには、公道との交差部に有効な隅切りがあること、側溝を設けること、一定以上のこう配がないことなど、特定の技術的な基準に適合することが条件。位置指定を受けるまで建築確認は取れない。  

 
 「位置指定道路に対する通行権はありませんが、人の通行は認められています。車両については、日常生活上の必要の度合いにより異なります」
（建設コンサルタント／奥貫　隆）

　「位置指定道路」とは、建築基準法第42条1項5号で定められる道路で、「土地を建築物の敷地として利用するために、新たに築造される道路で、各都道府県や市町村（特定行政庁）からその位置の指定を受けたもの」です。

　接道義務のある建物を建てるために、道路としての使用を前提に「位置指定道路」の認定を受けるわけですから、基本的に通行に関しても一般の道路に準ずると考えられます。しかし、この指定を受けた道路は、人の一般通行の用に供する必要はありますが、原則として、車両等の交通の用に供する必要はありません。

　ここでいう「人の一般通行の用に供する必要がある」とは、通行する人々に私法上の通行権を認めるものではなく、公法上の道路としての反射的利益（※）として、通行の自由が認められるにすぎません。

　また、「位置指定道路」は公道として移管していない限り、所有者のいる私有地です。道路の維持管理などの理由から、敷地所有者が、車両の通行などについて規制を設けることはできるのです。特に、道路の構造上から、重車両の通行が規制されることがあります。

　従って、位置指定道路に面している土地の所有者は、その道路を通行する「権利」は有していませんが、通行することが認められています。車両については、それぞれの敷地所有者によって、通行が規制もしくは禁止されることがあります。

　ただし、これまでの判例では、日常生活上不可欠と判断された場合は、敷地所有者による車両の通行妨害に対し、その排除を求める権利があるとされています。つまり、車両の通行については、法的な判断も日常生活上の必要の度合いにより異なります。

　さらに、位置指定道路の敷地所有者や借地権者などが、その権利を第三者に譲渡したり、担保に提供することは自由です。しかし、道路の変更や廃道、敷地内に建築物を建てたりすることは、勝手にはできません。

　なお、位置指定道路の通行に関して、何かトラブルが起きているのであれば、役所の該当部門、建築指導担当課や都市計画課などに、相談することをお勧めします。

※反射的利益：法律で命令したり、制限や禁止を定めていることの反射として、ある人が受ける利益のこと 

*************************

上記のように、公道移管されるか、私道利用合意契約書を作られないと、いろいろ今後、トラブルの元ですよ。電柱１本、自由に立てれない訳ですからね。
私道所有者の権利は、侵せませんし、基本的に納税の義務もありますし。。。非課税と免税は、違いますよ。免税は、払うべき税金を今は、免じてあげるというもので、課税の１手段なんですね。

参考URL：http://www.city.gifu.gifu.jp/kaihatsu/shiteidouro.html

noname#21592 · Answer

また、言葉足らずなので、補足を。

位置指定道路を使い、前面道路接合を取って、位置指定道路所有者の反対の下、
建築確認を通したとなれば、トイレは汲み取りでしょうし、電話、電気も引けないかもしれません。建築局へ、位置指定道路の利用規約作定中につき、建築ストップは１ヶ月掛けれます。

つまり、建築確認書の申請＝位置指定道路を自由に使えるとは、違いますよ。

また、人の通行は出来ても、自動車の通行までは、許可していないし、地上権、地益権の問題もありますしね。

弁護士では、ありませんが、別件での、地上権、地益権、空中権の登記の経験はありますが。。。それぞれ、相場があって、賃料が決まっています。いままでの７軒は、お互い相殺していたので、金銭授受が無かっただけですね。

noname#21592 · Answer

では、お隣りさんは、前面道路での制約範囲の小さな建物しか？建てない？規制範囲内で、ガマンして建てる。駐車スペースもその前面道路で確保できている？
雨が降ったら、全部、雨水は、前面道路側に排出する。ガス、水道、電気。電話すべて、前面道路から引いてくる？？？

不動産屋の言ったことは、皆さん建築反対と言っても、前面道路４M接合程度の建物は、認め印なしでも建てれますよ、ということですね。それと、共有道路の利便性を無断でつかっちゃうというのとは、ちょっと違うので、返って、新入居者も迷惑する不動産屋ですね。第１、ごみ１袋、出すところを申請しないといけないし、玄関は、接合４ｍ側になっちゃいますね。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

建築協定にするか、通行土地利用協定にするか？

双方メリット、デメリットがありますが、ご研究を。

議員との面識なんて、名刺持っていって、会えばいいだけですので。。。

僕自身、国会議員のメル友でも数人はいますよ。

議員なんて、地元でうまく自分の選挙の立場が泳げれば、建築内容は関係なしですね。

noname#21592 · Answer

気になる点が一つ、建物をその不動産屋が建てるときに、私道所有者の道路接合合意の印鑑（認め印）が７人分要りますが、不動産屋が、３文印で、書類を作って、建築して、善意の第３者に建物と土地を売ってしまうと、もう、善意の第３者の建物は財産ですから壊せませんし、その人も、被害者ですから、困ったことになります。建築課で、自分の同意書の印が、どうなっているのか？聞かれた方がよろしいのでは？

noname#21592 · Answer

登記事務自身は、随分コンピュータ化され、早いのですが、それに、合う、登記法令の改正が無いというか、その方が、公務員として楽ですしね。

機械化すると言って、登記簿発行手数料をほぼ倍額にしましたが、全国、コンピュータで発行できるのに、未だ、他の支所の分が、取れるくらいのサービスしかしませんね。手数料を倍にするときの、うたい文句は、もう忘れられていますのでね。

で、登記法自身が、複合登記を得意としていない。つまり、マンションなどの共有持分や私道等についても、当初の形状で使っている場合は問題ないが、共有部分の占拠、占有実態がでてくると、取得の権利が出てきてしまいます。共有持分とは、かように、権利の薄いものですので、やはり、共有地取り扱い協定を結ばれるのがベターと思います。（私見）

noname#21592 · Answer

つまり早いもの勝ちとなるんでしょうか？極端な話、4軒同時に…なんてことがあったら、最後の1軒が申請をおこなうためには2ヶ月待ち、となるんですか？


＞＞＞＞はい、そのとおりです。ですから、今のうちにきちんと登記簿上、私道でありその私道に、水道、下水、人の通行、自転車を置く、マイカーを駐車するなど、規則を作っておかないと、奥の家の来客の車が、駐車して、自分の車が車庫から出せない。警察に言っても、公道は駐車違反だが、私道は、取締りできないと帰ってしまうなど。。。建築協定など、作っておくべきでしょうね。３０年来の近所の人も息子さんの代に変わって、うまくいままでどおり行きますかね？？？

共有部分の規約は、最近のマンションなどの管理規則を参考にされるといいでしょうね。兎に角、７軒の土地と建物所有者の協議会だけは、発足すべき時期なんでしょうね。

noname#21592 · Answer

＃１です。書き方が悪いので、誤解があるようですが、登記事務作業中の登記簿は取れません。ですが、個別事案は、大体、２週間を目処に事務をしていますから、２週間後に、登記簿がとれるはずです。町名変更、合併、大規模開発、住居表示変更など、２週間以上かかる作業の場合は、法務局内に公示されているはずです。

発行停止中という相手は、その登記簿をほしいと言っている人、つまり、自分自身ですか、この場合は。。。で、だれかが登記しているとは多分、となりの家の買い取った不動産屋の登記なんでしょうね。つまり、明確な分筆登記がされていないため、となりの登記のために７軒、１体で、登記がされていて、同時には、次の登記や閲覧が出来ないということですね。よって、１週間待って（登記官に現登記完了時に電話くださいと言えば、電話が約１週間後、係ってきますので、７軒及び、通路部分の謄本をとり、７軒合意で、市道に寄付する（公道認知してもらう）とか、共有登記で、登記地目と目的を通路として明示するとか、登記簿上のきちんとした作業が必要ですね。つまり、７軒合同で登記されているものを、測量して、それぞれ、道路接合面を計算してきちんと、７つの区分登記をされれば、隣りが売買になろうが、自分の土地の登記や、区分された共有持分の所有権は保全されるでしょうね。
多分、私道部分が無ければ、建築基準法上、となりは、閉鎖土地（道路接合面不足）で建築できないのでは？？？

で、本題の回答は、現在の登記が終わるまで、登記簿は取れません。また。勝手に今回間違った登記が、この２週間の間に行われたなら、更正登記ができます。

いずれにせよ、７軒の方が、話し合って、私道のままにするのか、市に寄付して市道にするのか、私道としての登記をするのか、あいまいなままの共有持分指定通路にしておくのか？
話し合ってください。

＃３さんの回答は、当たりと思います。私は、どこか別の役所から、登記簿が期限までに必要という風に勘違いしましたので、そのほしいという役所に、事件作業閉鎖中と言えば、その期間（２週間）は、登記簿の提出を待ってくれるという意味だったんですが。。。

登記簿謄本について

位置指定道路のみの利用規則とするのか、位置指定道路を必要とする７軒の建築協定とするか、決めてください。

この回答への補足

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また、言葉足らずなので、補足を。

では、お隣りさんは、前面道路での制約範囲の小さな建物しか？建てない？規制範囲内で、ガマンして建てる。

この回答への補足

登記事務自身は、随分コンピュータ化され、早いのですが、それに、合う、登記法令の改正が無いというか、その方が、公務員として楽ですしね。

この回答への補足

つまり早いもの勝ちとなるんでしょうか？極端な話、4軒同時に…なんてことがあったら、最後の1軒が申請をおこなうためには2ヶ月待ち、となるんですか？

この回答への補足

＃１です。

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