建物権利と底地権利について

借地権者と建物の所有権が自分の親族（親兄弟３人と祖母）で現在その借地には祖母と自分しか住んでいません。地代や家屋の税金も祖母が払っています。今回借地権の名義でない自分が底地を買い取り、築が４０年なので家屋の権利者にそれぞれ了解を得て新築に建て直しを行い、新築の建物の登記名義を自分にする話しをしています。このような場合、建物と底地は自分なのですが、借地権はどうなってしまうのでしょうか？買い取って家を建てた自分の権利はどのようなものとなるのでしょうか？所有権と変わらない状況になるのでしょうか？
また借地権がそのまま残るのであれば複数名義の借地権を４人の内一人の名義にしたいと思っているのですが可能なのでしょうか？
質問が複雑でわかりづらく大変申し訳ありません。
いろいろ調べたのですがこのような事例がなかなかなく、どなたか回答いただけると非常に幸いです。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/08/02 12:41

>借地権者と建物の所有権が自分の親族（親兄弟３人と祖母）で

建物は登記されますが、普通は借地権の登記はされないことが多いです。
要するに建物がご両親、御兄弟、の３名＋祖母様の共有名義ということ
で、実際の借地契約人は御祖母さまという理解でしいですね。

＞現在その借地には祖母と自分しか住んでいません。
そうですか。

＞地代や家屋の税金も祖母が払っています。
借地権は登記簿に記載されていないはずです。借地契約書があるだけ
ですね。

＞今回借地権の名義でない自分が底地を買い取り、
その時点で借地権者、底地権者、建物所有者がすべて親族になります。

＞築が４０年なので家屋の権利者にそれぞれ了解を得て新築に建て直し
＞を行い、新築の建物の登記名義を自分にする話しをしています。
親族において税法上の借地権は考慮しなくていいことになっています。
普通は、土地と建物所有者が異なっても、「使用貸借」に基づく借地と
いうことで、法定地上権が発生しないです。
実は、これは「借地権分を底地権者が留保しているいう解釈だから」
で、本件のように、最初から借地権の保有者と、底地権者が
明確に分かれる場合
建物撤去において、借地権分の権利の譲渡があったと税法上
みなされると考えられます。


＞このような場合、建物と底地は自分なのですが、借地権はどうなって
＞しまうのでしょうか？

借地権は、質問者さまと御祖母さまの間で承継されます。
その時点で、建物を壊すにあたって、「建物を質問者さまが
買い取る」ことで、借地権を買い取った形になります。
身内以外があいてならば、建物は老朽化して無価値ですが
借地権代価として「地価×借地権割合（通常は0.7）で買い取る
ことになりますが、どこまで安く買い取って税務上セーフ（つまり
贈与認定がされないか）は微妙ですね。
基本的に、土地を底地、借地権にわけて取得するだけの話
です。

＞買い取って家を建てた自分の権利はどのようなものとなるのでしょうか？
＞所有権と変わらない状況になるのでしょうか？

登記簿上の扱いがやっかいですね。
登記簿上は、土地の所有権が、地主Ａさんから質問者さまに
移転します。

建物撤去で、除去届けがでれば、建物所有権も自然消滅ですが
税務署は「仕事熱心ならば」土地の所有権者と撤去建物の名義人
が異なれば、借地権の譲渡の有無を問うでしょうね。

＞また借地権がそのまま残るのであれば複数名義の借地権を
＞４人の内一人の名義にしたいと思っているのですが可能なのでしょうか？

借地権は建物所有権と不可分ですからそのようなことは考えられません。

＞借地権は買い取りするつもりがありません。回答にありました
＞「借地権者から借地権の解約（返還）をした。
＞（無償の場合）」このケースで行えれば解約するという事で解消したのですが、＞この場合は贈与税が発生するのでしょうか？

上記のように、借地権価格の贈与にあたります。１０００万円を超えたら
４００万近い課税額になります。
まぁ、税金払わずに、借地権の買取契約をして、１１０万円づつ（贈与税の
基礎控除額）の各年分割払いで払ったことにするという契約はありでしょう。

＞借地権だけこのままの状態にした場合は将来的に何か問題がでてくるのでしょうか？

借地権は一般的には登記されていないケースが多いです。
建物所有権の登記をもって借地権の登記のように扱うのが通例です。
このケースでの借地権は、税務上の問題が最大の課題です。
このまま借地権は、名目上残っていて親族が持っていますという主張は
困難です。
どうしても、そうしたいなら、建物の所有者を御親族４名にして、建設費も
御親族が負担することです。
そうでないと、税務上贈与認定がなされます。贈与税を払えといってきます。

＞例えば家を建て直した後に４人の借地権者を自分の母親一人の名義にすると
＞母親に対して贈与税が発生してしまうのでしょうか？

借地権は、建物名義と不可分ですから、お母様に建物を建ててもらわないと
それは無理ですね。
借地権というのは、土地の上に建物を建てて土地を利用する権利のこと
ですから、建物を新たに作るにあたっては、事前に得ておかないと建物
は建てられないという解釈です。
既存建物を壊すのは、所有者ですが、壊す時点で、借地権が地主（質問者さま）
へ自然に譲渡されるという解釈になります。無償譲渡なら贈与です。

＞母親一人の名義に絞れればその後将来的に母親が亡くなってしまった際に自＞分に相続をして相続税として払ったほうが金銭的に安くなるのかと思いまして

お母様が、建物を所有して借地権も継承するにはこのようにします。
(1)まず、借地権の他の親族の持分をお母様に贈与します。
持分をお母様１／２　その他計１／２として借地権価格１０００万円とすれば
贈与課税標準は３９０万円（５００－基礎控除１１０万円）でおおよそ
５２万円くらいの贈与税額ですね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm　
贈与税額は上記参照
これはお母様が支払います。
(2)次に、家の新築費用をすべてお母様が負担されてお母様名義で
　　家を登記します。
　　お母様に自己資金がないときは、質問者さまが連帯保証人になって
　　住宅ローンを借ります。
(3)あと、家賃名目で質問者さまが支払うお金でローンの返済にあてます。

(4)お母様が亡くなった際確実に、家が取得できるように遺言状を書いて
　もらえば完璧（＾＾）

この回答へのお礼

大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/08/02 21:12

No.2 回答者： shion0851 回答日時： 2005/07/31 17:00

不動産業者です。

文章の読み取り解釈が悪いかも知れませんが。。。

まず建物が滅失しても借地権は消えません。
しかし、借地権は建物所有を目的とした物権なので、本件のように名義が別の建物が建つ事は借地権の消滅を意味するでしょう。

と言っても、借地権がパっと消えてなくなる訳ではありません。
「消え方」には以下の２つがあると思います。
相談者さん（底地権者）が親族（借地権者）から借地権を買い戻した。（有償の場合）
あるいは、借地権者から借地権の解約（返還）をした。（無償の場合）

建物の名義が相談者さん（底地権者）と別人ならば借地権は残ります。
４人のうち誰が単独名義人になっても同様です。


あとは贈与等の税金の問題にご注意を。

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。

この回答への補足

ご回答大変参考になりました。ありがとうございます。回答にて一つ疑問がございまして補足にて失礼致します。自分は底地を買い取った後、建物も自分の登記にするのですが、借地権は買い取りするつもりがありません。回答にありました「借地権者から借地権の解約（返還）をした。（無償の場合）」このケースで行えれば解約するという事で解消したのですが、この場合は贈与税が発生するのでしょうか？また、借地権だけこのままの状態にした場合は将来的に何か問題がでてくるのでしょうか？度々の質問で申し訳ございません。

補足日時：2005/07/31 17:33

この回答へのお礼

大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/08/02 21:12

No.1 回答者： momoko3 回答日時： 2005/07/31 16:55

結論から言いますと、所有権になります。

また、法律上の借地権は、なくなりますが、税務上の借地権（財産）はなくならない方がいいと思います。親兄弟から建物所有権を買い取り（もしくは贈与を受ける）、それから壊せば、税務上の問題もクリアーになります。建物の財産価値は税務上住宅地であれば、所有権の５０％と見るのが税務署です。特に親や兄弟からの安い金額で購入すると、贈与と見られる可能性もあります。買い取らないのであれば、借地権は残ってますよという書類が税務署にありますから、それを提出しておきましょう。相続精算課税制度を利用して、課税されない贈与の申請を行う方法は、親の持ち分のみでしょうから、兄弟からは、買い取らなくてはいけません。いろいろ書きましたが、税務上の問題をどうクリアーにするかということが、今回の焦点です。所有権（民法上）の問題は、親兄弟と話が付けば、完全な所有権となります。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。大変参考になり助かります。回答について疑問があり補足にて失礼致します。わたくしの場合民法上は問題なくても、税務上の金銭問題が要という事が十分理解できました。焦点は借地権なのですが、例えば家を建て直した後に４人の借地権者を自分の母親一人の名義にすると母親に対して贈与税が発生してしまうのでしょうか？自分としましてはこの方法を行って母親一人の名義に絞れればその後将来的に母親が亡くなってしまった際に自分に相続をして相続税として払ったほうが金銭的に安くなるのかと思いまして質問をさせていただきました。度々の質問でお手数をかけまして申し訳ございません。

補足日時：2005/07/31 17:41

この回答へのお礼

大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2005/08/02 21:13