農地と雑種地が一緒になった土地

農地と雑種地が一緒になった無指定地域の土地の購入計画があります。
農地ですのでそのまま購入する場合は、農地転用申請が必要と思いますが、買い受けする側がそれを行うのでなく、土地の持ち主が、農地をあらかじめ雑種地に変更することはできないものでしょうか。
現況は、農地も雑種地も材木置き場となっています。農地は全体敷地の20％台です。

No.4 回答者： fujimiru 回答日時： 2005/10/08 08:30

耕作者の地位の安定と生産性の増進を図ることを目的として農地法があり、農業振興地域の場合は、一定の農地（５０a)を所有しているものだけに限り、農地の購入が可能です。

まずは、地主と相談されて諸々のポイントを確認されることをお奨め致します。全ては売買の前に確認するべき事項です。
農用地を転用して農地以外（宅地、山林等）の土地利用をするときは農業委員会の審議を経た後、県知事の許可が必要となります。

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/10/07 19:52

通常農転の場合、その許可を受けるのは売主と買主の両方なので買主が決まらないと出来ないので（農地法５条）、農転が必要な土地については、売買契約書を締結し、その契約書にて売主の責任において農転許可を得ることという条文を入れるのが普通です。

つまり農転出来なかった場合は売主の責任となるので契約はなかったことに出来るという話です。
で、農転許可を貰ったあとに売買実行して、その後買主がその許可をもって法務局に地目変更する、宅地であれば建築してから地目を宅地に変更するという流れになります。（所有者の変更後でなければ地目変更できないです。売買が理由なので売買の前には出来ない）

でも何故変更する地目が雑種地なのですか？
雑種地への変更であれば、事前に売主が変更してから売買出来そうなものですが、実は売主が単独で行う農転は農地法３条によるもので、その後も引き続き所有することが前提になってしまいます。

平たく言えば、農転は売主の責任で申請許可貰ってから売買して、地目の変更は購入者ということです。

No.2 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/10/07 10:24

可能だと思います。

一般的には農地転用の許可が下りる＝地目変更ではありません。許可が下りたあとに工事をするなりして状況を整えて確認された後に登記簿上の地目変更が可能となります。

ご質問では現況で材木置き場となっている様子なので、普通に考えれば何も手を加えずとも雑種地としての変更までならば地主の申請により可能であると思われます。
詳しくは管轄の農業委員会までお問い合わせください。
技術的に可能であったとしてもそれを受ける受けないは売り手・買い手の交渉事になるとは思いますが。

No.1 回答者： jyamamoto 回答日時： 2005/10/07 07:50

持ち主の方が地縁があって手続きもし易いし、農地の縛りを解いたほうが売買価格も有利になるので、普通は持ち主が転用申請をするのではない

でしょうか?