「不動産業」運営方法教えて下さい。

兄(３●歳)と私(２●歳)と兄嫁(３●歳)と３人で町の小さな不動産屋（賃貸・売買・管理）を開業する予定です。

３人とも不動産業未経験です。

開業時の事務的な事はある程度わかっているのですが、運営方法など技術的(実務的)な事がモヤモヤとしています。

ゼロからのスタートなのですが、不動産屋を立上げの時の物件情報等はどうしているのでしょうか？

アパート、マンションなど賃貸業をしている親戚が数人いて、「空物件あるからお願いね。」と言われていますが、１０戸～２０戸くらいです。

さすがにこれだけでは食べていけません。。。

１．物件情報の収集方法
２．大家様の情報の収集方法
３．他社が仲介(広告)している物件の大家様への営業方法
４．同業他社との上手な付き合い方
５．管理物件の増やし方
６．集客方法
７．不動産業界のタブー等、注意しなければいけない事
８．不動産会社の経営のコツ等

上記８項目を教えて下さい。

上記以外にもアドバイス等ございましたらよろしくお願い致します。

未経験では無謀な業種かもしれませんが、なんとか成功したいと思っております。

先輩の方々よろしくお願い致します。

No.9 回答者： mybachkc 回答日時： 2006/03/31 16:36

　どうも＃７で回答させていただいた者です。

　私が昨年の１２月から勤めている会社はちょうど質問者さんと似たような状
況で一昨年の１２月から不動産部門を始めた会社です。

　宅建の資格者と不動産業の経験者がいなかった為、売買専門でしたがベテラ
ンの経験者を雇い入れ始めたようです。

　会社は所謂同族会社と呼ばれる種類の会社で、創業者である会長、その夫人
が常務、長男が社長、次男が専務、そして兄弟の夫人がそれぞれパートと言っ
た感じで勤めています。

　不動産部門を始めるにあたり長男である社長は、これからはインターネット
の時代と考え、情報通信関係に力を入れている大手建材メーカーを親会社とす
る不動産のフランチャイズに加盟しました。

　フランチャイズ本部発行の研修マニュアルを見ると、世界規模のネットワー
クで社員研修・教育にも万全のサポート体制を謳ってはいますが、加盟店の売
上げ向上、実績上昇の具体的手法については、何等目新しい事は書いていませ
ん。

　ただ、グループ会社全体の社員数を数えると数万人になるので、その社員の
転勤なのどの際、加盟店を利用するよう働きかける事は可能とうっすらオブ
ラートに包まれたような表現はあります。

　しかし、そのフランチャイズに加盟してからフランチャイズの担当が始めた
ことは、そのベテラン社員を追い詰め・叱咤激励することのみです。

　とにかくポータルサイトに物件情報を多数登録するよう指示とノルマを押し
付けるだけで、具体的な物件情報の収集ノウハウについて教えることは一切あ
りませんでした。

　業界のベテラン営業マンだった社員は、自分の付き合いのある業者からいく
らか物件情報は集めましたが、情報を貰うだけでこちらから提供する情報がな
い業者に果たして情報をどんどん提供してくれるでしょうか？

　情報を持っている業者だって苦労して不動産オーナーから委託を受けた物件
です。
　自分で直接客を見つけて売れば、売主・買主双方から仲介料が貰えます。
　自分らで直接売れそうな物件情報を他社に渡すかどうかはちょっと考えれば
分かることです。
　従って、渡される情報はどうにも売れ難い、屑物件がほとんどです。

　話が長くなりましたが、物件情報は開業してから集めるのではなく、開業前
にある程度確保しておくべきだと思います。

　又これは、あまり一般的に知られていない話ですが不動産業開業者の特徴と
して、前職が銀行員という人は意外と多いです。
　これは職業柄資産家と接触する機会が多い職業ですから、客の資産状況にも
精通しているということで、独立して開業しても物件情報の収集に比較的苦労
しないという傾向があります。

　売る商品が無いというのではもともと商売は成り立ちませんから、不動産仲
介業でも仲介する物件の数量が少ないのは致命的です。

No.8 回答者： 2103goo 回答日時： 2006/03/31 11:44

n3y53様と同じような状況で始めた者ですが、

その後、どのような状況でしょうか？

No.7 回答者： mybachkc 回答日時： 2005/12/01 16:18

　ご質問の８項目。

　このような事をダイレクトに質問するとは、なかなかユニークな人だと思い
ました。

　何故なら、何の利害関係もない人に、商売の肝を簡単に教える人がいるので
しょうか？

　例えば、見ず知らずの美容室に入って、美容院を始めたいから稼ぎ方を教え
ろと言っているのと大差がないように感じます。

　ただ、あなたのこうしたやり方にも、評価出来る点はあります。

　多分、もうご存知でしょうが、あなたが開業を予定されている地域には、既
存の不動産業者が多数いると思います。

　すると、後発が伸びるには、既存の業者にはないユニークな特色がないと集
客は難しいと思います。

　そういう意味で、業界の常識にとらわれないユニークな発想が必要と思われ、
このユニークな質問をされるあなたに、その可能性があるのかもしれないと思
うからです。

　他は、知りませんが、今、地方の不動産業者の多くは、出来れば廃業若しく
は転業したいと思っているというのが本音です。

　賃貸の仲介だって、年から年中仕事があるわけではなく、引越しシーズンに
あわせて、より多くの物件を確保しようと考えているというのが実態ではない
でしょうか？
　しかし、先程も書いたように、先行の不動産業者も賃貸物件のオーナーに逃
げられないように、長年の信頼関係に磨きをかけているでしょうし、不動産業
者と賃貸物件のオーナーとの関係は、はたで見ている程、単純なものではあり
ません。

　ベテランの不動産業者になると、オーナー自身とその家族についての膨大な
個人的情報を持っています。

　もちろん、それはオーナーに関することだけではなく、入居者確保の情報の
元となる、定期的に転勤のある会社の総務担当もきちんと押さえています。

　何か賃貸物件を探しているという情報が自動的に入ってくるようになってい
るのです。

　長々と書きましたが、いずれ不動産業を軌道に乗せる為には、並大抵発想で
は難しいということだけは確かだと思います。

No.6 回答者： sakusesu7 回答日時： 2005/10/14 13:42

みなさんお詳しい方のようですので、別角度からお話します。

不動産会社に入って4ヶ月目の事務員です。賃貸物件の案内もしております。先日初めて賃貸契約を結ぶことができました。
私の場合、まったくの未経験ですが会社自体がすでに不動産業を確立しており、以前ここに勤めていた賃貸業に詳しい人が会社で下地を作っておりましたので、経験のない私でも、なんとか営業らしきことができております。

正直言って、これだけ下地ができていても毎日わからないことばかりです。書類の雛形はあっても、書く内容が難しいし、手順もさっぱりわかりません。私の仕事は案内して、申し込みを受け付け、契約書を用意するところまでですが、何もかも初めてでしたので（自分自身は県営住宅に住んでいたので、賃貸契約の経験がありません）、用意する書類がどれだけあるのか、審査にはどのくらいかかるのか、本当にすべて「多分こうだと思う」てな感じでした。
それでも、売買の書類を作成したり、過去の契約書を開いたり、またこのサイトなどで勉強したりして知識だけはありましたので、なんとかやっていけております。（売買が主な会社なので、賃貸希望の申し込みが少ないことも幸いです）売買専門のうちの営業が詳しい人を紹介してくれたり、専門用語を教えてくれたりしますし。

わかる範囲でお話します。
1．の物件情報収集ですが、どこの業者も基本的にはインターネットと住宅情報誌だと言っておりました。ただ、これはこの地域（広島県）だけかもしれません。
業者同士の付き合いもあります。地域を限定してこられた場合、自分の知っている物件が少なければ、「紹介させていただける物件はありますか」と電話でお願いします。でもこちらがあまりに何にも知らないと「そんなことも知らないの？」と馬鹿にしたような口調で責められたことがあります。

4．大手でしたらいくらかお金を払って常に情報提供するようなシステムがありますし、「紹介させてください」と申し出て「駄目」とは言いません。
地元の小さい業者ですと「分かれはやってないんです」とか、「あんたの会社の社長と挨拶して仕事の約束ができてから」とか、「仲介が入ると面倒だからイヤ」とか、断られることも多いです。

6．一番いいのは住宅情報誌に会社名を載せること、インターネットに名前を載せること、電話帳に宣伝広告を出すことでしょう。当然ですがどれもお金がかかります。

7．8．については、もうすでに業界でバリバリやっている営業マンと仲良くなるしかないと思います。
不動産業はギブ・アンド・テイクですから、こっちが助ければ困ったとき手を貸してくれますし、助けてもらえばお返しするのが基本です。これが経営のすべてであり、下記の方々が「経験が必要」とおっしゃる所以だと思います。

なんかおしゃべりが過ぎましたね。
「そこまでしゃべらくても・・・」ってお叱りを受けそうです。
失礼いたしました。

No.5 回答者： myv165 回答日時： 2005/10/10 11:25

みなさんがおっしゃってる様に、経験がないと厳しいと思います。

賃貸の仲介手数料だけでは厳しいでしょうから、当然売買にも手を出さないといけないと思いますが、賃貸と売買は全然違います。
例えば、土地でも何でも良いのですが、n3y53様に専属専任で任せてくれるような不動産の人脈はおありでしょうか？不動産業は、つきあいのある銀行がある、情報をくれる人がいる、などの人脈・情報収集によって成り立ちます。よって、ご質問はどのくらい人脈・情報があるか、で決まって来ると思います。ただ、最近私が携わってるもので、ビルオーナーさんが物件を銀行や都などに差し押さえられた案件があるのですが、これもどこからかぎつけたか分かりませんが、いろんな不動産屋が出てきますし、私たちの方も、知り合いの債権回収業者や、外資系証券会社など、タッグを組んで取り組んでます。それでも、勝てるか分かりません。不動産は知り合いがいないと勝てる業界ではありません。
宅建主任者はn3y53様ですか？
不動産はいろんな法律が絡み合った複雑な業種ですので、「勉強しながら」ではいささか厳しいかと思われますが・・・。

No.4 回答者： pekochanno1 回答日時： 2005/10/09 15:19

不動産賃貸業を営む者です。

自分も他の回答者様と同じくあまりにも無謀ではないかと思います。勿論一般常識内での話ですから、それでもやりたい!!資本はいっぱいある!!失敗しても悔いはない!!と思われているなら別ですが....
>勉強しながら独立....
貴方が受け持った事項で依頼主が損失を出したとしたら貴方は「勉強中だから」と言い訳できますか。
仮に貴方がが不動産屋を介入するとき、未経験の方を使いますか。
商売(小売業や飲食業など)は勉強(失敗)しながら経験を積んでいくことも可能ですが、如何せん不動産は莫大な資産・資金が関わってくるため、「失敗しちゃった!!」では済まされないです。法的要素も加わってきますし...
自分も借地権(旧借地)付の土地を利権者に売るときに、不動産屋さんに介入してもらいましたが、法律事項,経験,自分が有利に事を持ってくるテクニック等...素人目にでも難しいなと思いました。

>上記８項目を教えて下さい。
すべて飯の種になるこれらの情報をそう易々とは教えてもらえないでしょう。皆さんコツコツと経験を積み培ってきたものですから...

>賃貸業をしている親戚が数人いて、「空物件あるからお願いね。」
ある程度社交辞令と思った方が良いです。
また血縁関係の仕事は気を付けた方がよいです。もしうまくいかない場合は、その後の付き合い方までもが変わってくる事があります。血は水より濃いですから。

またアパート等の賃貸・管理は全国チェーンの会社が沢山あります。借りる方も貸す方も、街の一不動産屋にお願いすることもあまり無いのでは(自分の住んでいる地域はそうですか....)

以上厳しい意見かもしれませんが、どうしても経験・法的要素が強いため未経験者が最初からやれる商売ではないように思います。「急がば回れ」どこか不動産会社である程度従事した方が良いと思いますが如何ですか。

No.3 回答者： jyamamoto 回答日時： 2005/10/08 14:56

NO.1です。

当然、誰かが「宅建」の資格を持っているという前提で、もし、私があなたなら・・・ということで話しますと、

親戚の不動産の管理というビジネスのネタがせっかくあるのであれば、いったん不動産事業を起こして、親戚の物件だけを扱います。
その際に、３人とも開業した事業に従事せずに、当面はお義姉さん一人だけがその仕事に関わるようにします。

そして、あなたとお兄さんは、どこか他の不動産会社に勤める方が良いと思います。そうすれば、実践の中でノウハウが習得され、質問の回答は殆ど自分で見つけることができます。
そして、何よりも、業界に勤めることで、ビジネスに必要な人脈や情報取得源を見つけることができます。

この回答へのお礼

jyamamoto様、度々ご回答ありがとうございます。
お礼が遅れ大変申し訳ございませんでした。

＞その際に、３人とも開業した事業に従事せずに、当面はお義姉さん一人だけが・・・
●会議でこの様な話も出たのですが、最終的に３人でやることに決定しました。

a．不動産会社で修行→独立
b．不動産業を勉強→勉強しながら独立

多くの人がaの道をすすめるのですが、
私はbの道をすすみたいのです。

■入会予定の協会に相談しに行ったら勉強会などもあるらしく、色々とサポートしてくれるみたいなので「慣れるまでは何でも聞いてください」との事でした。
協会だけのサポートでは足りないですかね。

jyamamoto様、本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/10/09 12:21

No.2 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/10/08 14:47

めちゃくちゃ無謀です・・・

まずどこかの不動産業者に勤められた方が良いのではないですか。

宅建の免許は収得されているのでしょうが、勉強したことと実際の業務に差があります。そのあたりのことが仕事をせずに知ることが出来ないと思うのですが・・・。

また、法律で縛られている部分も多いですし、契約書は重要事項の説明書等を作るときに物件毎に作成の内容は変わります。
雛形は不動産協会などで売られていますが、実際その書類で契約書を作成する業者はとても少ないです。
不動産は人間と同じで、一つずつにとても個性があります。物件毎に臨機応変に対応していかなければいけません。やはり経験が必要です。

どうしても開業したいということであれば、どなたかどんなつまらない内容でもきちん教えてくれる人をまず見つける事です。
但し、「きちんと教える」といっても解釈は様々です（いずれわかると思いますが）。従って最終責任は自分であると自覚を持って教えて貰わなければいけないと思いますが・・・。

この回答へのお礼

lemonbarm様、ご回答ありがとうございます。
お礼が遅れ大変申し訳ございませんでした。

＞めちゃくちゃ無謀です・・・まずどこかの不動産業者に勤められた方が良いのではないですか。
●友達など色々な人に同じ事を言われました。しかし、私は即実行したいのです。

＞宅建の免許は収得されているのでしょうが、勉強したことと実際の業務に差があります。そのあたり・・・
●仕事をしながら覚えようと思っています。

＞また、法律で縛られている部分も多いですし、契約書は重要事項の説明書等を作るときに物件毎に作成の内容は・・・
●色々な不動産会社の契約書など書類を見せてもらいましたが・・・でした。自分は書類作成には自信があります。

＞どうしても開業したいということであれば、どなたかどんなつまらない内容でも・・・
●はい。教えてくれる人を見つけます。
また、その解っている人にはつまらない事を教えてくれるのが、この場だと思っています。

a．不動産会社で修行→独立
b．不動産業を勉強→勉強しながら独立

多くの人がaの道をすすめるのですが、
私はbの道をすすみたいのです。

■入会予定の協会に相談しに行ったら勉強会などもあるらしく、色々とサポートしてくれるみたいなので「慣れるまでは何でも聞いてください」との事でした。
協会だけのサポートでは足りないですかね。

lemonbarm様、本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/10/09 11:49

No.1 回答者： jyamamoto 回答日時： 2005/10/08 14:21

「事業」は「思いついたからやる」というものではありません。

起業するには、最低限必要なことがあります。
問い合わせされているような事項すらわからない状態での起業は、考えられません。
もっと、地道に、ステップを踏んでからチャレンジしましょう。

この回答へのお礼

jyamamoto様、ご回答ありがとうございます。

＞もっと、地道に、ステップを踏んでからチャレンジしましょう。
●もしよろしければ、そのステップを教えていただきたいのですが。。。

jyamamoto様、本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/10/08 14:28