住宅ローン借り換え、この考え方は正しいですか？

約2600万円を35年払いで某信用金庫に借りました。
当初、3年固定で１．９％の金利、
毎月の支払額は、86100円です。

来月で期間が終るので、先日金利の組み直しに行って、次も3年固定を選択しました。今度は金利２．３％、支払額91000円です。

今朝ＪＡのチラシで住宅ローン借り換え相談会の案内がありました。
3年固定でなんと１％、10年固定で２％です。(5年もありましたが）

もし、ＪＡで借り換え10年固定を選択した場合、シュミレーションをすると、毎月の支払額が87300円となります。

今後10年間金利が下がらないことを仮定した場合、
現在の契約・・3年で91000円の支払い、そのままで次も同じ金利だとしても91000円×12ヶ月×10年で10,920,000円となります。

もしＪＡの10年固定にすると87300円×12×10=10,476,000円となります。

差額は44万4千円。

しかし・・もし借り替えるにあたっての手数料（保証料？）がこの差額の44万4千円以上必要となると、
借り換えの意味はない（得しない）ということになるのでしょうか？

これはあくまでも、現在契約している金融機関が、3年後も、そのまた3年後も・・同じ金利を提示して場合となりますが。

現在のまま、また3年が経ち次の金利がもっと高くなっていれば、差額がもっと出るので、状況が変わりますよね。

ということは、誰にもわからないことですが、
かなり上昇の見込みがある場合のみ、借り換えしたほうがいいくらいのことでしょうか？

上手く説明できてなくてすみません。何かありましたら、どうぞ補足を要求してください。

よろしくお願いします

No.2 ベストアンサー 回答者： Elim03 回答日時： 2006/01/15 04:02

＞しかし・・もし借り替えるにあたっての手数料（保証料？）

＞がこの差額の44万4千円以上必要となると、
＞借り換えの意味はない（得しない）ということになるのでしょうか？

　必要経費のことはとりあえず置いておいて・・・
　将来のリスク回避方法としては、１０年固定金利に借り換えることは有効と思います。その点では、「意味のないこと」とは思いません。

　変動金利と言っても、金利の上昇と連動して急激に返済額が上昇するとは限りません（漸次上昇するものが多いはず。契約による。）が、例えそうであっても、市場金利が６％とか８％になってしまった場合、返済に支障を来しませんか？　という話の方が大きいと思います。

　本当なら、３５年固定で４％とかいう方が安全なんですが、もうなくなっちゃいましたから。

　あ・・・僕も療養中・・・一般人にすべきか？？？
　意外と知り合いだったりして。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

１０年固定というのは、確かに魅力です。
現在３年固定ですが、
１０年後までの間には、一体金利がいくらになるのか・・。
不安です。

とりあえず、相談会が行われますので、シュミレーションなどしてもらいに行ってくるつもりです。

ありがとうございました。

お礼日時：2006/01/16 23:49

No.1 回答者： aya-pi- 回答日時： 2006/01/15 02:19

抵当権設定解除と新たなる抵当権設定のための印紙税が必要となります。

それと３年固定にされているようなので、計算式が×１０年というのはイコールではない気がします。

団信は（入っていらっしゃるなら）返金され、借り換え先で新たに加入し支払いをします。

各銀行等、金融機関で返済シュミレーションが出来るサイトもありますので、活用されてみられたら比較しやすくなると思いますよ。

療養中のため一般人にさせていただきましたが本来、専門家のものより。

この回答へのお礼

さっそくのご回答ありがとうございます。m(__)m

>それと３年固定にされているようなので、計算式が×１０年というのはイコールではない気がします。

はい。そのとおりです。つまり現状より金利が下がらないと仮定した場合で、たとえば、次の3年も、その次の3年も
今と同じ金利だった場合として計算してみました。

それで差額が44万だったわけです。

となると、実際に金利が今よりもかなり上がった場合に、借り替える際の必要経費よりも差額が大きくなれば、借り換えたほうが有意義になると考えればいいのでしょうか？

この金利がもっと上がるかどうか・・ってのは、結局のところ誰にもわからないのでしょうが・・・。


シュミレーションのできるサイト探してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/01/15 02:29