親名義の家のリフォームにかかる税金について

父親名義の家（築22年評価額300万円）を息子である主人が850万円のローンを組んでリフォーム（増築はなし）します。調べたところ、リフォーム前に家の名義を主人に変えると(1)贈与税(2)登録免許税(3)不動産取得税の3つがかかり、その代わり住宅ローン控除を受ける事ができるみたいですね。
　でも、800万円のローンで戻ってくる税金と名義変更でかかる税を比べたら、父の名義のままリフォームした方がいいのかなとも思います。このまま名義を変えずにリフォームすることで、住宅ローン控除が受けられないこと以外に何か不都合はありますでしょうか？父親名義の家に息子が850万円贈与したという形になって贈与税がかかってしまうのではという話も聞きました。
　どうするのが1番いいかアドバイスいただけたら嬉しいです。

No.1 ベストアンサー 回答者： ichimoku 回答日時： 2006/04/06 18:39

民法242条の不動産の付合により、父所有の建物に子供が増改築をした場合、

その増改築部分は父が所有権を取得することとなるので、贈与税の課税問題が
生じます。

相続時精算課税にて父から建物の贈与を受け、登記後、
子供がリフォームを行うというのがよいと思います。



民法第二百四十二条（不動産の付合）
　不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する。
ただし、権原によってその物を附属させた他人の権利を妨げない。

この回答へのお礼

「相続時精算課税」というのを初めて聞いたので調べてみたのですが、
父の年齢が60歳なのでうちの場合は無理そうでした。
父が65歳以上だったら贈与税がかからず名義の変更ができたのですね。うーん、残念。
　建物の名義を主人に変更して、住宅ローン控除を受ける方向で考えます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/04/07 13:25

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/04/08 09:04

まずお父様の名義のままならばご主人がローンを組むことはできません。

ローンを組むには銀行が抵当権の設定をしますから、所有者が別人ではできないのです。
ではリフォーム前に名義をご主人に移すということですが、これは贈与もしくは売買となります。
評価額300万ならば300万を息子が父親に払うことで売買となりますが、贈与の場合は贈与税を払わなければなりません。
ただ問題なのは、築22年の物件のリフォームということで、住宅ローン控除の適用を受けられるのかということです。築年数や耐震構造などが適用条件となっていますので、よく確認なさってください。

この回答への補足

ありがとうございます。
ローン担当者には、父に保証人になってもらえば父名義の家に抵当権を設定してローンが組めると言われていたのですが、もう一度よく確認してみます。
リフォームの住宅ローン控除に、築年数や耐震構造の適用条件があるのか・・・とあせって調べてみたのですが、中古住宅の取得時の要件しか見つけられませんでした。やっぱりこの条件リフォームにも適用されるのでしょうか？だとしたらうちはダメです・・・。

補足日時：2006/04/09 15:51