公衆用道路を共有しています。

Question

公衆用道路を３人にて共有しています。公衆用道路を使用して建築をしたいと思っています。市の建築指導課に相談に行きました。市では共有者に永久に道路として使用できるとの念書のような物を交わしてくれと言っていました。小生も共有者の一人であり必要ないと思っていました。念書を交わさなければ住宅は許可しないようなそぶりです。建築関係の人に聞きましたら公衆用道路の共有者が一人でも反対があれば地目の変更は出来ないといわれました。市の対応は変ではないかと思い質問させていただきました。

noname#17429 · Accepted Answer

補足ありがとうございます。
要するに市の対応でなく、共有者の申し出に困惑されているのですね。
始めからそう書き込んでくだされば、こんなに回り道をせず、
よい回答が出たかもしれません。
一度締め切って問題を整理し、再度質問を立ち上げられたらどうでしょうか

noname#17429 · Answer

ＮＯ１です。
公道・道路位置指定以外で建築基準法上の道として認められるには、
都市計画区域編入日以前に建築物が建ち並んでいたことが要件となります。

＞昭和４２年以前から公衆用道路を使用して住宅が建っておりました。

その当時も同意書は必要であり、提出されたと思います。
今回は建て替えによる、更新とお考えください。
公衆用道路は単なる税法上の名称であり、
建築基準法上の道としてと認められたものでは有りません。

個人が連名で所有しているのですから、残りの共有者からの同意は、市の要求が無くても必要だと思います。
家族で一台の車を所有している場合、
今日乗ってゆくが大丈夫かと、一応、声をかけますよね、それと同じです。
あるはずのものを、文書にして添付してくれと言ってるだけです。
越権行為に近いとは思いますが、無茶な事では無いようです。

ただ納得できないのは、他人の土地を敷地として利用し、
建築確認申請を提出しても、同意書の添付は要求されないと言う事です。
でも道に関しては必要、不思議ですよね。

納得できないのなら、納得できるまで市に説明を求めてください。
納得できないのに従う事無いです。

でもお急ぎなら、残りお二人にお願いしたほうが・・・・

noname#19073 · Answer

これで最後にしておきますね。

＞位置指定道路になっているか不明です

おそらく位置指定道路ではないでしょう。位置指定道路はそのまま建築基準法上の「道路」となりますので、共有者が何人居ようと合意を取れとは言われないでしょう。又、建築基準法上その部分を接道とする宅地がある限りにおいて、これこそ位置指定の解除が出来ません。

＞法務局の公衆用道路

地目は所詮地目、という部分もあります。住宅が建っていても登記上の地目が「田」となっていることもよくある話です。現状は公衆用道路となっていても「公道」でない限りは将来に渡って道路の用に供される保障はありません。

＞仮に小生が売却を考えても公衆用道路も一緒に販売するので同じである

何度も書いていることですが、常識的には公衆用道路も一緒に売却するでしょう。しかし「公衆用道路もセットにしないと売却出来ない」という法律がありますか？

＞また道路に隣接しない宅地を購入する人も居ないでしょう

これも同様。常識的には居ないかもしれません。しかし「道路に接しない宅地を購入してはならない」という法律がありますか？

現実的か非現実的かという議論ではなくて、実際に別々に売却することが可能な世の中である以上、何があっても問題無いように構えておくというのは役所のスタンスとしては致し方ないと思います。

先にも書きましたが役所は杓子定規で融通は利きにくいです。融通を利かせるとケース毎に判定が曖昧になり不平等を生む可能性が高まりますので。
そのやり方を支持する気もありませんが、現在の役所というのはそういうものです。

noname#19073 · Answer

更なる補足ありがとうございます。状況はだいたいわかりました。

＞昭和４２年以前から公衆用道路を使用して住宅が建っておりました。建物を壊して新たに建設することに対して条件を付けて来たのでおかしい

おかしいと思われることはごもっともです。特に法律や都市計画等の状況が変化していないのに、当時可能だったものが今は駄目だ、というお話はたまに聞きます。そういうのは理不尽だと思います。

しかし、昭和42年以前と現在では社会通念やら場合によっては関係法令やらが変化しておりますので、昔は良かったのに今は駄目というのが全ておかしいとも思いません。時代は変化しておりますので。

今回のケースでは「接道部分の道路が共有私道である限り、利害関係者である私道共有者の合意を念の為取れ」と解釈すれば、まぁ仕方ない話ではないのかな・・とは思いますけれど・・。昔のやり方がいい加減だっただけと言いますか・・。何でもそうですが昔いい加減に許可を出していて、今その通りに申請しても許可されないケースは多々あります。

今まで触れていなかったですが、袋小路で役所に上地も出来ない、公道にもならない、そういう状況でしたら「位置指定道路」に認定して貰ったらいかがですか？位置指定道路であれば私道でも半分公道みたいな性質になりますので、それこそ共有者の合意など不要でしょう。

位置指定道路でもない、みなし道路で基準法上の43条但し書きの許可を受けるのかわかりませんが、その状況であれば役所の言い分も仕方ないものと思います。

＞１００軒の住宅が出来て１００人の共有の公衆用道路として登記すればその公衆用道路を個人で道路以外に使用する権利は全く無いと聞いております

あまり現実的な話ではないですが、100人の共有道路が住宅所有者とは無関係な第三者一人の所有となった場合はどうですか？
まぁこういう例自体有り得ないし、そもそも開発道路でも位置指定道路を入れるでもなく100軒の住宅の開発は出来ないと思いますが・・。

繰り返しますが、共有者が合意しないことが有り得ないのでしたら合意した書面を貰う。全く問題ないことと思います。
今後そういう手続が嫌ならば位置指定道路に認定して貰う。それだけの話だと思います。

noname#19073 · Answer

補足ありがとうございます。やや理解に苦しむ点がある為、更に補足して貰えると有り難いです。

＞公衆用道路を使用して建築をしたい
＞道路は宅地に接していません

まず上記の関係がよくわかりません。
公衆用道路（私道）を建築基準法上の接道要件を満たす為に使いたいのではないのですか？それと宅地に接していない、というのが話が噛み合わないのですが・・。

＞仮に売却する時は公衆用道路の共有も一緒に売却することになるのが常識
＞住宅密集地と違い住宅用敷地として算入出来る必要が無い土地

役所というのは杓子定規な世界です。共有道路の持分も一緒に売却するのが常識というのは私も理解出来ますが、非常識にでも別々に権利を移転させることが出来る以上は仕方無いと思いますが・・。

「算入する必要性」というのも同様です。必要性の有無というのも個別の事情によるところが大きいです。

※私は役所の人間ではないし、役所の味方に付くつもりもありません（笑）

noname#19073 · Answer

＞市の対応は変ではないかと思い質問させていただきました

変という程では無いと思います。
地目が公衆用道路だからと言っても、私道である限りは将来的にその部分を道路と見立てて使えるかの保証などありません。

その部分を道路と扱うことで、他の共有者は万一にもその部分を住宅用敷地として算入することは出来なくなるわけで、多少なりとも利害関係が発生します。
利害関係者から同意を取ることは止むを得ないことと思います。

＞共有者が一人でも反対があれば地目の変更は出来ない
あなたが住んでいる間は良いかもしれませんが、あなたが将来売却しないとも限りません。

noname#17429 · Answer

お役所は、時として不要なものや職権外のものを保身のためか、添付要求してくるようです。

添付不可能とも思えませんし、それによって不利益をこうむる事もなさそうです。
早急に手続きを終わらせたいのなら、残念ですが従うしかありません。
地頭と泣く子には勝てませんよ。

多くの方が、質問者さんと同じ様な疑問を、お持ちだと思います。

建築の場合の道に、私道は例外を除き、認められていません。
道路位置指定を取るか、
一軒に付き２ｍ幅以上の敷地延長という形の道を作る必要があります。

その公衆用道路は私道ながら。
見なし道路（市道並みに見る）として認定されているのだと思います。
見なし道路でなければ、道幅にも寄るでしょうが、建築はおそらく無理でしょう。
私有地の場合には、所有者全員の同意書をどの役所でも要求しますよ。

後で所有者から、勝手な真似するなと、怒鳴り込まれても困りますから。

公衆用道路を共有しています。

補足ありがとうございます。

ＮＯ１です。

これで最後にしておきますね。

更なる補足ありがとうございます。

補足ありがとうございます。

＞市の対応は変ではないかと思い質問させていただきました

お役所は、時として不要なものや職権外のものを保身のためか、添付要求してくるようです。

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